Zwangsversteigerung Hälfte eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen

Verkehrswert: 230.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Hälfte eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag von außen sowie in wesentlichen Innenbereichen besichtigt. Das Dachgeschoss, einzelne Kellerbereiche und das Schlafzimmer der Obergeschosswohnung waren nur eingeschränkt oder nicht einsehbar; die Bewertung stützt sich insoweit ergänzend auf Unterlagen und Angaben.

Gebäude

Die zu bewertende Einheit ist die Hälfte eines ursprünglich um 1924 in überwiegend massiver Bauweise errichteten Mehrfamilienhauses, das 1963 eigentumsrechtlich mittig samt Grundstück geteilt wurde. Die Haushälfte umfasst ein teilweise freiliegendes Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss unter einem Walmdach. In Erd-, Ober- und Dachgeschoss befindet sich jeweils eine Wohnung. Eingang und Treppenhaus liegen hälftig auf beiden Grundstücken und werden gemeinschaftlich genutzt; zusätzlich besteht ein Mitnutzungsrecht an einem Kellerraum in der anderen Haushälfte. Der Zugang erfolgt rückseitig über das Nachbargrundstück auf Grundlage eines Weg- und Überfahrtsrechts.

Die innere Erschließung erfolgt über ein einfaches gemeinsames Treppenhaus mit offener Holztreppe zum Keller. Im Kellergeschoss gehören mehrere Kellerräume, ein Trockenkeller und der Heizraum zur Haushälfte.

• Die Erdgeschosswohnung wird über einen Flur erschlossen und verfügt über Bad, Küche, ein weiteres Zimmer, Wohnzimmer und Schlafzimmer. Sie stand zum Stichtag leer, war noch möbliert und wurde geräumt bzw. teilweise renoviert. Im Schlafzimmer bestand nach behobenem Rohrbruch eine offene Reparaturstelle mit Feuchtigkeitsspuren; in der Küche waren im Sockelbereich Verfärbungen erkennbar.

• Die Obergeschosswohnung weist eine ähnliche Grundrissstruktur mit Flur, Bad, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmer auf, wobei das Kinderzimmer nur über das Schlafzimmer oder über eine schmale Tür vom Wohnzimmer erreichbar ist. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt sinnvoll, jedoch ohne zweites WC und ohne Balkon. Die Wohnung war vermietet und befand sich augenscheinlich in durchschnittlichem, altersentsprechendem Zustand mit üblichem Modernisierungs- und Renovierungsbedarf.

• Die Dachgeschosswohnung wurde nach 1995 im ehemaligen Speicher ausgebaut. Sie besteht aus einem offenen Wohn-Schlaf-Raum mit Bad und Küche und ist in weiten Teilen bis zum First geöffnet. Zum Stichtag war sie nach vorangegangener Vermietung stark vermüllt, kaum einsehbar und nur eingeschränkt betretbar. Erkennbar waren Schadstellen, Verschmutzungen sowie erhebliche Abnutzungen. Hier ist von Freilegungs-, Renovierungs- und gegebenenfalls Sanierungsbedarf auszugehen.

Das Treppenhaus zeigte insbesondere an Wänden sowie im Bereich der Dachgaube Renovierungsbedarf mit Auswölbungen, Fehlstellen, Rissen und Feuchtigkeitsspuren. Insgesamt macht das Gebäude abgesehen von den genannten Schäden und Teilbereichen einen durchschnittlichen, dem Baujahr bzw. modernisierten Gesamtzustand entsprechenden Eindruck. Denkmalschutz ist nicht erwähnt.

Weitere Gebäude

Eine Gartenhütte in Holzkonstruktion auf massivem Unterbau mit zwei Pultdächern und Ziegeleindeckung ist vorhanden. Sie wurde nicht von innen besichtigt und ist als einfache Nebenanlage dem Gartenbereich zugeordnet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung leerstehend, die Obergeschosswohnung vermietet und die Dachgeschosswohnung nicht vermietet sowie in vermülltem, sanierungsbedürftigem Zustand.

• Dachform: Walmdach bzw. Mansarddach mit Fußwalm; rückseitige Gaube im Treppenhausbereich

• Dachdeckung: Tonziegel, Erneuerung Ende der 1990er Jahre

• Dachkonstruktion: Holzdach mit Unterdachdämmung, älter als 20 Jahre

• Heizung und Warmwasser: Gaszentralheizung mit Warmwasseraufbereitung, nach Eigentümerangabe über 30 Jahre alt

• Elektroinstallation: ausreichende, dem Baujahr entsprechende Ausstattung; Dachgeschoss ggf. überprüfungsbedürftig

• Fenster: Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierverglasung, Alter über 20 Jahre; Rollläden, ausgenommen Bäder und Dachgeschoss

• Böden: Linoleum, teilweise Teppichboden, Holzparkett und Fliesen in den Bädern

• Sanitärausstattung:

• EG: Bad mit Wanne, Waschbecken, Stand-WC mit Aufputzspülkasten und Waschmaschinenanschluss

• OG: Bad mit Wanne, Waschbecken, Stand-WC mit Aufputzspülkasten und Waschmaschinenanschluss

• DG: Bad mit Dusche, Waschbecken, Stand-WC mit Aufputzspülkasten und Waschmaschinenanschluss

Das Objekt liegt in Bad Säckingen mit rund 18.000 Einwohnern im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im südwestlichen Bereich der Stadt in einer Sackgasse. Der Umgebungsbereich ist überwiegend durch Gewerbe- und Wohnbebauung geprägt; die Wohnlage wurde als einfach eingestuft. Beeinträchtigend wirken die dreiseitige Grenzbebauung, die Erreichbarkeit des Eingangs nur über das Nachbargrundstück sowie das Fehlen eigener Stellplatzflächen.

Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergarten befinden sich in der näheren Umgebung. Eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr besteht mit einer Bushaltestelle in kurzer Entfernung; der Bahnhof ist ebenfalls innerhalb des Stadtgebiets erreichbar. Bad Säckingen verfügt zudem über weiterführende Schulen, medizinische Versorgung und gute regionale Verkehrsanbindungen.

Das Grundstück der Haushälfte ist durch die Teilung funktional eingeschränkt. Hinter dem Haus befinden sich eine gepflasterte Hoffläche sowie ein Gartenbereich mit Sitzecke und Gartenhütte. Der rückwärtige Bereich ist teilweise befestigt, partiell mit niedrigen Mauern und Toren gegliedert und zu benachbarten höherliegenden Grundstücken durch Stützmauern abgefangen. Das Gebäude steht dreiseitig unmittelbar an der Grenze.

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