Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 73.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit dinglich gesichertem Recht des benachbarten Grundstücks auf Anschluss der Heizung an die Heizungsanlage des Objekts.

Das Objekt wurde am 19.05.2026 im Rahmen einer Ortsbesichtigung innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf vorliegende Unterlagen, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und Grundbuchangaben.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde nach sachverständiger Einschätzung um 1903 errichtet und ist einseitig an das Nachbargebäude angebaut. Es wurde überwiegend in Massivbauweise erstellt; in Teilbereichen kann Fachwerk nicht ausgeschlossen werden. Das Haus ist überwiegend unterkellert und umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt rund 108 m², die Brutto-Grundfläche rund 208 m².

Im Erdgeschoss befinden sich Windfang, separates WC, Flur, zwei Zimmer, Küche und ein Wintergarten. Das Dachgeschoss umfasst Flur 1, Zimmer 1, Flur 2, Zimmer 2 und Bad. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beurteilt. Das Gebäude verfügt damit über eine einfache, funktionale Wohnhausstruktur mit insgesamt vier Zimmern nebst Nebenräumen.

Modernisierungen wurden nur in begrenztem Umfang durchgeführt. Genannt sind eine Modernisierung der Sanitärbereiche um 2015 sowie die Erneuerung der Öl-Zentralheizung im Jahr 2022. Im Übrigen besteht ein deutlicher Unterhaltungs- und Modernisierungsstau. Festgestellt wurden kleinere Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich; außerdem sind der überwiegende Teil der Fenster und die Hauseingangstür erneuerungsbedürftig. Auch Fassade, Dacheindeckung, Innenausbau und weite Teile der Haustechnik sind überwiegend älter. Wärme- und Schallschutz entsprechen vermutlich nicht heutigen Anforderungen.

weitere Gebäude

Westlich des Eingangsbereichs ist eine einfache Holzgarage vorhanden, die aufgrund ihrer geringen Abmessungen kaum für moderne Kraftfahrzeuge geeignet ist. Zudem ist ein einfacher Holzschuppen als Nebengebäude vorhanden. Die Außenanlagen umfassen im üblichen Umfang Hofbefestigungen aus Beton sowie Garten- und Pflanzflächen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Krüppelwalmdach mit Holzdachkonstruktion und Dachaufbauten; Eindeckung mit Kunstschiefer, vermutlich ohne wesentliche Wärmedämmung; Dachrinnen und Fallrohre aus PVC

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, 2022 erneuert; Brennstofflagerung in drei Kunststofftanks à 1.500 Liter; zentrale Warmwasserversorgung über die Heizung; Wärmeabgabe über Universalheizkörper mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung; Stromanschluss über Dachständer

• Fenster: teils Kunststofffenster, teils Fenster aus Leichtmetall, teils Glasbausteine; teilweise Kunststoffrollläden, teilweise Holzrollläden, teilweise ohne Rollläden

• Sanitärausstattung: Bad mit Dusche, Waschbecken und WC; separates WC im Erdgeschoss mit Waschbecken und WC, veraltete Ausstattung, nur Kaltwasser; weiße Sanitärobjekte

Das Objekt liegt in Bad Marienberg-Eichenstruth mit rund 400 Einwohnern, in der Stadt Bad Marienberg mit rund 6.100 Einwohnern, im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich am Rand des Ortsteils in guter Wohnlage und mittlerer Verkehrslage. Das Umfeld ist durch Wohnen, Landwirtschaft und Außenbereich geprägt. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße, die teilweise schmal ausgebaut ist. Die Nachbarbebauung schließt einseitig unmittelbar an das Wohnhaus an.

Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, ärztliche und zahnärztliche Versorgung, Apotheken, Bankzweigstellen und eine Postfiliale sind in Bad Marienberg vorhanden. Ein Bahnhof befindet sich in Nistertal in etwa 8 km Entfernung; die Anbindung an überörtliche Straßen ist über die Region gegeben.

Das Hausgrundstück ist 185 m² groß, nahezu rechteckig zugeschnitten und ganz leicht hängig. Es steigt von der Straße leicht an und liegt in der Straßenreihe. Der Freizeitwert ist wegen der geringen Größe und des Zuschnitts deutlich eingeschränkt; nutzbare Freiflächen liegen im Wesentlichen im hinteren Grundstücksbereich. Der Hof ist teilweise mit Beton befestigt, hinzu kommen kleinere Garten- und Pflanzflächen.