Zwangsversteigerung Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 404.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.05.2022 innen und außen besichtigt. Einzelne Bereiche, die nicht zugänglich waren, wurden auf Basis der während der Besichtigung gewonnenen Eindrücke unterstellt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauzeichnungen, Grundbuchauszug, Lageplan und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Einliegerwohnung im Untergeschoss und angeschlossener Garage. Es handelt sich um einen Massivbau mit möglichen Fachwerkanteilen, errichtet um 1948 (Wiederaufbau nach Kriegszerstörung), mit Erweiterungen und Umbauten in den 1960er und umfassender Modernisierung sowie Ausbau der Scheune zu Wohnzwecken in den 1980er/1990er Jahren.

Das Gebäude ist wie folgt gegliedert:

• Untergeschoss: Einliegerwohnung (Flur mit Kochnische, Bad, 2 Zimmer), Keller, Heizungsraum, Garage.

• Erdgeschoss: Zwei Windfänge, Diele mit Treppe ins Dachgeschoss, Wohnen, Küche, Dusche, Flur mit Treppe, zwei weitere Zimmer.

• Dachgeschoss: Zwei Flure mit Treppen vom EG, Schlafzimmer, Bad, fünf Zimmer, weitere Treppe zum Spitzboden.

• Spitzboden: Abstellflächen.

Der Grundriss ist größtenteils zweckmäßig mit einzelnen Durchgangsräumen („gefangene Räume“) und teilweise niedrigen Raumhöhen (Einliegerwohnung ca. 2,05–2,10 m).

Der Zustand ist teils unterdurchschnittlich, insbesondere Fassade, Garagentor, Holzfenster und Gaubenverkleidung sind renovierungsbedürftig oder anstrichbedürftig; Windfang 2 im EG befindet sich im Rohbauzustand. Es besteht Unterhaltungsstau. Die Belichtung und Besonnung ist überwiegend gut, in der Einliegerwohnung jedoch eher schlecht. Denkmalschutz besteht nicht.

Weitere Gebäude: Garage

Die Garage, vermutlich aus den 1970er Jahren, ist massiv mit Flachdach (Beton, Flachdachabdichtung) und nicht unterkellert. Sie verfügt über ein Holztor und eine angrenzende Dachterrasse (Zugang EG), Stromanschluss, aber keine Fenster. Auch hier sind Garagentor und Geländer der Dachterrasse renovierungsbedürftig.

Grundstück

Das Grundstück befindet sich in Ecklage und ist vollständig von Straßen umschlossen, wodurch nur sehr geringe Freiflächen bestehen. Die Grundstücksform ist unregelmäßig (dreieckähnlich), die Topografie steigt von der Frauenalber Straße um etwa ein Geschoss an. Es sind zwei Pkw-Stellplätze vorhanden, teilweise eingefriedet durch Mauer und Hecken.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dach: Satteldach, Betondachsteine, Gauben mit Eternitschindeln, Dachflächen im DG-Bereich vermutlich wärmegedämmt; Flachdach bei Garage.

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung mit Holzpellets (2014), Solarthermie für Heizung und Warmwasser, Stahlradiatoren und Flachheizkörper mit Thermostatventilen, zusätzlich Kaminofen im Wohnzimmer EG, zentrale Warmwasserversorgung (teilweise auch elektrisch).

• Elektroinstallation: durchschnittlich, zeitgemäße Ausstattung.

• Böden: Beton, Laminat, Fliesen, Kork, PVC, teilweise Holzdielung.

• Fenster: Holz und Kunststoff, isolierverglast, einige Dachflächenfenster, teilweise Rollläden.

• Sanitärausstattung: Bäder teils modernisiert, mit Wanne, Dusche, wandhängenden WCs, Handwaschbecken, Handtuchheizkörpern und Waschmaschinenanschlüssen.

Bad Herrenalb, Ortsteil Bernbach (rund 7.300 Einwohner in Bad Herrenalb, davon ca. 1.250 im Stadtteil Bernbach) liegt im Landkreis Calw in Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt im nördlichen Ortsbereich von Bernbach an einer straßenseitigen Ecklage mit direkter Anbindung an die Frauenalber Straße und die Klosterwaldstraße. Die Umgebung ist geprägt von aufgelockerter ein- bis dreigeschossiger Wohnbebauung in offener Bauweise mit überwiegend wohnbaulicher Nutzung. Aufgrund der kompletten Umfassung durch Straßen, der Ecklage und der Verkehrssituation bestehen Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr.

Im Stadtteil und im Hauptort Bad Herrenalb stehen in fußläufiger bzw. ortsnaher Entfernung Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindergarten, Schulen, Ärzte und die Stadtverwaltung zur Verfügung. Öffentliche Verkehrsmittel (Bus) sind im Ortsteil erreichbar, eine Stadtbahnanbindung nach Karlsruhe besteht vom Hauptort Bad Herrenalb aus. Über die Bundes- und Landstraßen ist eine Anbindung an die Autobahn A8 (AS Karlsbad, ca. 20 km) gegeben.