Zwangsversteigerung Reihenmittelhaus als Wohnungseigentum sowie Keller

Lfd. Nr. 1: Reihenmittelhaus, bestehend aus Erd- und Dachgeschoss - Verkehrswert: 379.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Keller unterhalb des Dreifamilienhauses, an der südlichen Längsseite angebaut befindet sich eine Erweiterung samt Zugang zum Keller - Verkehrswert: 162.000,00

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten und grün gekennzeichneten Wohneinheit mit Räumen im Erdgeschoss nebst Balkon und Räumen im Dachgeschoss sowie Kellerraum Nr. 5 im Kellergeschoss nebst Sondernutzungsrecht am oberirdischen Pkw-Stellplatz Nr. 2 sowie das Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten und rot gekennzeichneten Räumen im Kellergeschoss nebst Sondernutzungsrecht am oberirdischen Pkw-Stellplatz Nr. 4.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.02.2026 hinsichtlich des Sondereigentums Nr. 2 innen besichtigt; einbezogen waren das Reihenmittelhaus und der zugehörige Kellerraum. Das Objekt Sondereigentum Nr. 4 konnte nur von außen besichtigt werden; dessen Bewertung basiert daher ergänzend auf Unterlagen und Annahmen, einschließlich pauschalem Reparaturstau und Sicherheitsabschlag.

Wohnung

Sondereigentum Nr. 2 umfasst das Mittelhaus eines als Dreifamilienhaus konzipierten Gebäudes und erstreckt sich über Erd- und ausgebautes Dachgeschoss; zusätzlich gehört ein Kellerraum im Kellergeschoss dazu. Die Wohnfläche beträgt ca. 101,01 m². Das Erdgeschoss umfasst Flur mit Geschosstreppe, Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, WC sowie einen Balkon. Im Dachgeschoss befinden sich zwei Zimmer, Bad, Flur und ein Abstellraum bzw. Heizraum.

Die Grundrissgestaltung entspricht einem kompakten, hausartigen Zuschnitt mit klarer vertikaler Trennung der Nutzungen über zwei Ebenen. Wohn- und Essbereich liegen im Erdgeschoss, die privaten Räume im Dachgeschoss. Durch die vorhandenen Gauben ist im Dachgeschoss von einer verbesserten Belichtung und Nutzbarkeit auszugehen. Der Balkon erweitert die Wohnnutzung zusätzlich.

Der Zustand wurde insgesamt als durchschnittlich bis gut beurteilt. Für Sondereigentum Nr. 2 wurde kein gravierender Reparaturstau festgestellt; konkret genannt ist lediglich Unterhaltungsbedarf an Holzbauteilen außen, insbesondere an der Ortgangschalung der Gaube. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet.

Gebäude

Das Gebäude ist ein Dreifamilienhaus in Massivbauweise mit unbekanntem Baujahr und unbekanntem Sanierungszeitraum. Es ist eingeschossig, unterkellert und verfügt über ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss. Die Konzeption entspricht im Erd- und Dachgeschoss einer Reihenhausstruktur mit zwei Endhäusern und einem Mittelhaus. Das Gebäude steht an West- und Ostgiebelseite in Grenzbebauung. Denkmalschutz ist nicht relevant.

weitere Gebäude

Sondereigentum Nr. 4 umfasst den überwiegenden Kellerbereich unter dem Dreifamilienhaus mit einer Nutzfläche von ca. 188,55 m² sowie einen Außenstellplatz. An der südlichen Längsseite befindet sich ein angebauter Erweiterungsbereich mit Zugang zum Hauptkeller. Dem Objekt ist außerdem ein eigener, angebauter Bereich zugeordnet. Eine innere Besichtigung war nicht möglich; deshalb wurde bei der Bewertung ein pauschaler Reparaturstau sowie zusätzlich ein Sicherheitsabschlag von rund 5 % berücksichtigt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die konkrete Nutzung bzw. Vermietungssituation nicht bekannt.

Wohnung:

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Gauben, Biberschwanzeindeckung

• Heizung/Warmwasser: Gaszentralheizung im Dachgeschoss; Warmwasserversorgung über die Zentralheizung

• Fenster: Weichholzrahmenfenster mit 2-fach-Isolierverglasung

• Türen: Füllungstüren

• Sanitär: WC im Erdgeschoss mit WC und Waschbecken; Bad im Dachgeschoss mit Badewanne, Dusche mit Kabine, WC und Waschbecken

• Elektroinstallation: Elektroinstallation, Baujahr nicht bekannt

• Bodenbeläge:

  • Laminat in Wohnräumen

  • Fliesen in Sanitär- und Nebenbereichen

• Innenwände/Decken: Wände mit Raufasertapeten und teilweise Fliesen; Decken mit Raufasertapeten sowie N+F-Schalung

• Sonstiges: Balkon in Holzkonstruktion, teilweise verglast

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in 77815 Bühl, Stadtteil Kappelwindeck, mit rund 29.000 Einwohnern im Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist südöstlich der Stadtmitte in gemischter innerstädtischer Umgebung mit benachbarter Wohn- und sonstiger Bebauung sowie einer Kirche gelegen. Die Erschließung und Zufahrt erfolgen über die Kappelwindeckstraße und eine davon abgehende Nebenstraße. Besondere naturschutzrechtliche Beeinträchtigungen sind nicht angegeben.

Die infrastrukturelle Versorgung entspricht der Größe der Stadt und ihrer Stadtteile. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheken und ein Krankenhaus sind vorhanden. Überregional bestehen Anschlüsse an die BAB 5, die Bundesstraße 3 und die Bundesstraße 500; außerdem sind Bundesbahnanschluss und weitere Verkehrsanbindungen vorhanden.

Das Grundstück des Gesamtobjekts ist ca. 886 m² groß, unregelmäßig, annähernd rechteckig zugeschnitten und überwiegend eingeebnet. Entlang der Straße fällt das Gelände nach Süden ab. Die Zufahrt ist mit Splitt befestigt, die Wege vor den Hauseingängen mit Betonpflaster, die Stellplätze mit Gittersteinen; weitere Freiflächen sind ziergärtnerisch angelegt.