Zwangsversteigerung Pensionsgebäude mit Einliegerwohnung und Garagen

Verkehrswert: 679.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Pensionsgebäude mit integrierten Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 31. Oktober 2024 teilbesichtigt. Die Bewertung basiert auf einer Kombination aus der Besichtigung sowie der Auswertung vorliegender Bauunterlagen und Bauakten.

Gebäude

Das Gebäude wurde etwa 1980 in Massivbauweise errichtet. Es ist zweigeschossig, teilunterkellert und verfügt über ein zu Wohnzwecken ausgebautes Satteldach mit Gauben. Im Kellergeschoss sind fünf Garagen integriert, wovon zwei über Überlänge verfügen. Durch die Hanglage ist das Untergeschoss auf der straßenabgewandten Seite erdberührt; hier befindet sich eine etwa 103 m² große Wirtewohnung. Der nördliche Gebäudeteil des Untergeschosses wurde ursprünglich als Garage ausgewiesen, ist aber inzwischen zu Wohnzwecken umgebaut worden. Erdgeschoss und Dachgeschoss beherbergen die Pensionszimmer, welche insgesamt eine Fläche von ca. 535 m² einnehmen.

Die Bruttogrundfläche des Gebäudes beträgt ca. 1.002 m², die Gesamtwohnfläche rund 638 m². Der Grundriss richtet sich nach dem Nutzungszweck als Pension, mit funktionalen Zimmern, Gemeinschaftsbereichen und separaten Wohnbereichen im Untergeschoss. Das Gebäude verfügt über eine normale Belichtung und Besonnung entsprechend der Ausrichtung und Hanglage.

Bauunterhaltszustand und Ausstattung sind im besichtigten Bereich teilweise durchschnittlich, teilweise sanierungsbedürftig; es wurde ein Reparaturstau und Sanierungsbedarf pauschal berücksichtigt. Denkmalschutz ist nicht relevant. Das Gebäude wurde im Wesentlichen im Originalzustand erhalten, lediglich die Heizungsanlage wurde in jüngerer Vergangenheit modernisiert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude nicht aktiv als Gewerbebetrieb genutzt. Weitere Angaben zur Miet- oder Pachtsituation lagen nicht vor.

• Satteldach mit Ziegeldeckung und Gauben, Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut

• Gaszentralheizung (modernisiert), Warmwasserbereitung vmtl. über Zentralheizung

• Heizkörper als Wärmeübertragungssystem

• Elektroinstallation aus Baujahr, keine Modernisierung ersichtlich

• Bodenbeläge aus Fliesen, Laminat, Parkett und textilen Belägen

• Fenster mit 2-fach-Isolierverglasung in Holzrahmen

• Sanitärausstattung dem Baujahr entsprechend; Badezimmer in Pensionszimmern und Wirtewohnung

Gernsbach–Scheuern (Stadtteil von Gernsbach, ca. 14.200 Einwohner, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg):

Das Objekt liegt im südlichen Randbereich des Stadtteils Scheuern auf einem Eckgrundstück zwischen Talstraße und Herrenwiesenstraße, mit Zufahrt über die Herrenwiesenstraße. Die Nachbarschaft ist überwiegend mit Wohnbebauung geprägt. Etwa 70 bis 80 Meter westlich verlaufen die Murgtalbahn und die Bundesstraße 462. Beeinträchtigungen durch Verkehr sind möglich.

Die Infrastruktur in Gernsbach und den Stadtteilen bietet Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheken sowie Anbindung an den ÖPNV (Stadtbahnlinie und Bahnanschluss). Die nächste Autobahnzufahrt liegt in Rastatt an der A5. Kindergärten und Schulen sind im Stadtgebiet vorhanden.

Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten und fällt in Richtung Westen ab. Die Gesamtfläche beträgt 1.466 m² und ist mit Rasen, Büschen und Bäumen begrünt. Hofbereich und Zufahrten sind befestigt. Die Erschließung ist gegeben, mit allen Anschlüssen an öffentliche Versorgungsnetze.