Zwangsversteigerung Ladengeschäft (Friseursalon) mit Kellerraum

Verkehrswert: 141.000,00 € (ohne Zubehör; incl. Sicherheitsabschlag)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein möglicherweise eigengenutztes oder vermietetes Teileigentum in Form eines Ladengeschäfts (Friseursalon) mit Keller Nr. 59 im Erdgeschoss. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag nur von außen sowie mit einem kurzen Einblick in den Salon besichtigt; eine Innenbesichtigung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums war nicht möglich. Das Objekt wurde daher in wesentlichen Teilen auf Grundlage von Teilungserklärung, Aufteilungsplänen, Hausverwalterangaben und sonstigen Unterlagen bewertet.

Ladengeschäft

Es handelt sich um eine gewerblich genutzte Teileigentumseinheit im Erdgeschoss mit insgesamt ca. 55,23 m² Nutzungsfläche zuzüglich zugehörigem Kellerraum. Die Einheit umfasst einen Ladenraum sowie WC, Vorraum und Lager bzw. Teeküche; der Kellerraum ist dem Teileigentum zugeordnet. Der Grundriss ist für eine kleinteilige Gewerbenutzung zweckmäßig und zeitgemäß. Die Hauptnutzfläche ist über die Schaufensterfront natürlich belichtet, während WC, Lager und Vorraum innenliegend angeordnet sind; das WC ist mit Lüftung beschrieben.

Die Einheit wurde zum Stichtag als Friseursalon genutzt. Der bauliche Zustand des Teileigentums wurde mangels Innenbesichtigung nur eingeschränkt beurteilt; von außen ergaben sich keine Hinweise auf besonderen Renovierungs- oder Instandhaltungsstau innerhalb der Einheit. Das Sondernutzungsrecht umfasst die gepflasterte Außenfläche vor der Schaufensterfront in einer Tiefe von 1,60 m. Eine alternative Nutzung ist nach Teilungserklärung als gewerbliche Einheit angelegt; für Nutzungsänderungen der Gewerberäume ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich.

Gebäude

Das Teileigentum befindet sich in einem 2001 errichteten, unterkellerten viergeschossigen Mehrfamilienhaus mit Ladenzeile im Erdgeschoss. Das Gebäude wurde in Massivbauweise errichtet und nach dem Wohnungseigentumsgesetz in 54 Eigentumswohnungen und 7 Gewerbeeinheiten aufgeteilt. Die zu bewertende Einheit liegt offenbar im Bereich des Hauseingangs 126 a.

Das Gebäude verfügt über vier Vollgeschosse und Vollunterkellerung. Die Außenwände bestehen aus Mauerwerk mit Wärmedämmverbundsystem, die Geschossdecken sind massiv ausgeführt. Der Gesamtzustand des Gebäudes ist durchschnittlich. Als wesentliche Modernisierungsmaßnahme wurde 2021/2022 die Technikzentrale beziehungsweise Heizungsanlage umfassend saniert. Die Fassade ist renovierungsbedürftig; eine Fassadenreinigung war für Herbst 2025 bereits beschlossen und beauftragt. Ein Personenaufzug ist nicht vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Teileigentumseinheit als Friseursalon genutzt; ob die Nutzung vermietet oder eigengenutzt erfolgte, konnte nicht ermittelt werden.

Das Objekt liegt in Karlsruhe-Nordstadt mit rund 9.500 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Karlsruhe mit rund 300.000 Einwohnern, im Bundesland Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist durch ein Wohngebiet mit überwiegend viergeschossigen Wohngebäuden und einzelnen Läden im Erdgeschoss geprägt. In der Nachbarschaft befinden sich unter anderem weitere kleinere Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen. Das Objekt liegt an einer zweispurigen asphaltierten Straße mit beidseitigem Gehweg. Besondere störende Betriebe oder erhöhte Immissionen wurden bei der Außenbesichtigung nicht festgestellt. Die Wohnlage wurde als mittel eingestuft.

Schulen und sonstige Versorgungseinrichtungen sind gut erreichbar. Im Umfeld bestehen eine Grundschule und ein privates Gymnasium; weiterführende Schulen, Ärzte und die üblichen Einrichtungen einer Großstadt sind vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten bestehen in der Gesamtstadt umfassend. Der öffentliche Nahverkehr ist gut ausgebaut; eine Bushaltestelle liegt in etwa 500 m Entfernung, die nächste Straßenbahnhaltestelle in etwa 1.100 m.

Das Grundstück ist ca. 5.433 m² groß, annähernd viereckig zugeschnitten und an den Stirnseiten dem Straßen- bzw. Wegeverlauf angepasst. Es ist relativ eben, voll erschlossen und mit gärtnerisch angelegten Außenflächen, Rasen, Bäumen, Büschen, gepflasterten Hauszugängen und Müllboxenunterstand gestaltet. Die Breite liegt etwa zwischen 33 m und 57 m, die Tiefe zwischen 114 m und 124 m. Stellplätze sind dem Teileigentum nicht zugeordnet; auf dem Grundstück selbst bestehen keine Parkmöglichkeiten.