Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit 10 Garagen

Verkehrswert: 2.250.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen sowie 10 Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 07.02.2024 innen und außen besichtigt. Der Heizraum war nicht zugänglich. Es wurde auf Unterlagen und Inaugenscheinnahme vor Ort zurückgegriffen.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt ist ein Mehrfamilienwohnhaus (Baujahr ca. 1972) mit nachträglichen Modernisierungen und Instandsetzungen, u.a. Erneuerung der Heizungszentrale ca. 1999, Dacheindeckung einschließlich Dämmung und Installation von Solarthermiemodulen sowie Fassadenanstrich ca. 2006/2008 und Sanierung der Balkone mit Erneuerung der Geländer ca. 2021/2022. Es verfügt über ein Satteldach mit Dachgauben.

Das Haus besteht aus zwei Treppenhäusern mit je 6 Wohnungen (gesamt 12 Wohnungen). Die Wohnungsgrößen bewegen sich zwischen ca. 47 und 71 m², die Gesamtwohnfläche beträgt rund 718,67 m².

In den Untergeschossen befinden sich Flure, Hausanschlüsse, Kellerabteile, Trockenraum, Fahrradabstellraum, Heizraum sowie 10 Garagen. Jede Haushälfte verfügt je Geschoss über eine 2-Zimmer- und eine 3-Zimmer-Wohnung; die Raumaufteilung ist funktionsgerecht und baujahrestypisch, teilweise wurden Abweichungen zwischen Bestand und Planunterlagen festgestellt. Jede Wohnung besitzt entweder einen Balkon oder eine Loggia. Der Spitzboden ist nicht ausgebaut.

Das Haus ist in Massivbauweise errichtet (Kellerwände: Beton/Mauerwerk), die Fassaden sind verputzt und gestrichen. Die Fenster sind überwiegend original Holz-Isolierglas, vereinzelt Kunststoff-Isolierglas, jeweils mit Rollladen. Die Belichtung ist als zeittypisch und überwiegend gut zu bewerten. Außenanlagen sind mit Betonpflaster befestigt, Gärten angelegt, Müllplätze mit Sichtschutz versehen.

Das Objekt befindet sich in einem teilweise baujahresgemäßen, teilweise modernisierten Zustand mit durchschnittlicher Ausstattung. Einzelne Modernisierungen wurden in verschiedenen Wohnungen vorgenommen, etwa an Boden-, Wand- und Deckenbelägen. Reparaturbedarf besteht an Fenstern, Vordächern und teilweise an Bodenbelägen und Tapeten. Zwei Wohnungen waren zum Besichtigungstermin von einem Wasserschaden betroffen, die Regulierung wird durch die Versicherung erwartet.

Für das Gebäude besteht kein Denkmalschutz.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollumfänglich zu Wohnzwecken vermietet. Die Mietverträge sind unbefristet, die Garagen wurden überwiegend an die jeweiligen Wohnungsmieter mit vermietet.

• Satteldach mit Dachgauben, Holzkonstruktion, Ziegel-/Dachstein-Eindeckung, Dämmung.

• Warmwasser-Zentralheizung (Gas, Baujahr Heizkessel ca. 1999) mit Heizkörpern (Radiatoren, Thermostatventile), zentrale Warmwasserversorgung, Solarthermie-Unterstützung.

• Elektroinstallation überwiegend baujahresgemäß, teils modernisiert, mit Klingel-/Sprechanlagen und Anschlüssen für TV/SAT, E-Verteilungen; Garagen mit Stromanschluss.

• Bodenbeläge in den Wohnungen: Linoleum, Laminat, Textil, PVC, Fliesen, vereinzelt Parkett; UG und Garagen: Betonboden mit Beschichtung.

• Fenster: überwiegend Holz-Isolierglas, vereinzelt Kunststoff-Isolierglas (jeweils mit Rollladen).

• Sanitärausstattung: Überwiegend baujahresgemäße Bäder/WCs mit Badewanne, Waschbecken, WC, teils Einbaudusche. Küchen mit Wasseranschluss und teils Waschmaschinenanschluss. Teilweise modernisierte Sanitärausstattung.

Karlsruhe, Stadtteil Knielingen, ca. 305.000 Einwohner, Baden-Württemberg, Landkreis Karlsruhe.

Das Objekt liegt an der Pionierstraße 2/2a, Ecke Eggensteiner Straße auf einem unregelmäßig geschnittenen (ca. 1.023 m²), ebenen Eckgrundstück in offener Bauweise und überwiegend von 2½-geschossigen Wohnhäusern umgeben. Die Pionierstraße ist eine innerörtliche Erschließungsstraße mit Sammelfunktion (Tempo-30-Zone), der Straßenlärm ist als gering bis mittel einzustufen. In direkter Nähe befinden sich öffentliche Grünanlagen; Bahngleise oder Naturschutzgebiete sind nicht vorhanden. Öffentliche Parkmöglichkeiten bestehen im Straßenraum, fußläufige Entfernung zu S-Bahn (ca. 450 m) und Bus (ca. 5 m).

Infrastruktur: Im Stadtteil befinden sich Schulen, Kindergärten, Einzelhandel, Restaurants, Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten.

Grundstück: Die Fläche ist regelmäßig bewachsen, mit befestigten Zufahrten und Hauszugängen, Müllplatz und Gartenbereichen. Die Topografie ist eben, das Gelände ist vollständig erschlossen (Wasser, Strom, Gas, Telefon, Kabel, Kanalisation). Das Grundstück ist baureif, in der Nachbarschaft offene Wohnbebauung; keine bekannten Baulasten.