Zwangsversteigerung Verwaltungsgebäude mit Lager- und Freiflächen

Lfd. Nr. 4: Flurstück 241 - Verkehrswert: 308.880,00 €
Lfd. Nr. 5: Flurstück 238 - Verkehrswert: 106.120,00 €

Gesamtverkehrswert: 415.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein vermietetes Teileigentum mit Verwaltungsgebäude, mehreren Lager- und Werkstattgebäuden, Freiflächen sowie einer Mobilfunkanlage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag innen und außen besichtigt. Die Bewertung beruht auf der Ortsbesichtigung sowie ergänzend auf Bauakte, Vorgutachten, Karten- und Behördenauskünften.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein eingeschossiges Verwaltungsgebäude mit Teil- und Kriechkeller sowie ausgebautem Dachgeschoss unter Satteldach. Laut Bauakte stammt der Ursprung aus dem Jahr 1955; im Laufe der Nutzung wurden verschiedene Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung vorgenommen. Im Erdgeschoss befinden sich Empfang, Sozialräume und Büroräume, im Dachgeschoss Aktenarchiv, Besprechungs- und weitere Büroräume. Für die Vermietung wurden 384 m² Bürofläche angesetzt. Das Gebäude ist massiv errichtet, mit zweischaligem Mauerwerk, Stahlbetondecken und Klinkerfassade.

Der Grundriss ist auf Verwaltungs- und Büronutzung zugeschnitten und funktional gegliedert. Durch Gauben und Dachflächenfenster sowie die regulären Fassadenfenster ist eine angemessene Belichtung gegeben; die Besonnung ist entsprechend der freistehenden gewerblichen Situation grundsätzlich ordentlich. Die Erschließung erfolgt über den westlichen Zugang und eine innenliegende Holztreppe zwischen den Ebenen.

Das Gebäude wurde im Erd- und Dachgeschoss teilweise modernisiert; Fenster und Heizungsanlage wurden erneuert. Gleichwohl entspricht die energetische Qualität nicht mehr heutigen Anforderungen. Im Kellergeschoss besteht Sanierungsbedarf infolge eindringender Nässe. Insgesamt ist das Verwaltungsgebäude im Vergleich zu den Nebenanlagen noch nutzbar und bildet den wertrelevanten Hauptbestand des Objekts.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören mehrere ein- und zweigeschossige Neben- und Lagergebäude aus den Baujahren 1939 bis 1957. Vorhanden sind im Nordosten eine abschließbare Kalthalle mit ca. 75 m² Nutzfläche, im Osten eine offene Kalthalle mit acht Einfahrten und ca. 270 m² Nutzfläche, im Süden eine teilweise abschließbare Kalthalle mit Fenstern und Toren von ca. 578 m² Nutzfläche sowie im Westen ein Hallen- und Werkstatttrakt mit teilweise ausgebauten Werkstatt- und Sozialräumen von ca. 400 m² Nutzfläche. Zusätzlich besteht ein zweigeschossiges Wohn-/Betriebsgebäude und ca. 90 m² Nutzfläche.

Die Gebäude sind massiv gemauert. Die Hallen verfügen im Wesentlichen über Betonböden. Der bauliche Zustand ist schlecht. Nach dem Gutachten sind das Wohn-/Betriebsgebäude sowie die überdachten Lagerflächen im Süden und Westen wirtschaftlich überaltert und nicht mehr nutzungs- oder vermietungsfähig. Es bestehen Dach- und Deckendurchbrüche, abgängige Außenmauern, großflächige Schimmelbildungen sowie Verdacht auf holzzerstörende Pilze; Teile erscheinen visuell einsturzgefährdet. Für eine weitere Nutzung wäre eine Kernsanierung erforderlich, wirtschaftlich wird jedoch Abrissfähigkeit angenommen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Verwaltungsgebäude gewerblich vermietet und wurde durch ein Unternehmen genutzt. Die Neben- und Lagergebäude mit den Freiflächen waren mit vermietet; tatsächlich waren sie nur eingeschränkt bzw. teilweise nicht mehr gebrauchsfähig.

• Dachform und Dachdeckung: Hauptgebäude mit Satteldach, Gauben und Dachflächenfenstern; Holzdachstuhl, Tondachziegel, Erneuerung ca. 2007/2008. Nebengebäude überwiegend Pultdächer mit Wellasbest- bzw. Asbesteindeckung; Wohn-/Betriebsgebäude mit Satteldach.

• Heizung und Warmwasser: Hauptgebäude mit Gas-Brennwerttherme ca. 2007, Wärmeabgabe über Plattenheizkörper mit Thermostatsteuerung; Flüssiggastank auf dem Grundstück. Warmwasser im Hauptgebäude elektrisch über Durchlauferhitzer. In Nebengebäuden teils Plattenheizkörper vorhanden, Heizungsanlage dort nicht mehr in Betrieb.

• Elektroinstallation: Hauptgebäude normale, teilweise modernisierte Standardausstattung; Nebengebäude überaltert.

• Fenster: Hauptgebäude mit Kunststofffenstern ca. 1992, isolierverglast, teilweise mit manuellen Rollläden.

• Sanitärausstattung: Hauptgebäude im Erdgeschoss Damen-/Herren-WC, im Dachgeschoss weiteres WC, jeweils weiß, Standard, modernisiert; in Nebenbereichen Sanitäranlagen vorhanden, jedoch insgesamt überaltert.

• Böden: Hauptgebäude mit PVC-, Textil- und Fliesenbelägen in Sanitärbereichen; Nebengebäude/Hallen überwiegend Betonböden, in Büro-/Sozialbereichen teils Textil, Steinzeug und PVC.

Das Objekt liegt in Braunschweig, Ortsteil Gliesmarode, mit rund 250.000 Einwohnern, im Landkreis kreisfreie Stadt Braunschweig, Bundesland Niedersachsen.

Es befindet sich in einem Gewerbegebiet im östlichen Stadtgebiet mit mittleren Gewerbe-, Produktions-, Handels- und Dienstleistungsbetrieben. Die Straße dient als Zufahrt in das Gewerbegebiet. Zum Besichtigungszeitpunkt wurden keine besonderen Immissionen festgestellt. Die Nachbarschaft ist gewerblich geprägt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich im näheren Umfeld. Der öffentliche Nahverkehr ist fußläufig erreichbar. Die Anbindung für den Individualverkehr erfolgt über übergeordnete Stadtstraßen zur A 2; zudem bestehen Anbindungen an den Hauptbahnhof, den Flughafen in Waggum und den Hafen am Mittellandkanal.

Das Grundstück umfasst 6.870 m² und besteht aus zwei Flurstücken. Es ist eben, unregelmäßig rechteckig zugeschnitten und von Norden erschlossen; die Zufahrt erfolgt über eine Toranlage. Vorhanden sind großflächige befestigte Hof- und Lagerflächen mit Pflasterung sowie Grünflächen.

Landesförderunginstitut Mecklenburg-Vorpommern, Tel. 0385 6363-1239 zu AZ: LFI 0968/1239