Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Garage und bebautes Grundstück (Eigengrenzüberbau)

Lfd. Nr. 1: Grundstück, bebaut mit einem Wohnhaus und Garage; Verkehrswert: 151.000,00
Lfd. Nr. 2 : ein mit einem Eigengrenzüberbau bebautes Grundstück; Verkehrswert: 2.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück, das mit einem Wohnhaus und einer Garage bebaut ist (Flurstück 5/12), sowie ein weiteres mit einem Eigengrenzüberbau bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 08.05.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung aufgenommen. Die Bewertung basiert auf eigenen Feststellungen sowie ergänzenden Unterlagen und Bauakten.

Gebäude

Das Wohnhaus (Flurstück 5/12) wurde soweit bekannt 1980 in massiver Bauweise errichtet und ist vollständig unterkellert. Das Kellergeschoss (als Untergeschoss bezeichnet) besitzt einen ebenerdigen Zugang rückseitig aufgrund der Hanglage und enthält eine Einliegerwohnung. Erd- und Dachgeschoss sind zu Wohnzwecken ausgebaut, wobei Teile des Dachgeschosses einen rohbauähnlichen Zustand aufweisen.

Das Gebäude umfasst ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss sowie ein Dachgeschoss und verfügt über ca. 221 m² Wohnfläche. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung sind aufgrund nördlicher Ausrichtung und Hanglage etwas eingeschränkt, insbesondere im Winterhalbjahr. Das Haus wurde als freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung genutzt und steht nicht unter Denkmalschutz.

Modernisierungen erfolgten u.a. an Fenstern (teils aus den 90er Jahren), der Heizung (2000), Sanitär im Erdgeschoss (um 2010) und Küche (2019). Das Gebäude befindet sich energetisch und technisch in einem überalterten Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau.

Die Außenanlagen sind ungepflegt und der Balkon mangelhaft. Ein unterkellerter Terrassenbau mit Abstellraum ist vorhanden; eine formelle Genehmigung hierfür ist nicht belegt. .

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine Fertiggarage mit manuellem Stahlschwingtor, die teilweise auf das benachbarte Flurstück 5/43 überbaut ist. Der Abstellraum unter der Terrasse mit „einfacher Ausführung“ ergänzt die Nebengebäude. Außenanlagen wie Hofbefestigungen und Garten sind vorhanden, jedoch ebenfalls sanierungsbedürftig.

Grundstück

Das Grundstück liegt in Hanglage, von der Straße nach unten abfallend. Das Flurstück 5/12 hat eine rechteckige, das Flurstück 5/43 eine trapezförmige Form. Die Erschließung ist gesichert und beitragsfrei. Es sind grundstückseigene Einfriedungen vorhanden. Nennenswerter Bewuchs besteht überwiegend aus gartenüblichen Bepflanzungen (Garten, Pflanzungen).

Das Flurstück 5/43 ist 303 m² groß und durch einen Eigengrenzüberbau der Garage vom Nachbargrundstück und vom eigenen Grundstück bebaut. Hauptsächlich wird das Teilgrundstück als hausnahes Gartenland genutzt. Eine eigenständige Bebauung ist auf Grund der Zuschnitts und Größe unwahrscheinlich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach, Eindeckung mit Betondachsteinen, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Öl-Zentralheizung mit drei 2.000 Liter Glasfasertanks; Universalheizkörper mit Thermostatventilen

• Warmwasserversorgung dezentral über Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation durchschnittlich, Stromanschluss über Dachständer

• Böden: Fliesen (Bäder, Keller), Laminat/Vinyl (Wohnbereiche), Klinkerfliesen (Balkon)

• Fenster: teils Holz-, teils Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Bäder jeweils mit Dusche, Waschbecken, WC; weiße Standard-Sanitärobjekte, normale Ausstattung

• Besonderheiten: Balkon (sanierungsbedürftig), Kachelofen

53562 St. Katharinen (Ortsteil Rödder), ca. 3.500 Einwohner, Landkreis Neuwied, Rheinland-Pfalz

Das Objekt liegt im Ortskern von Rödder, einem dörflichen Ortsteil, an einer Anlieger- und Ortsdurchgangsstraße mit asphaltierter Fahrbahn ohne Gehwege und ohne nennenswerte Verkehrsbelastung. Die Nachbarschaft ist geprägt durch Wohnbebauung im Außenbereich, meist freistehende Einfamilienhäuser.

Alle wesentlichen Einrichtungen der Nahversorgung befinden sich im Ort oder in benachbarten Gemeinden. Geschäfte des täglichen Bedarfs und ein Verbrauchermarkt sind im nahe gelegenen Notseheid, weitere Einkaufsmöglichkeiten in Linz am Rhein und Koblenz. Ein Kindergarten und eine Grundschule befinden sich vor Ort, weiterführende Schulen im ca. 9 km entfernten Linz am Rhein. Ärzte und eine Apotheke sind in St. Katharinen ansässig, ein Krankenhaus in Linz am Rhein. Der nächste Bahnanschluss ist der Bahnhof Linz am Rhein. Zur Autobahn (A3, Anschluss Bad Honnef/Linz) sind es ca. 11 km.