Zwangsversteigerung Vierfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 366.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unterkellertes Vierfamilienhaus mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 25.06.2025 in Augenschein genommen. Zwei der vier Wohnungen (Erd- und Obergeschoss rechts) und zusätzlich am 28.07.2025 die Wohnung im Obergeschoss links wurden von innen besichtigt. Die Wohnung im Erdgeschoss links sowie die Garage konnten nicht betreten werden. Die Bewertung der nicht zugänglichen Gebäudeteile basiert auf Unterlagen und Annahmen zum üblichen Ausstattungs- und Unterhaltungszustand.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein zwischen 1930 und 1934 errichtetes, einseitig angebautes Vierfamilienhaus mit Kellergeschoss, Hochparterre (Erdgeschoss etwa 0,7 m über Straßenniveau), Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 160 m², verteilt auf vier gleich große Wohnungen zu je ca. 40 m² mit jeweils 2 Zimmern, Küche, Bad/WC und Flur (alle Räume vom Flur aus zugänglich). Die Grundrisse weichen gegenüber älteren Bestandsplänen teils ab, wurden jedoch den Anforderungen angepasst. Der Keller, über das Treppenhaus zugänglich, bietet mehrere Kellerräume und einen Heizraum. Vom Keller besteht Zugang zum Garten. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, aber grundsätzlich ausbaufähig zu Wohnzwecken.

Das Gebäude wurde in wesentlichen Teilen modernisiert: Fenster, Innentüren, Bäder, Elektroinstallationen und Bodenbeläge wurden erneuert, ebenso die Dacheindeckung. Die zentrale Gasheizung wurde 1993 installiert. Der Modernisierungsgrad wird als "mittlerer Zustand" eingestuft, einige Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind weiterhin erforderlich (insbesondere im Treppenhaus, an Sockel und Fassade, in den leerstehenden Wohnungen und teils im Kellerbereich).

Das Gebäude erhält Tageslicht von zwei Seiten und ist durchschnittlich belichtet und besonnt. Die Belichtung der Wohn- und Aufenthaltsräume sowie die Tagesbelichtung der Bäder werden als gut bewertet. Der funktionale Grundriss ermöglicht eine zeitgemäße Nutzung.

Das Gebäude entspricht hinsichtlich Schall- und Wärmeschutz nicht heutigen Standards; die oberste Geschossdecke ist nicht gedämmt, Dachschrägen nur partiell. Ein Energieausweis lag nicht vor.

Die Außenanlagen sowie der Garten zeigen deutlichen Instandhaltungsstau ("Wildwuchs"), die Zugangs- und Garagenflächen sind befestigt, der Garten ist nach Südosten ausgerichtet und ca. 1,5 m unterhalb der Straßenebene gelegen.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine eingeschossige, nicht unterkellerte Garage aus Mauerwerk mit Flachdach (Wellblech) und Metall-Schwingtor. Die Garage ist nur von außen bewertet worden und befindet sich in durchschnittlichem Zustand. Ein regulärer Zugang mit Pkw scheint nicht ohne weiteres möglich, weswegen die Nutzung eher als Abstell- oder Lagerfläche (für Fahrräder, Motorräder etc.) in Betracht kommt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude teils vermietet und teils leerstehend, konkret waren zwei Wohnungen bewohnt (EG rechts, EG links; über die Mietverhältnisse lagen keine Verträge, aber Mieteinnahmen vor), während die anderen zwei Wohnungen (OG) leer standen. Die Garage war nicht separat vermietet und konnte nicht besichtigt werden.

• Satteldach, Holzdachstuhl, Ziegeleindeckung, Dach nur partiell gedämmt

• Gas-Zentralheizung (Niedertemperatur, Bj. 1993)

• Plattenheizkörper; Warmwasseraufbereitung zentral über Heizung

• Kunststofffenster mit Doppelverglasung, Kunststoff-Außenrollläden, Eingangstür Kunststoff, Treppenhaus mit Glasbausteinen

• Elektroinstallation: modernisierte Unterverteilungen, FI-Schalter, Hauptverteilung teilweise modernisiert, nur ein Stromzähler vorhanden, keine Klingel-/Gegensprechanlage

• Böden: überwiegend Laminat, Bäder gefliest

• Sanitärausstattung: Bäder mit Duschtasse, Waschbecken, Hänge-WC mit Einbauspülkasten, tagesbelichtete Bäder

Ortsangabe
Ludwigshafen am Rhein, Stadtteil Oggersheim, ca. 179.000 Einwohner, Rheinland-Pfalz.

Oggersheim, größter Stadtteil mit ca. 26.000 Einwohnern, ist etwa 5,5 km vom Stadtzentrum entfernt. Die Lage befindet sich südlich der Karl-Legien-Straße zwischen Matthäus-Vogel-Straße und Alfred-Brehm-Straße. Die Erschließung ist vollständig vorhanden (Strom, Gas, Wasser, Telefon, Abwasser). Die Karl-Legien-Straße ist eine wenig bis normal befahrene
Durchgangsstraße mit Gehwegen und Straßenbeleuchtung.

Nachbarschaft:
Überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser, durchschnittliche bis einfache Wohnlage mit ausgebauter Infrastruktur. Es gibt keine Hinweise auf Beeinträchtigungen, Altlasten oder Naturschutzgebiete.

Infrastruktur
Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Schulen, Kindergärten, Ärzte und Nahversorgung sind im nahen Umfeld vorhanden. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 200 m entfernt, eine Straßenbahnhaltestelle etwa 400 m. Zum Regionalbahnhof Lu.-Oggersheim sind es ca. 500 m. Die Autobahnanbindung (A650) ist in ca. 3 km Entfernung, eine schnelle Anbindung an das Zentrum und die Rhein-Neckar-Region ist gegeben.

Grundstück
Das Grundstück ist rechteckig (ca. 15 m breit, ca. 32 m tief), ebenerdig (Garten 1,5 m unter Straßenniveau), ohne nennenswerte Besonderheiten. Das Grundstück ist überwiegend von Gebäude und Gartenfläche eingenommen, der Garten aktuell kaum gepflegt ("Wildwuchs").

Gläubigerbank, Tel. 0621 128215143