Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus

Verkehrswert: 400.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten und ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr ca. 1940.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag von außen und innen im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Das Betreten des Treppenhauses, der Allgemeinräume im Keller sowie der Wohnungen im Erdgeschoss und Obergeschoss war möglich. Die Wohnung im Dachgeschoss und der nicht ausgebaute Dachboden konnten nicht betreten werden; die Bewertung dieser Bereiche erfolgte daher auf Basis von Unterlagen und Annahmen.

Gebäude

Das Mehrfamilienwohnhaus wurde ca. 1940 in Massivbauweise errichtet und ist voll unterkellert, verfügt über zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Das fiktive Baujahr nach Modernisierung und Zustandsbewertung wird auf 1990 festgelegt. Im Gebäude befinden sich drei Wohneinheiten (je eine je Geschoss) mit zugehörigen Aufenthalts-, Küchen-, Flur- und Sanitärräumen. Die Grundrisse sind funktional und zweckmäßig gestaltet, die Belichtung und Besonnung laut Gutachten als befriedigend bis ausreichend bewertet.

Im Keller befinden sich Mieterkeller und Abstellflächen, die Wohnungen verfügen zum überwiegenden Teil über Laminat- oder Fliesenböden sowie Raufasertapeten an Wänden und Decken. Die Außenseiten des Gebäudes sind verputzt und gestrichen. Für die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss wird ein mittlerer Ausstattungsstandard angenommen, für die Dachgeschosswohnung ein einfacher.

Sanierungen und Modernisierungen fanden zwischen 2010 und 2015 (Wohnungen / Sanitär) und (fiktiv) 2025 statt (Heizungsanlage, Dachgauben, Treppenhaus, Verputz, teilweise Außenfassade). Es besteht jedoch ein Instandhaltungsstau, unter anderem bezüglich Heizungsanlage, äußere Holzbauteile, Treppenhaus, Dachbodenspitz (starker Taubenbefall, hoher Reinigungs- und Sanierungsbedarf), sowie einer hausseitigen Feuchtigkeitsquelle. Barrierefreiheit ist nicht gegeben, technische Hilfsmittel wie Aufzüge sind nicht vorhanden.

Das Dach ist als Satteldach mit Gauben ausgebildet, gedeckt mit Tonziegeln. Der Garten ist vollständig verwildert und faktisch nicht nutzbar.

Weitere Gebäude

Ein abbruchreifes Holz-Gartenhaus auf dem Gelände bleibt unberücksichtigt.

Grundstück

Das Flurstück hat eine Größe von 219 m², ist rechteckig zugeschnitten mit einer Straßenfront und Breite von ca. 10,5 m sowie einer Tiefe von etwa 21 m. Die Topografie ist eben. Das Grundstück liegt als Wohnbaufläche in einem baureifen Zustand und ist vollständig erschlossen (Strom, Wasser, Gas, Kanal, Telefon). Der hintere Grundstücksteil (Gartenbereich) ist stark verwildert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt im Wesentlichen vermietet (Erd- und Obergeschoss), die Dachgeschosswohnung stand leer. Die tatsächlichen Mietverhältnisse konnten mangels Vorlage der Mietverträge nur eingeschränkt geprüft werden.

• Massivbauweise (Keller: Beton/Mauerwerk, Wände: Mauerwerk/Bimsstein)

• Dach: Satteldach mit Zimmermannsbinder, Tonziegeleindeckung, Dachgauben

• Heizung: Gas-Zentralheizung (erneuerungsbedürftig)

• Warmwasser: zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: mittlere Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster, isolierverglast

• Sanitärausstattung: Duschen, WCs, Waschbecken, Fliesenbeläge in Nassbereichen

Mannheim-Neckarstadt (West), ca. 320.000 Einwohner, Stadtkreis Mannheim, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt im Ortsteil Neckarstadt (West). Die Mikrolage ist geprägt von mehrgeschossiger, geschlossener Wohn- und Mischbebauung mit mittlerem Verkehrsaufkommen in einer Anliegerstraße. Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm und Kfz-Abgase sind vorhanden, insbesondere da die Lage innerstädtisch und von einer dichten Bebauung sowie viel Verkehr geprägt ist. Nachbarbebauung sind überwiegend Wohn- oder Geschäftshäuser ähnlicher Bauart.

Es besteht eine gute fußläufige Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten in ca. 500 m Entfernung, Bushaltestelle in ca. 200 m, Straßenbahn ca. 350 m, Hauptbahnhof ca. 3,5 km. Alle Schularten, Kindergärten sowie Versorgungseinrichtungen sind im Stadtteil und Umgebung gut erreichbar.