Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert €: 1.765.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus bestehend aus Keller, Erdgeschoss, vier Obergeschossen und ausgebautem Dachgeschoss, mit einem zweigeschossigen Anbau.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.09.2025 besichtigt. Die Wohnung im 2. Obergeschoss rechts konnte zum Stichtag nicht besichtigt werden, wurde aber 2022 im Rahmen eines vorherigen Gutachtens begutachtet. Die Bewertung basiert auf den aktuellen Ortseindrücken sowie detaillierten Unterlagen aus der Bauakte und ergänzenden Dokumenten.

Gebäude

Es handelt sich um ein fünfgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in massiver Bauweise, vermutlich vollständig bezugsfertig ab ca. 1962 (Baugenehmigungen 1959 und 1961). Das Gebäude verfügt über

• einen Keller, ein Erdgeschoss mit zwei Ladeneinheiten und darüber vier Obergeschosse, die als Wohnungen genutzt werden.

• Zusätzlich gibt es einen zweigeschossigen, nicht unterkellerten Anbau mit Wintergarten (zum 1. OG gehörig, beheizt per Klimagerät).

Insgesamt steht das Gebäude nahe der innerstädtischen Bebauungsgrenze und ist nahezu grundstücksdeckend errichtet.

Die Belichtung und Besonnung ist als gut zu bewerten. Die Wohnfläche (inkl. Nutzfläche) beträgt insgesamt ca. 667,5 m².

Von der Straßenseite bestehen Balkone und kleinere Gauben. Die Fassade ist verputzt und farblich gestaltet. Der gesamte Ausbaustandard ist als mittler und zweckmäßig zu klassifizieren. Im Dachgeschoss wurden 2019 modernisierte Wohnungen nach brandschutztechnischem Rückbau von 3 auf 2 Wohnungen geschaffen. Laufende Modernisierungen (u.a. Balkone 2007/08, Fenster teilweise getauscht, Wintergarten 2021 genehmigt) sind erfolgt, dennoch besteht mittelfristig weiterer Instandhaltungsbedarf insbesondere an Dach, Fassade, Sanitär, Elektro und Leitungen. Es bestehen Feuchteschäden, Schimmelproblematiken in einigen Bädern und Mängel im Brandschutz (u.a. Wintergarten). Der Keller zeigt undichte und korrodierte Leitungen sowie allgemeine Feuchteschäden.

Das Haus befindet sich, trotz vieler Modernisierungen, mit sichtbaren Bau- und Instandhaltungsmängeln, in einem dem Alter entsprechenden, noch befriedigenden Zustand. Die Restnutzungsdauer wurde mit etwa 23 Jahren angesetzt.

Grundstück

Das Grundstück ist ca. 178 m² groß, mit unregelmäßigem Zuschnitt und einer Straßenfront von etwa 11,5 m. Es ist nahezu vollständig überbaut und grenzt straßenseitig an eine stark frequentiere Hauptstraße. Die Topografie ist eben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt voll vermietet. Die Nutzung erfolgt als Wohn- und Geschäftshaus mit langfristigen, überwiegend marktüblichen Wohn- und Gewerbemietverträgen.

Mainz (222.192 Einwohner, Landkreis Mainz, Rheinland-Pfalz)

Das Bewertungsobjekt liegt im Zentrum von Mainz an einer frequentierten Hauptverkehrsstraße nahe Dom und Altstadt mit direkter Anbindung an das Einkaufszentrum Brand. Die Bebauung in der Umgebung ist geprägt durch geschlossene, mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss. Das Grundstück liegt in einem Kerngebiet (Mischgebiet, §34 BauGB), Nähe Rhein und Fischtorplatz (Grünanlage).

Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in einer einfachen bis mittleren innerstädtischen Wohnlage, die durch hohe Verkehrslärmbelastung geprägt ist. Die Nachbarschaft ist urban, mit angrenzender Blockrandbebauung und reiner Straßenrandbebauung. Keine Parkmöglichkeiten auf dem Grundstück; Anwohnerparken sowie gebührenpflichtige Parkmöglichkeiten am Fischtorplatz gegenüber.

Sehr gute versorgungstechnische Infrastruktur: sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen (Grund- und weiterführend), Ärzte, Apotheken und ÖPNV (Stadtbus, Bahnhaltestellen, Hauptbahnhof ca. 1,5 km entfernt) befinden sich in fußläufiger Nähe.