Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 330.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten und Garage bebautes Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 25.10.2024 innen und außen besichtigt; in Augenschein genommen wurden die Untergeschosswohnung sowie die vermieteten Wohnungen im Erd- und Ober-/Dachgeschoss, außerdem Treppenhaus, Kellerbereiche, Garage und Außenanlagen. Das Objekt wurde ergänzend anhand von Grundbuch, Bauakten, Liegenschaftskarte und Mietverträgen bewertet.

Gebäude

Das Gebäude ist ein massiv errichtetes Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten, ursprünglich aus dem Jahr 1971, erweitert um das Untergeschoss im Jahr 1995. Es umfasst aufgrund der Hanglage ein talseitig oberirdisches Untergeschoss sowie Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 283 m², verteilt auf eine Untergeschosswohnung mit ca. 121,93 m², eine Erdgeschosswohnung mit ca. 61 m² und eine Maisonettewohnung im Ober- und Dachgeschoss mit ca. 100 m².

Die Grundrissqualität ist uneinheitlich. Die Wohnungen im Erdgeschoss sowie im Ober-/Dachgeschoss sind funktional gut geschnitten, modernisiert und ohne wesentliche Grundrissmängel. Die Obergeschosswohnung ist über eine ortsfeste Holztreppe mit dem Dachgeschoss verbunden und als Maisonette ausgebildet. Die Untergeschosswohnung weist dagegen funktionale Nachteile auf: ein Schlafzimmer ist vom Wohnraum, ein weiteres von der Küche aus zugänglich; die Sanitärräume werden über die Küche erschlossen. Hinzu kommen fensterlose Bäder sowie eine weit ins Gebäude eingezogene Wohnküche mit nur indirekter Belichtung über den Wohnraum. Wegen der Nordausrichtung wirkt diese Einheit trotz relativ großer Fenster insgesamt eher dunkel.

Belichtung und Besonnung sind in den oberen Wohnungen üblich, die Untergeschosswohnung ist infolge Hanglage, Nordausrichtung und Grundriss weniger attraktiv. Das Treppenhaus wird über Glasbausteine belichtet. Das Gebäude verfügt über Balkone an Erd- und Obergeschoss; außerdem ist das Garagendach der Obergeschosswohnung als Dachterrasse zugeordnet, deren Genehmigungssituation als kritisch bewertet wurde.

Der bauliche Zustand ist insgesamt ordentlich instandgehalten. Gemeinschaftsbereiche, Dach und Fassaden sind altersentsprechend, die Wohnungen im Erd- und Ober-/Dachgeschoss gepflegt und gebrauchstauglich. Die Untergeschosswohnung ist renovierungsbedürftig. An der Fassade der Untergeschosserweiterung bestehen Verschmutzungen und partielle Putzschäden. Modernisierungen erfolgten insbesondere 1995 im Untergeschoss, ca. 2012 an Fenstern, Innenausbau, Bädern und Elektro in Erd- und Obergeschoss sowie 2017 an der Gastherme.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine massive Garage mit Stahlbetondecke und Stahl-Schwingtor. Das Garagendach wird als Terrasse der Obergeschosswohnung genutzt. Zusätzlich besteht auf der Garagenzufahrt eine weitere Abstellmöglichkeit für einen Pkw; ein dritter bauordnungsrechtlich vorgesehener Stellplatz ist derzeit nicht angelegt, kann aber mit baulichem Aufwand hergestellt werden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Untergeschosswohnung eigengenutzt; die Wohnungen im Erdgeschoss sowie im Ober-/Dachgeschoss waren vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Eindeckung aus Betondachsteinen; Untergeschosserweiterung mit Flachdach, bekiest, mit Lichtkuppel

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung mit Gas-Brennwerttherme, Baujahr 2017; Warmwasserbereitung über die Therme mit älterem Warmwasserspeicher; Wärmeübertragung über Flachheizkörper

• Elektroinstallation: Untergeschoss augenscheinlich aus dem Erweiterungsjahr 1995; Erd- und Obergeschoss im Zuge der Modernisierung um 2012 erneuert bzw. erweitert

• Fenster: Kunststofffenster mit Zweifachverglasung; im Untergeschoss aus 1995 mit Rollläden und Gurtzug, in den übrigen Geschossen überwiegend aus ca. 2012

• Sanitärausstattung: Untergeschoss mit Hauptbad aus den 1990er Jahren mit Einbauwanne, Dusche, zwei Waschtischen und WC sowie zusätzlichem WC-/Duschraum; Erd- und Obergeschoss mit modernisierten Duschbädern, im Erdgeschoss mit Viertelkreisdusche, im Obergeschoss mit großer bodengleicher Dusche, wandhängenden WCs, Einbauspülkästen und modernen Waschtischen

• Bodenbeläge:

  • Untergeschoss: Eiche-Stäbchenparkett in Wohnräumen, teilweise in Küche, Diele; keramische Bodenfliesen in Sanitärräumen

  • Erd-/Obergeschoss: überwiegend Parkett- und Fliesenböden; Bäder mit großformatigen keramischen Bodenfliesen

Das Objekt liegt in Lambrecht mit rund 4.300 Einwohnern im Landkreis Bad Dürkheim in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im südlichen Ortsbereich in einem Wohngebiet mit baujahrs- und typähnlicher Wohnbebauung. Die Erschließung erfolgt über eine Anliegerstraße in Form einer Sackgasse. Die Lage wurde als ruhig beschrieben. Die Wohnlage ist einfach.

Einkaufsmöglichkeiten und Bahnhof sind jeweils in etwa 800 m Entfernung vorhanden. Am Ort bestehen Infrastrukturen des täglichen Bedarfs, Kindertagesstätten und Bildungseinrichtungen bis zur Realschule Plus; zudem besteht S-Bahn-Anschluss. Das nächste Mittelzentrum ist Neustadt an der Weinstraße.

Das Grundstück ist 436 m² groß, rechteckig zugeschnitten und zu etwa 45 % überbaut. Es weist eine nach Norden abfallende Hanglage auf, wodurch das Untergeschoss talseitig oberirdisch liegt. Vorhanden sind gepflasterte Hauszuwegung und Garagenzufahrt, ein Vorgarten mit halbhoher Ziegelsteinmauer zur Straße, Mülltonnenabstellplatz, Treppe und Weg zum Außeneingang des Untergeschosses sowie Hausgarten und Einfriedungen aus Holz- und Metallstabgitterzaun.