Zwangsversteigerung Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und Pkw-Doppelgarage

Verkehrswert: 442.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus in terrassierter Hangbauweise mit Einliegerwohnung, Pkw-Doppelgarage, Photovoltaikanlage und aufwendig gestaffelten Außenanlagen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 16.10.2025 vollständig von innen und außen besichtigt. Besichtigt wurden das gesamte Wohngebäude, die Doppelgarage sowie die terrassenförmig angelegten Außenanlagen; Grundlage der Bewertung waren außerdem Bauzeichnungen, Liegenschaftskarte und Behördenauskünfte.

Gebäude

Das 1975 errichtete Wohnhaus ist ein zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in ausgeprägter terrassenförmiger Hangbauweise. Durch die starke Hanglage entsteht eine gestufte Gebäudestruktur mit mindestens fünf unterschiedlich hohen Ebenen. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 467 m², die Wohn- und Nutzfläche insgesamt ca. 361 m². Das Untergeschoss umfasst ca. 178 m² mit einer Einliegerwohnung von ca. 50 m², einem als Büro genutzten Bereich von ca. 42 m² mit Duschbad und Terrasse sowie ca. 86 m² Wirtschaftsflächen. Im Erdgeschoss befinden sich auf ca. 183 m² Flur, Garderobe, Küche, fünf Wohnräume, drei Bäder/WC, drei Terrassen und ein Balkon.

Die Hauptwohnung im Erdgeschoss verfügt über einen Windfang, Flur, Gäste-WC, Küche, Wohnbereich, vier Schlafräume, Garderobe sowie zwei Bäder. Die Einliegerwohnung im Untergeschoss besteht aus Diele, Wohnraum, Schlafzimmer, Küche und Duschbad. Der Grundriss ist infolge der Hangbebauung und der versetzten Ebenen funktional nachteilig; lange Flure, zwei Treppenhäuser und zusätzliche Einzeltreppen erschweren die klare Raumabfolge. Teilweise offene Bereiche bis unter den First führen zu überdurchschnittlichen Raumhöhen, die laut Gutachten nicht in ausgewogenem Verhältnis zur Grundfläche stehen.

Das Gebäude ist massiv in Mauerwerk errichtet, mit Klinkerfassade und insgesamt gut ansehnlicher Außenwirkung. Anfang bis Mitte der 2000er Jahre erfolgte eine Grundmodernisierung, insbesondere an Fenstern, Terrassenfensterelementen, Türen, Elektrik, Bädern, Garagentor sowie der Dachdeckung einschließlich Photovoltaikanlage. Die Belichtung ist durch teils bodentiefe, großflächige Fensterfronten gut, ebenso die Besonnung der süd- und ostorientierten Außenbereiche. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird als grundsolide mit gutem Modernisierungsstand beschrieben. In der Fotodokumentation ist an einer Ostwand im Untergeschoss lokaler Feuchtigkeitsbefall mit Dunkelfärbungen und Putzablösungen vermerkt, möglicherweise infolge einer undichten Regenwasserableitung.

weitere Gebäude

Die Pkw-Doppelgarage ist ein massiver, an das Wohnhaus angepasster Gebäudeteil mit Klinkerfassade und in das Hauptdach übergehendem Schleppdach. Die Nutzfläche beträgt ca. 35 m². Das elektrisch betriebene Sektionaltor sowie die großzügig gepflasterte Zufahrt ermöglichen gute Ein- und Ausfahrverhältnisse; zusätzlich sind zwei gepflasterte Stellplätze vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt zu Wohnzwecken genutzt; die Hauptwohnung und die Einliegerwohnung dienten der Wohnnutzung, ein Hobbyraum im Untergeschoss wurde als Büro genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: flache Satteldächer, teils mit Schleppdach; erneuerte Tonziegeldeckung; auf der südlich geneigten Dachfläche 35 Photovoltaikmodule, augenscheinlich aus den frühen 2000er Jahren

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung älteren Baujahres mit Warmwasserboiler; Wärmeübertragung über Fußbodenheizung und Plattenheizkörper

• Elektroinstallation: Leitungs- und Schaltersystem vermutlich in den 2000er Jahren erneuert; Photovoltaikanlage installiert

• Fenster: zweifachverglaste Kunststofffenster, teils bodentiefe großflächige Terrassenelemente; vermutlich in den 1990er/2000er Jahren erneuert

• Sanitärausstattung: im Untergeschoss ein Duschbad aus den 1990er Jahren und ein Duschbad aus den 2000er Jahren; im Erdgeschoss ein Bad mit Badewanne und Dusche aus den 1980er/1990er Jahren sowie ein weiteres Bad aus den 2000er Jahren; zusätzlich WC-Bereiche

Das Objekt liegt in Göttingen, Stadtteil Nikolausberg, mit ca. 120.000 Einwohnern in der Stadt und etwa 3.500 Einwohnern im Stadtteil, im Landkreis Göttingen, Niedersachsen.

Das Wohnumfeld ist durch lockere offene Wohnbebauung mit Einfamilienhäusern geprägt, teils als gestufte terrassenförmige Hangbebauung ausgebildet. Gegenüber befindet sich ein Kirchengebäude mit Kirch- und Friedhof. Das Grundstück grenzt nordwestlich an eine schmale asphaltierte Anliegerstraße, die als Sackgasse endet und als Fußweg weiterführt, sowie südlich an eine Ortsdurchfahrtsstraße; beide Straßen sind laut Gutachten nur mäßig frequentiert. Die Wohnlage wird als gehoben und naturnah beschrieben.

Im Stadtteil bestehen Kindergärten, Schulen und eine gute Nahversorgung. Die Innenstadt ist etwa 6 km entfernt. Göttingen verfügt über sehr gute überörtliche Verkehrsanbindungen über die Bundesautobahnen 7 und 38 sowie über einen ICE-Bahnhof.

Das 770 m² große Grundstück ist trapezförmig zugeschnitten und fällt stark nach Süden ab; innerhalb des Grundstücks besteht ein Höhenunterschied von fast 10 m. Die Topografie ist damit anspruchsvoll und prägt die gestufte Bebauung wesentlich. Das Grundstück ist voll erschlossen. Die Außenanlagen sind aufwendig terrassiert und mit Gehwegplatten, gepflasterten Flächen, Naturstein-Stützwänden, Granitstufen, Einfriedungen sowie einem achteckigen Holzgartenhaus ausgestattet.