Zwangsversteigerung Wohnhaus mit 2 Anbauten und Doppelgarage

Verkehrswert €: 557.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das nicht unterkellerte Wohnhaus mit zwei Anbauten, Doppelgarage und zwei Schuppen. Im Wohnhaus befinden sich separate Wohnungen im Erdgeschoss und Obergeschoss. Der zweite Anbau hat zwei Vollgeschosse und ist nicht unterkellert. Zusätzlich gibt es ein funktionsfähiges Schwimmbecken im Garten sowie eine PV-Anlage in Fremdeigentum.

Besichtigung

Das Objekt wurde überwiegend durch eine Ortsbesichtigung am 02.09.2025 beurteilt; die EG-Wohnung konnte nicht besichtigt werden, deren Ausbauzustand wurde anhand von Eigentümerangaben übernommen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein zweigeschossiges Wohnhaus mit direkter Anbindung an Nachbarbebauung und vollständiger Unterkellerung. Das Ursprungsbaujahr ist ca. 1927, größere Erweiterungen/Modernisierungen erfolgten 1959/60 und ab 2016. Die Wohnungen im EG und OG sind in sich abgeschlossen, wobei das OG per Aufzug (2017 eingebaut, rollstuhlgerecht) über Anbau 1 erschlossen ist. Die Grundrisse sind zeitgemäß geschnitten, mit separaten Schlaf-, Wohn- und Büroräumen, jeweils Bädern/WC und moderner Raumaufteilung.

Das Wohnhaus ist massiv gebaut (Stampfbetonfundamente, Hohlblock- und Fachwerkwände, Holzbalken- und Hourdisdecken). Ältere und jüngere Fenster mit Isolierverglasung sind vorhanden, einige Holzrahmenfenster sind bereits erneuert, andere befinden sich im älteren Zustand. Die Fassaden wurden teilweise gedämmt (vorwiegend im Bereich der Anbauten). Die Dachdeckung des Wohnhaus-Satteldachs wurde nach 2016 erneuert, Anbau 1 und 2 verfügen über Pultdächer mit Faserzement- bzw. Wellasbestzementplatten und Dämmungen.

Umbau- und Modernisierungen der letzten Jahre umfassen: neue Bäder (barrierefrei im EG, Whirlpoolwanne/Dusche im OG), neue Elektro- und Sanitärinstallationen (teils noch älter im EG). Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 156 m², die Nutzfläche des Kellers ca. 55 m².

Weitere Gebäude (Anbau 2 und Garage)

Anbau 2, Baujahr ca. 1975, wurde seit 2016 zu Wohn- und Hobbyzwecken umgenutzt/ausgebaut. Im EG befindet sich ein Hobbyraum (Irish Pub), ein Saunabereich und Hausewirtschaftsraum mit Dusche und WC (Nutzfläche ca. 54 m²), im OG ein Wohnzimmer mit Terrasse (Wohnfläche ca. 35 m²). Die Terrasse ist zur Gartenseite ausgerichtet und über eine Spindeltreppe vom Hof erreichbar. Anbau 2 zeichnet sich durch moderne energetische Sanierung, neue Fenster (OG teilweise 3-fach verglast), neue Installationen und hochwertige Innenausstattung aus.

Die Doppelgarage (Baujahr ca. 1975, nicht unterkellert) in Massivbauweise mit Satteldach (Wellasbestzementplatten), verfügt über zwei Stahlschwingtore und Stromanschluss (Nutzfläche ca. 57 m²).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss vermietet, während die Wohnung im Obergeschoss des Wohnhauses sowie die Räume der Anbauten eigengenutzt wurden.

• Dachform/-deckung:

  • Wohnhaus: Satteldach, Tonziegel neu (nach 2016)

  • Anbauten: Pultdächer, Faserzement- bzw. Wellasbestzementplatten, Dämmung in Sparrengefachen

• Heizung & Warmwasser:

  • Öl-Zentralheizung (Kessel ca. 1972, Austausch empfohlen), zentrale Warmwasserversorgung, zusätzlich Wärmepumpe für WW im Sommerbetrieb

  • Heizkörper mit Thermostatventilen, teilweise Fußbodenheizung

  • Kaminofen im Anbau 2 (Wohnzimmer OG)

• Elektroinstallation:

  • Obergeschoss und Anbauten erneuert (2016/17, Kabelinstallation), EG Wohnung älter, Hauptverteiler im KG, Unterverteilungen vorhanden, Glasfaseranschluss

• Böden:

  • Laminat, Vinyl, Holzdielen, Fliesen, schwimmender Estrich, Betonböden im Keller

• Sanitärausstattung:

  • Neue/modernisierte Bäder, Bad OG mit Whirlpool, Dusche; EG barrierefreies Bad, WC getrennt; Anbau 2 Dusche und Sauna, separates WC, Waschmaschinenanschluss

Das Objekt liegt in Waghäusel, Stadtteil Kirrlach (ca. 9.000 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg)

Älterer Ortskern nahe südöstlichem Ortsrand, ruhige Wohn- und Mischgebietslage mit überwiegend Wohnbebauung (meist geschlossene, eingeschoßige Grenzbebauung). Die Blumenstraße ist voll ausgebaut, mit Gehwegen und Parkstreifen. Nachbargrundstücke sind ebenfalls bebaut, die Umgebung wird durch Einfamilienhäuser und Doppelhäuser geprägt; ein Vorgarten fehlt, das Objekt schließt direkt an die Straße an.

Sehr gute ÖPNV-Anbindung per Bus (Taktverkehr nach Bruchsal), Bahnhöfe in den Nachbarstadtteilen (4-5 km entfernt). Gute Erreichbarkeit der B36, Autobahn A5 ca. 5 km entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Gymnasium im 7 km entfernten Philippsburg.

Das Gelände ist weitgehend eben, rechteckig geschnitten (Frontlänge ca. 14 m, rückwärtige Breite ca. 13 m, Tiefe ca. 47 m), teilweise als befestigter Hof, teilweise als Garten (Rasen, Sträucher, Nutzgarten, baumbestanden) genutzt. Hoftor und Zäune vorhanden; Pflanzrabatte und Zufahrtsbereich sind mit Betonpflaster ausgelegt.