Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Nebengebäude

Verkehrswert: 910.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Wohn- und Geschäftshaus aus dem 19. Jahrhundert mit Anbau, Nebengebäuden und drei Wohneinheiten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.03.2022 von außen und innen besichtigt, soweit es zugänglich war. Nicht alle Räume konnten betreten werden; teils basierte die Bewertung auf Unterlagen und eigenen Einschätzungen.

Gebäude

Das historische Wohn- und Geschäftshaus wurde Mitte bis Ende des 19. Jahrhunderts errichtet und 1943 nach einem Bombenschaden durch einen Anbau erweitert. Die Bauweise ist massiv mit Feldstein, Mauerwerk und Holzelementen. Die Gebäudestruktur gliedert sich in das eigentliche Haupthaus, einen eingeschossigen Anbau an der Nordseite (aus den 1940er Jahren, Massivbau, Flachdach), ein separates Lagergebäude (ehem. Backhaus, vor 1900, Feldstein und Holz, Satteldach), sowie einen offenen Unterstand am Hof.

Das Hauptgebäude ist zu ca. 30 % gewerblich und zu 70 % wohnwirtschaftlich genutzt. Im Gebäude befinden sich 3 größere Wohnungen, eine Einraumwohnung mit Bad-Mitbenutzung sowie 2 Gewerbeeinheiten und diverse Nebenräume. Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 600 m², davon entfallen rund 601 m² auf vermietbare Einheiten. Die Wohnungen sind größtenteils aus den 1970er/80er Jahren, nur eine Dachgeschosswohnung ist modernisiert (ca. 2012). Grundrisse stimmen nicht mehr vollständig mit Altakten überein, vielfältige Umbauten und Modifizierungen wurden durchgeführt.

Die Ausleuchtung und Besonnung entsprechen den typischen Gegebenheiten historischer Gebäude in Mischlage. Die Belichtung ist insgesamt ausreichend. Der Kellerbereich umfasst einen Teilgewölbekeller sowie einen weiteren Kellerraum. Speicherflächen sind teils ausgebaut. Der bauliche Zustand ist heterogen: Während die Dachgeschosswohnung links als zeitgemäß renoviert gilt, sind andere Bereiche und insbesondere die Gewerbeflächen rückständig und teils sanierungsbedürftig (z. B. Durchfeuchtung im Keller, undichte Flachdachbereiche).

Die Gebäude sind nicht in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die Restnutzungsdauer wird mit ca. 30 Jahren eingeschätzt. Das Grundstück ist etwa 1.234 m² groß, eben, mit unregelmäßigem Zuschnitt und besitzt ausreichend große befestigte sowie begrünte Flächen (teilweise einer Wohnung zur Sondernutzung zugeordnet).

Weitere Gebäude

Im Hof befindet sich ein ehemaliges Lagergebäude (ehemaliges Backhaus), das als Heizungsraum und Lager dient. Dort ist der Heizöltank für die Heizanlage untergebracht. Das Lagergebäude stammt vermutlich aus der Zeit vor 1900, Mischbauweise, mit harter Dacheindeckung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teils eigengenutzt und größtenteils vermietet. Es gab 3 Mietwohnungen, ein Ein Zimmer-Mietraum sowie zwei gewerblich vermietete Einheiten. Teilweise lagen Mieten unter Marktniveau vor, Nebennutzungen wurden z. T. entgeltfrei überlassen.

• Steildach mit harter Deckung (Hauptgebäude), Flachdach (Anbau, PVC-Folie), Satteldach (Lager, Ziegel)

• Öl-Zentralheizung (Bj. 2000, Speicher Bj. 1980), Holzheizung (Bj. 1994)

• Heizungsverteilung über Radiatoren im Haupthaus, teilweise Fußbodenheizung im Anbau

• Warmwasser zentral und teils per Boiler

• Elektroinstallation auf mittlerem Niveau, teilweise modernisiert, überwiegend aus 1980-1990

• Böden: Naturstein, Fliesen, Dielen, Parkett, PVC und Teppich, je nach Nutzungseinheit

• Fenster: vorwiegend Holzverbundfenster, Kunststofffenster im DG (Isolierglas), vereinzelt Metall im Anbau

• Sanitärausstattung unterschiedlich: Modernisiertes Bad im DG (2012), sonst überwiegend Stand 1970-1980, teilweise Gemeinschaftsnutzung, altersgemäß, einige Bäder mit Fenster, Bäderfliesen und Sanitärobjekte unterschiedlich alt.

Efringen-Kirchen, ca. 8.700 Einwohner, Landkreis Lörrach, Baden-Württemberg

Mikrolage: Das Objekt liegt in einem Mischgebiet am nördlichen Siedlungsrand in einer mittleren Wohnlage und einfachen Gewerbelage. Es handelt sich um ein Eckgrundstück an der Engetalstraße / Gehrenweg, teilweise belastet durch grundbuchlich gesicherte Geh- und Fahrrechte zugunsten von Nachbarn. Die Umgebung ist von Wohn- und teilweise Gewerbebauten geprägt; unmittelbare Nachbarschaft mit Mehrfamilienhäusern und Gewerbe. Die Bahnlinie verläuft in ca. 100 m Entfernung, was zu Geräusch Missionen führen kann. Es bestehen Parkmöglichkeiten auf dem Grundstück, jedoch ohne zugeordnete Stellplätze.

Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sind in 1–1,5 km Entfernung erreichbar. Ortszentrum, Busanbindung sowie Bahnstation liegen in fußläufiger oder kurzer Fahrentfernung (0,2–1,5 km), Anbindung an B3 und BAB 5, Fernbahnhof Basel sowie internationale Flughäfen in Reichweite. Die Versorgungslage vor Ort wird als gut eingeschätzt.

Grundstück: Das Grundstück ist etwa 1.234 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten, etwa 50 m Straßenfront, zum größten Teil eben. Es gibt befestigte Hof-/Parkflächen sowie eine begrünte Gartenfläche (teilweise wohnungszugeordnet), Hecken- und Wiesenbewuchs. Ein Flüssiggastank (außer Betrieb) ist im Boden eingebaut. Die Grundstücksfläche ist teilweise mit Wegrechten belastet. Topografie und Boden gelten als lagetypisch ohne Besonderheiten.