Zwangsversteigerung Einzimmerwohnung mit Balkon

Verkehrswert: 76.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Einzimmerwohnung Nr. 27 im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit ca. 36,6 m² Wohnfläche, Balkon sowie das Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum K42.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen ausschließlich von außen besichtigt; erfasst wurden die Gesamtbebauung und die Außenanlagen. Die Bewertung der Wohnung erfolgte mangels Innenbesichtigung im Übrigen auf Grundlage der Unterlagen und mit pauschalem Reparaturstau sowie Sicherheitsabschlag.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist eine Einzimmerwohnung im 1. Obergeschoss von Haus 12, dem straßenabgewandten Gebäude der Gesamtanlage. Die Wohnfläche beträgt ca. 36,60 m². Laut Teilungsplan umfasst die Wohnung ein Wohnzimmer, eine Küche, ein Bad/WC, eine Diele sowie einen Balkon.

Der Grundriss ist für eine Einzimmerwohnung klassisch und kompakt angelegt. Der Balkon liegt vor dem Wohnzimmer an der Ost-Südostseite, was für eine gute morgendliche bis mittägliche Besonnung spricht. Durch die Zuordnung von Wohnraum und Außenfläche wirkt die Einheit für ihre Größe funktional gegliedert.

Zum Zustand der Innenräume liegen keine Feststellungen aus einer Innenbesichtigung vor. Die Wertermittlung berücksichtigt deshalb die fehlende Besichtigungsmöglichkeit durch einen pauschalen Reparaturstau und einen zusätzlichen Sicherheitsabschlag. Angaben zur konkreten Modernisierung oder zu einzelnen Ausstattungsmerkmalen der Wohnung sind nicht belegt.

Gebäude

Die Wohnung befindet sich in einem 1964 errichteten Mehrfamilienhaus in Massivbauweise. Die Gesamtbebauung besteht aus zwei identischen, freistehend wirkenden Häusern in Doppelhausbebauung mit fünf Geschossen, Unterkellerung und nicht zu Wohnzwecken ausgebautem Dachgeschoss.

Der Bauunterhaltungszustand des Gesamtgebäudes wurde nach äußerem Anschein als überwiegend durchschnittlich bis gut, bezogen auf das Baujahr, eingeschätzt. Gravierender Reparaturstau war von außen augenscheinlich nicht erkennbar. Für das Gebäude wurde aufgrund durchgeführter Modernisierungen, insbesondere Wärmedämmung der Außenwände sowie Modernisierungen an Dach, Fenstern und Heizung, eine modifizierte Restnutzungsdauer von 38 Jahren angesetzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die tatsächliche Nutzung der Wohnung nicht bekannt.

Das Objekt liegt in Rastatt, Kernstadt, im Landkreis Rastatt in Baden-Württemberg. Rastatt hat ca. 52.000 Einwohner, der Landkreis ca. 231.000 Einwohner.

Die Wohnlage befindet sich östlich der Stadtmitte in einem überwiegend von Wohnbebauung geprägten Umfeld. Die Erschließung erfolgt über eine innerstädtische Straße; entlang der gegenüberliegenden Straßenseite verläuft eine Bahnlinie, was als Lagebeeinträchtigung zu berücksichtigen ist. Rückwärtig besteht über den Bernsteinweg ein weiterer Zugang.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte und Apotheken sind vorhanden. Das Schulangebot reicht von Grundschulen bis Gymnasien. Es bestehen Busverbindungen in die Stadtteile sowie Bahnanschluss; zudem ist die Autobahn A5 über die Anschlussstelle Rastatt erreichbar.

Das Grundstück der Gesamtanlage ist ca. 2.285 m² groß, nahezu rechteckig zugeschnitten und nahezu eben. Es ist mit den Mehrfamilienhäusern und einer Reihengaragenanlage bebaut. Die Flächen sind teilweise mit Betonpflaster befestigt; im Übrigen bestehen begrünte Bereiche mit Rasen, Büschen und Bäumen.