Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 385.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein gemischt genutztes Grundstück mit Wohn- und Geschäftshaus, Werkstatt, Lagerräumen sowie mehreren Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Ergänzende Bewertungen erfolgten anhand der Bauakte, Auszügen aus dem Grundbuch, der Liegenschaftskarte, lokalen Auskünften und Fotodokumentation.

Gebäude

Wohn- und Geschäftshaus (Gebäude 1):

Das ursprüngliche Baujahr liegt vermutlich um 1900. Wiederholt wurden Umbauten und Erweiterungen vorgenommen (verschiedene Zeitpunkte, insbesondere 1970 und 2000). Das Gebäude besteht aus zwei Teilen: Im Gebäudeteil 1.1 befindet sich eine ca. 159 m² große 6-Zimmer-Wohnung auf zwei Etagen. Im Gebäudeteil 1.2 wurde 2000 ein zweigeschossiger Anbau mit ausgebautem Dachgeschoss errichtet. Im Erdgeschoss besteht eine gewerbliche Einheit/Ausstellungsfläche von 84 m², im Ober- und Dachgeschoss eine weitere Wohnung mit 5 Zimmern, zwei Bädern und Balkon (ebenfalls ca. 159 m²). Die Grundrisse sind, insbesondere im neueren Teil, modernisiert, mit großzügigen Zimmeraufteilungen und guter Belichtung durch zahlreiche Fenster und einen Westbalkon, während im älteren Teil eine durchschnittliche Zimmer- und Fluraufteilung sowie höhenversetzte Fußböden und steile Treppen typisch sind. Die Belichtung ist insgesamt gut, insbesondere im Wohnbereich mit Terrasse nach Süden bzw. Balkon nach Westen. Teilweise wurden Fenster und Fassade modernisiert, der Dachausbau erfolgte überwiegend 2000. Baugenehmigte Abstellräume sind angebaut, ein Teilkeller ist vorhanden. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt.

Der bauliche Zustand ist insgesamt mittelmäßig, mit Unterhaltungsstau an Fenstern, Böden und in der Haustechnik, teilweisem Modernisierungsbedarf und einzelnen Wasserschäden. Der Energiestandard ist altersbedingt mit punktuellen Verbesserungen.

Weitere Gebäude

Werkstatt- und Lagergebäude (Gebäude 2):

Die Gebäude entstanden überwiegend um 1960, mit Erweiterungen 1991–1993. Insgesamt ca. 159 m² Werkstatt- und 70 m² Lagerfläche, mit ein- bis zweigeschossigen Bereichen in Mauerwerk- und Holzkonstruktion, z. T. offen (Holzlager). Die Flächen sind funktional, aber einfach ausgestattet und weisen einzelne Verbesserungsbedarfe auf (z. B. Böden, Fassade, Dächer). Die hauptgenutzte Fläche ist mit Nachbargebäude (Hornburg 12) durch einen offenen Durchgang verbunden; die Versorgung mit Strom, Wasser und Wärme erfolgt ebenfalls über das Nachbarhaus. Kranbahn sowie Dachüberdachungen sind vorhanden.

Garagen (Gebäude 3 und 4):

Zwei Fertiggaragen (ca. 1985) aus Beton und eine Einzelgarage mit Abstellraum (ca. 1965, Mauerwerk). Die Garagen haben Flachdächer, Betonböden und einfache Ausstattungen. Kleinere Schäden und Modernisierungsstaus liegen vor.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war eine Wohnung sowie die gewerblichen Flächen vermietet. Die andere Wohnung war nicht eindeutig zum Stichtag leer oder vermietet. Die Werkstatt wurde unentgeltlich innerhalb der Familie genutzt.

• Satteldach (teils Dachziegel, teils Betondachstein), Flachdächer bei Nebengebäuden

• Gasheizung (Gasthermen von 2023 bzw. 2000), Plattenheizkörper, vereinzelt Nachtspeicheröfen, Warmwasser teils über Gastherme, teils Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation unterschiedlich alt: teils von 2000, teilweise älter aus den 1960er Jahren, Auf- und Unterputz, Wechselsprechanlage, Maschinenanschluss in Werkstatt

• Böden: Laminat, Fliesen, Teppich, Terrazzoestrich, Holz- und Betonböden

• Fenster: Holz- und Kunststofffenster (überwiegend isolierverglast), einige mit Rollläden, einzelne Glasbausteine, Dachflächenfenster, Fenster aus unterschiedlichen Jahren (teilweise älter)

• Sanitärausstattung: Bäder teils aus den 1960ern, teils modernisiert (2000), Wanne, Dusche, WC, Waschbecken, zum Teil nur teilfunktionsfähig

Das Objekt befindet sich in Peine - Stederdorf einer gewachsenen, bebauten Ortslage in einem mittelgroßen Ortsteil (ca. 5.720 Einwohner) einer Stadt mit gut 50.000 Einwohnern.

Die Umgebung ist durch ein- bis zweigeschossige gemischte Wohn- und Gewerbebebauung geprägt. Das Grundstück liegt mit seinen Schmalseiten an zwei öffentlichen, asphaltierten Anliegerstraßen. Es handelt sich um ruhige Nebenstraßen mit begrenzten öffentlichen Parkmöglichkeiten; keine Durchgangsstraße. Im Nahbereich sind sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheke sowie Kindergarten und Grundschule fußläufig erreichbar. Weiterführende Schulen sowie ein Regionalbahnhof befinden sich in wenigen Kilometern Entfernung (Peine), Regionalexpressanschluss zu Großstädten vorhanden. Das Freizeit- und Kulturangebot ist durch Vereins Leben, Sportanlagen und Angebote in der nahegelegenen Stadt geprägt.

Das Grundstück weist einen nahezu rechteckigen Zuschnitt mit ca. 25 m Front und 42 m Tiefe auf, ist eben und allseitig erschlossen. Grenzüberbauungen sind geringfügig und wechselseitig, als wertunbeachtlich eingestuft. Der Hof ist mit Betonpflaster, Terrassenplatten und vereinzeltem Strauchbewuchs gestaltet; Gartenanteile sind vorhanden. Das Objekt liegt in Niedersachsen, Landkreis Peine.