Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert €: 81.500,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein dreigeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus (Mittelhaus) mit nördlichen und nordwestlichen Anbauten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.04.2025 innen und außen vollständig besichtigt. Die Bewertung basiert auf den örtlichen Feststellungen sowie der Auswertung bau- und grundbuchlicher Unterlagen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde laut Gutachten im Jahr 1914 errichtet und ist dreigeschossig angelegt. Die gesamte Wohnfläche umfasst rd. 110 m² bei einer Bruttogrundfläche von etwa 190 m². Es handelt sich um ein Mittelhaus mit Anbauten zu beiden Seiten. Die Außenwände bestehen aus verputztem und gestrichenem Holzfachwerk auf Sandsteinmauerwerk im Untergeschoss. Die Decken sind als Holzbalkendecken ausgeführt. Die Fenster wurden 1999 erneuert.

Die Raumaufteilung ist wie folgt:

• Untergeschoss: Heizungsraum, Abstellfläche, WC mit Waschbecken

• Erdgeschoss: Wohnzimmer, Küche mit Essbereich

• Obergeschoss: Zwei Kinderzimmer und Badezimmer

• Dachgeschoss: Elternschlafzimmer, Badezimmer, Flurbereich (nicht für Wohnzwecke zugelassen)

Das Dach ist ein Satteldach mit Zwerchgiebel und Ziegeldeckung. Dachflächen sind augenscheinlich gedämmt.

Modernisierung und bauzeitlicher Zustand entsprechen insgesamt einem sehr einfachen Ausstattungsstandard. Die Raumausstattung wird als einfach und abgenutzt beschrieben, mit erheblichem Sanierungsbedarf und Instandhaltungsstau. Die Belichtung und Besonnung sind ausreichend.

Besondere Bauteile umfassen einen Balkon (teils mit Baulast auf Nachbargrundstück) und einen kleinen überdachten Anbau (Mülltonnenabstellfläche).

Grundstück

Das Grundstück ist unregelmäßig geformt mit ca. 7 m Straßenfront und 105 m² Gesamtfläche. Es handelt sich um baureifes Land mit voll erschlossenen Medien (Strom, Wasser, Kanal). Der Hofbereich ist anliegend, vorhandene Terrasse liegt auf Nachbargrundstück und ist nicht Bestandteil der Bewertung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude vermietet.

• Dachform: Satteldach mit Zwerchgiebel, Dachziegeldeckung, augenscheinlich gedämmt

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung (Niedertemperatur, Bj. 1999), wandhängende Heizkörper, Warmwasserversorgung weitgehend zentral über Heizung, zusätzlich Kaminanschluss vorhanden (Ofen schadhaft)

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, technisch überaltert

• Böden: Beton oder Fliesen (UG, EG); Parkett (OG); Fliesen (DG)

• Fenster: 2-fach verglaste Kunststofffenster (Bj. 1999)

• Sanitärausstattung: UG – WC & Waschbecken; OG – Dusche, Waschbecken, WC; DG – Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC

• Sonstiges: Wandbeläge meist Tapete und Fliesen, Decken vielfach Styroporplatten, Spiegelfliesen in Bädern

Baiersbronn, Landkreis Freudenstadt, Baden-Württemberg (15.218 Einwohner Gemeinde/5.483 Baiersbronn Dorf).

Das Objekt liegt im erweiterten alten Ortskern (Oberdorf) in einer überwiegend wohnbaulich genutzten Umgebung. Die Straße ist eine innerörtliche, mäßig befahrene Anliegerstraße ohne Gehwege. Die Nachbarschaft ist gemischt genutzt, mit einigen gewerblichen Nutzungen in der Umgebung. Öffentliche Parkplätze sind vereinzelt vorhanden. Das Grundstück ist von der Straße aus gut sichtbar, weist geringe Niveauunterschiede auf und fällt von der Straße leicht ab. Keine besonderen Beeinträchtigungen oder Immissionen erkennbar. Bestimmte Flächen (Terrasse) befinden sich auf Fremdeigentum, kein naturschutzrechtlicher Hinweis.

• Mehrere Kindergärten, die nächste Einrichtung ca. 200 m entfernt

• Grundschule, Realschule/Werkrealschule und Gymnasium fußläufig erreichbar (Entfernung 300 m – 1 km)

• Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten (Discounter, Fachmärkte, Bäckereien etc.), weitere Bedarfe in nahegelegener Mittelstadt

• Ärzte, Apotheke und Physiotherapie im Ort (ca. 850 m entfernt), Krankenhaus in Freudenstadt (8 – 10 km)

• Bushaltestelle (200 m) und S-Bahn Bahnhof (500 m) fußläufig erreichbar