Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Lfd. Nr. 1: Verkehrswert: 262.500,00 €
Lfd. Nr. 2: Verkehrswert: 262.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit zwei Ladenlokalen, zusätzlichem Gewerberaum im Anbau sowie fünf Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss (der Ausbau zu Wohnzwecken im DG ist nicht genehmigt). Es werden jeweils 1/2 Miteigentumsanteile versteigert.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.09.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Der Zugang zur Blechgarage war mangels Schlüssel nicht möglich, im Untergeschoss waren einige Räume aufgrund gelagerter Gegenstände nur eingeschränkt einsehbar. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf diverse Unterlagen und Baupläne.

Gebäude

Das Gebäude ist ein um 1880 errichtetes, viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit zusätzlich eingeschossigem Anbau. Das Bauwerk wurde mehrfach umgebaut (insbesondere 1977 und 1994), ein Großteil der Baukonstruktion stammt aus den 1960er Jahren und einzelnen jüngeren Modernisierungsschritten. Das Hauptgebäude ist unterkellert, die Fassade besteht teils aus massivem Mauerwerk, teils aus verputztem Fachwerk. Die Geschossdecken sind überwiegend als Holzbalkendecken mit überwiegend tapezierten oder verputzten Oberflächen ausgeführt. Im Dachgeschoss wurden nachträgliche Wohnräume eingebaut, jedoch ohne bauaufsichtliche Genehmigung und vermutlich ohne die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen.

Der Grundriss der einzelnen Wohnungen ist als eingeschränkt funktional zu bewerten. Manche Zimmer sind als "gefangene Räume" ausgebildet, ein Kinderzimmer im 2. OG ist nur über das Treppenhaus zugänglich. Die Gewerbeflächen im Erdgeschoss umfassen zwei Ladenlokale (rechts z. B. Friseur, links Einzelhandel) sowie die ehemalige Eisdiele im Anbau mit separatem Zugang. Die Gewerbeeinheiten sind zum Teil nicht barrierefrei erreichbar.

Das Gebäude ist insgesamt einfach bis durchschnittlich ausgestattet. Die Fenster wurden teilweise erneuert (größtenteils PVC mit Isolierverglasung von 1995 bzw. Holzfenster in oberen Geschossen), die Haustür und einige Gebäudeteile sind sanierungsbedürftig. Es gibt zahlreiche kleinere Instandsetzungsrückstände, beispielsweise Feuchtigkeitsschäden im Untergeschoss (zum Teil behoben), Putzschäden an der Fassade, verschlissene Bodenbeläge und beschädigte Türen. Die Ausstattung entspricht in vielen Bereichen dem Stand der 1970er bis 1990er Jahre. Nur eine Wohnung verfügt über einen Balkon. Die Nutzflächen teilen sich wie folgt auf: ca. 405 m² Wohnfläche, ca. 281 m² Gewerbefläche.

Das Objekt befindet sich in einem leicht unterdurchschnittlichen Instandhaltungszustand, ist aber laufend bewirtschaftet.

Denkmalrechtlich liegt das Gebäude innerhalb einer ausgewiesenen Bodendenkmalzone, was bei etwaigen Um- oder Neubaumaßnahmen mit der Denkmalbehörde abzuklären ist.

Grundstück

Das Grundstück ist 628 m² groß und annähernd rechteckig-unregelmäßig geschnitten. Es liegt an der Ecke Bahnhofstraße/Gartenstraße gut sichtbar am Rande der Innenstadt, das Gelände ist leicht geneigt (Fälle von West nach Ost um ca. 0,8 m, ansteigend von Nord nach Süd um 0,6 m). Die bauliche Nutzung folgt dem Umfeld (Kerngebiet gem. Bebauungsplan). Neben der mutmaßlich nicht mehr nutzbaren Blechgarage gibt es etwa zwei weitere Stellplätze, das Grundstück ist teils mit Gehölzen und Koniferen bewachsen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Ladenlokal im Erdgeschoss und das Dachgeschoss vermietet, alle weiteren Einheiten standen leer. Die Vermietbarkeit der Wohnungen wird als gut, die der Gewerbeflächen als erschwert eingestuft.

• Satteldach mit Tonziegeleindeckung (Hauptgebäude), Flachdach auf Anbau (Trapezblech, PVC-Folie)

• Gas-Blockheizkraftwerk (2012, zentrale Warmwasserbereitung), Einzelöfen/Kachelöfen in 1. OG Süd und im Dachgeschoss (nicht mehr zulassungsfähig nach BImSchV)

• Heizkörper (konventionell, genaue Typisierung nicht genannt)

• Dreiadrige Elektroinstallation, Stand nach 1980

• Böden: Laminat, Fertigparkett, Fliesen, PVC, Textilbeläge – insgesamt überwiegend abgenutzt, teilweise erneuert

• Fenster: Überwiegend PVC-Isolierverglasung, teilw. Holz (insbesondere im Dachgeschoss)

• Sanitärausstattung: Teilweise raumhoch geflieste Bäder mit Badewanne/Dusche, WC, Waschbecken, teils einfache Ausstattung,

Albstadt, Stadtteil Ebingen (Landkreis Zollernalbkreis, Baden-Württemberg, ca. 47.160 Einwohner)

Mikrolage/Wohnlage:
Das Objekt liegt zentrumsnah, wenige Gehminuten vom Bahnhof entfernt. Die direkte Umgebung besteht vorwiegend aus weiterer Wohn- und Geschäftshausbebauung. Die Fußgängerzone sowie zahlreiche Läden und die Stadtverwaltung befinden sich ca. 150 m entfernt. Die Hochschule ist rund 100 m östlich gelegen, eine Kita und eine Grundschule sind innerhalb von ca. 500 m erreichbar. Die Nahe der Innenstadt sowie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln machen die Lage attraktiv. Parkmöglichkeiten sind auf öffentlichem Grund vorhanden, das Grundstück selbst bietet derzeit nur eingeschränkte Parkkapazitäten. Das Umfeld ist durch einen erhöhten Lärmpegel geprägt (Verkehr auf zwei innerstädtischen Erschließungsstraßen, Bahnnähe).

Geschäftslage:
1b-Lage mit guter Sichtverbindung und erwartbar hoher Fußgängerfrequenz, insbesondere durch die direkte Lage zwischen Bahnhof und Fußgängerzone. Umfeld mit diversen Einzelhandel- und Dienstleistungsbetrieben sowie Gastronomie.

Infrastruktur (Schulen/Ärzte/Einkauf/ÖPNV):
Alle Versorgungseinrichtungen (Schulen, Kindergärten, Ärzte, Krankenhaus, Apotheken, Einkauf) sind im näheren Umfeld vorhanden, sehr gute ÖPNV-Anbindung über den Bahnhof (IC-Anschluss in der Region, Flughafen Stuttgart ca. 75 km entfernt).

Sparkasse Zollernalb, Friedrichstraße 3, 72336 Balingen, Herr Kränzler, 07433//13-7272, Gz.: 9010736839-KAW/HK