Zwangsversteigerung Scheuer mit zwei Wohnhausanbauten

Verkehrswert: 31.000,00 €

Zahlungskassenzeichen: 2648557001497

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Scheuer mit westlichem und östlichem Wohnhausanbau.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 26.06.2025 außen und innen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung sowie auf vorliegende Bauunterlagen, Flächenberechnungen, Grundbuch- und Behördenauskünfte; Funktionsprüfungen und zerstörende Untersuchungen erfolgten nicht.

Gebäude

Das Gebäudeensemble besteht aus einer Scheuer mit westlichem und östlichem Wohnhausanbau. Die Scheuer mit Stall und östlichem Wohnteil stammt etwa aus dem Jahr 1923; der westliche Wohnhausanbau wurde 1952 errichtet, am östlichen Wohnhaus erfolgten 1968 der Anbau einer Dachgaube und eines nördlichen Bades. Spätere Teilmodernisierungen betrafen nach den Unterlagen seit 1969 teilweise Fenster, Böden und Wände, sind aber nicht vollständig nachvollziehbar. Das Ensemble ist nicht denkmalgeschützt.

Der westliche Wohnhausanbau ist zweigeschossig, teilunterkellert und mit ausgebautem Dachgeschoss ausgeführt. Die Wohnfläche beträgt rund 98,3 m², die Nutzfläche rund 80,7 m². Im Untergeschoss befinden sich Flur, Vorrats- und Lagerkeller; im Erdgeschoss Flur, Abstellraum, Waschküche sowie integrierte Garage/Lager; im Obergeschoss Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad; im Dachgeschoss Flur, Zimmer und Abstellraum. Wohnwirtschaftlich nutzbar waren nur Obergeschoss und ein Raum im Dachgeschoss. Der Grundriss ist kleinteilig und funktional überholt; Belichtung erfolgt natürlich über zahlreiche Fenster und ein Dachflächenfenster.

Der östliche Wohnhausanbau ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und vermutlich teilunterkellert. Die Wohnfläche beträgt rund 64,4 m², die Nutzfläche rund 32,8 m². Im Erdgeschoss liegen Flur, Wohnzimmer, Esszimmer, Küchenzeile und Bad, im Dachgeschoss Flur mit Treppe sowie zwei Zimmer; zusätzlich wird ein Gewölbekeller angenommen. Die Belichtung ist natürlich über Fenster und ein Dachflächenfenster gegeben. Die Räume sind ebenfalls überaltert und in ihrer Funktionalität nicht mehr zeitgemäß.

Das gesamte Ensemble weist einen total veralteten, heruntergewirtschafteten Zustand auf. Schall- und Wärmeschutz entsprechen nicht heutigen Anforderungen. Nach sachverständiger Einschätzung wären umfassende Kernsanierungen an Dach, Fassade, Fenstern, Böden, Elektrik, Leitungen und Heizung erforderlich; Raumhöhen und Funktionalität gelten als veraltet. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde verneint, weshalb die Wertermittlung von einer alsbaldigen Freilegung ausgeht.

weitere Gebäude

Nördlich der Grundstücksgrenze stehen zwei Schuppengebäude in Holzbauweise. Diese wurden als Lager genutzt, sind jedoch extrem baufällig und entsprechen laut Gutachten nicht mehr den statischen Anforderungen; ihre Abbruchkosten wurden wertmindernd berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt nur im westlichen Wohnhausanbau teilweise bewohnt; der östliche Wohnhausanbau stand leer, die Scheuer und die Schuppen dienten als Abstell- und Lagerflächen.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldächer, teilweise mit Gauben; Ziegeleindeckung; Dachrinnen aus Zink

• Heizung & Warmwasser: westlicher Wohnhausanbau mit elektrischer Nachtspeicherheizung; östlicher Wohnhausanbau ohne Heizung; Warmwasserversorgung über elektrische Boiler

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Doppelverglasung, vereinzelt Kunststofffenster mit Isolierverglasung; westlich teils Holzklappläden und teils Kunststoffrollläden, östlich teils Innenjalousien und teils Kunststoffrollläden

• Elektroinstallation: veraltet, nach Gutachten in Ordnung, aber nicht mehr zeitgemäß

• Sanitärausstattung: westlicher Wohnteil mit Badewanne, Dusche, Waschbecken und WC; östlicher Wohnteil mit Badewanne, Waschbecken und WC

• Böden: Estrich im Keller, in Waschküche, Lager- und Scheunenbereichen; Bodenfliesen in Teilen von Erdgeschoss, Bädern und Nebenräumen; Holzdielen im westlichen Ober- und Dachgeschoss; PVC im westlichen Ober- und Dachgeschoss sowie an Treppenauflagen; Teppich im westlichen Obergeschoss; Laminat im östlichen Erd- und Dachgeschoss

• Innenausbau: überwiegend verputzte und gestrichene bzw. teils tapezierte Holzständerwände mit Ausmauerung; Holzbalkendecken, teilweise verputzt und gestrichen; überwiegend Holztüren, teils Holzwerkstofftüren

Das Objekt liegt in Sonnenbühl-Erpfingen mit 7.022 Einwohnern im Landkreis Reutlingen, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im Ortskernbereich in einem Mischgebiet, etwa 50 m nordöstlich des Marktplatzes. Die Nachbarschaft ist geprägt von freistehenden Wohnhäusern und einzelnen Gehöften mit Satteldächern. Das Grundstück liegt an einer öffentlichen, voll ausgebauten Straße ohne Gehwege. Besondere Beeinträchtigungen oder Hochwassergefährdungen sind nicht angegeben.

Eine Grundschule befindet sich in fußläufiger Entfernung. Kleinere Läden für den täglichen Bedarf sind im Ort vorhanden, größere Lebensmittelmärkte im Ortsteil Undingen. Eine Bushaltestelle mit Verbindung unter anderem nach Reutlingen liegt nur rund 50 m entfernt; die verkehrliche Anbindung an Landes- und Bundesstraßen ist gut.

Das Grundstück ist eben, polygonal und stark unregelmäßig länglich zugeschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 23,50 m und einer mittleren Tiefe von ca. 29,00 m. Die südliche Zuwegung zu den Wohnhäusern sowie die Zufahrt zur Scheuer sind asphaltiert. Straßenseitig besteht nur geringer Bewuchs mit einem Laubbaum, nördlich schließt ein Gartenbereich mit Wiese und einzelnen Laubgehölzen an. Das Grundstück ist bebaut und an die Grabenstraße angeschlossen.