Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 370.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit integrierter Einzelgarage. Das Dachgeschoss enthält eine Einliegerwohnung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen teilweise besichtigt. Das Objekt konnte innen nur im Dachgeschoss in Augenschein genommen werden; Erd- und Untergeschoss blieben unzugänglich, sodass die Bewertung insoweit ergänzend auf Bauunterlagen, Wohnflächenberechnungen und sonstigen Akten beruhte.

Gebäude

Das freistehende, voll unterkellerte Einfamilienhaus wurde 1970 in Massivbauweise errichtet; 1986 wurde das Dachgeschoss zu weiteren Wohnräumen ausgebaut. Das Gebäude umfasst Untergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss und entspricht damit einem klassischen Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche wurde anhand der genehmigten Planunterlagen mit 402,47 m² ermittelt. Das fiktive Baujahr wurde wegen teilweiser Modernisierungen mit 1975 angesetzt.

Im Erdgeschoss ist laut Baugesuch eine Wohnung mit Diele, Gäste-WC, Gästezimmer, Zwischenflur, Bad, Elternschlafzimmer, Wohn- und Esszimmer sowie Küche mit Speisekammer angeordnet; die Wohnfläche beträgt 99,69 m². Im Dachgeschoss befindet sich die Einliegerwohnung mit Flur, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Bad und Küche bei 81,88 m² Wohnfläche. Der Grundriss entspricht damit einer für das Baualter üblichen, funktionalen Wohnnutzung.

Der bauliche Zustand ist insgesamt unterdurchschnittlich. Nach dem Gutachten wurden in den letzten Jahren Modernisierungsarbeiten, insbesondere an Fenstern, Außentüren sowie im Innenausbau des Dachgeschosses, in Eigenleistung begonnen, jedoch nicht vollständig abgeschlossen. Sichtbar sind unter anderem Putzschäden an Innen- und Außenflächen, Witterungsschäden an der Fassade, zugemauerte Tür- und Fensteröffnungen an der nördlichen Traufseite, ein gefräster Schlitz in der Außenfassade, lose Dämmwolle im Dachspitz, fehlende Sockelleisten im Dachgeschoss sowie Beschädigungen am Türrahmen. Elektrik und Heizungsanlage sind nach den vorliegenden Angaben veraltet. Zudem waren Wasser und Strom zum Besichtigungszeitpunkt abgestellt, was insbesondere in Wintermonaten ein zusätzliches Schadensrisiko begründet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Dachgeschoss begehbar und als Wohnraum ausgebaut; die weiteren Gebäudeteile wurden genutzt, konnten aber nicht besichtigt werden.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach; zimmermannsmäßige Holzkonstruktion aus der Bauzeit, Dachgeschoss seit 1986 ausgebaut

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung älteren Baujahrs; im Dachgeschoss wandhängende Heizungskonvektoren; Warmwasserversorgung über die Zentralheizung im Untergeschoss

• Elektroinstallation: im Dachgeschoss Installationen aus dem Ausbaujahr 1986, ohne FI-Absicherung; nach Gutachten insgesamt veraltet

• Fenster: Kunststofffenster, augenscheinlich 2019 in Eigenleistung eingebaut; 3-fach-Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: Dachgeschossbad mit Waschbecken, Dusche, Toilette und Waschmaschinenanschluss; im Erdgeschoss laut Baugesuch Bad sowie separates Gäste-WC

Das Objekt liegt in Westerheim mit ca. 3.074 Einwohnern im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in einem gewachsenen Wohngebiet der 1960er/70er Jahre am östlichen Ortsrand. Der Silcherweg ist eine ruhige Sackgasse mit geringem Anliegerverkehr. Wertrelevant ist jedoch die nördliche Angrenzung an die Laichinger Straße, die als Hauptverbindung zur Nachbarstadt zu erhöhtem Verkehrsaufkommen in Stoßzeiten und entsprechenden Verkehrsimmissionen führen kann. Die Nachbarschaft ist von Ein- und Zweifamilienhäusern in gepflegtem Umfeld geprägt; die Wohnlage wird im Gutachten als gut bezeichnet.

Einkaufsmöglichkeiten wie Bäcker und Metzger sind im Ort vorhanden. Ebenso bestehen eine Grundschule, Kindergärten, eine Apotheke, ein Zahnarzt und ein Allgemeinmediziner. Der öffentliche Personennahverkehr ist im Ort vorhanden; eine überregionale Bahnanbindung besteht über den Bahnhof Merklingen - Schwäbische Alb in rund 12 km Entfernung. Für den Individualverkehr ist eine gute Anbindung über die Landstraße und weiter zur A8 gegeben.

Das 820 m² große Grundstück ist weitgehend rechteckig mit trapezförmigem Versatz im nördlichen Grenzverlauf und einer mittleren Tiefe von rund 39 m. Das Gelände fällt von Norden nach Süden um ca. 4,22 m ab; die mittlere Steigung beträgt etwa 10,55 %. Die Straßenfronten zur Laichinger Straße und zum Silcherweg betragen jeweils rund 21 m. Das Grundstück ist nicht eingefriedet und mit einfacher Außenanlage aus Gras-, Strauchbewuchs, asphaltierter Hoffläche und gepflasterten Wegen gestaltet.

Andreas Kocsa, KSK Göppingen (andreas.kocsa@ksk-gp.de)