Zwangsversteigerung Wohnhaus mit mehreren Nebengebäuden und Grundstücke

Lfd. Nr. 1: unbebautes Grundstück (Flurstück 1025), Verkehrswert: 1.500,00 €
Lfd. Nr. 2: unbebautes Grundstück (Flurstück 1027), Verkehrswert: 40.000,00 €
Lfd. Nr. 3: unbewohnbares Wohnhaus (Flurstück 98), Verkehrswert: 340.000,00 €
Lfd. Nr. 4: unbebautes Grundstück (Flurstück 98/1), Verkehrswert: 500,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um vier Grundstücke, davon eines bebaut mit einem überwiegend unbewohnbaren Wohnhaus und mehreren Nebengebäuden (Flurstück 98). Die drei weiteren Grundstücke (Flurstück Nr. 98/1, Flurstück Nr. 1025, Flurstück Nr. 1027) sind jeweils unbebaut.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag 09.04.2025 innen und außen besichtigt. Die Gebäude konnten weitestgehend begangen werden; für verschlossene oder unzugängliche Bereiche wurde angenommen, dass der Eindruck übertragbar ist.

Gebäude (Flurstück Nr. 98)

Das Haupthaus ist ein unterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und wurde 1881 errichtet. Die Dacheindeckung und Regenrinnen stammen aus 2013; weitere Modernisierungen sind nicht dokumentiert. Die Gesamtwohnfläche beträgt etwa 270 m².

Das Gebäude besteht aus Massiv- und Fachwerkteilen, mit Sandsteinfundamenten und typischem Kellergewölbe. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, aber aus heutiger Sicht veraltet, teils mit sogenannten „gefangenen“ Räumen. Die Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beschrieben. Denkmalschutzrechtlich ist das Objekt als Prüffall in die Liste der Kulturdenkmale Baden-Württemberg aufgenommen. Bei Veränderungen könnte Denkmalschutz festgestellt werden.

Der bauliche Zustand ist sehr schlecht: erhebliche Unterhaltungsrückstände, teils zerstörte Boden- und Deckenbereiche, zahlreiche Bauschäden, Defizite in Ausstattung und Haustechnik, erhebliche Beeinträchtigungen in der Verkehrssicherheit. Einzelne Gebäudeteile sind nicht mehr begehbar. Das Wohnhaus gilt als wirtschaftlich überaltet und unbewohnbar.

Weitere Gebäude (Flurstück Nr. 98)

Auf dem Grundstück befinden sich fünf massiv errichtete Nebengebäude, darunter Scheunen, ein Rinderstall, eine Maschinenhalle sowie ein Schuppen. Die ältesten stammen aus den 1950er Jahren, die jüngsten aus den 1980ern. Die Nebengebäude sind sämtlich wirtschaftlich abgeschrieben und teilweise einsturzgefährdet, mit nur noch rudimentärem Sachwert.

Grundstücke

Flurstück Nr. 98: Etwa 4.176 m², unregelmäßige Form, von der Straße ansteigend, mit Zufahrt über Nachbargrundstücke (keine gesicherte Grunddienstbarkeit), Teilbereiche als Rasen-/Grünfläche genutzt. Bebaut mit Wohnhaus und Nebengebäuden.

Flurstück Nr. 98/1: Ca. 56 m², trapezförmig, „Handtuchgrundstück“ ohne sinnvolle Nutzungsmöglichkeit, direkt an Straße gelegen.

Flurstück Nr. 1025: Ca. 159 m², rechteckig, unbebaut, im Flächennutzungsplan als Dorfgebiet, landwirtschaftliche Fläche.

Flurstück Nr. 1027: Ca. 4.323 m², unregelmäßig, überwiegend landwirtschaftlich nutzbar.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude ungenutzt/leerstehend. Die übrigen Grundstücke (einschließlich der Nebengebäude, jedoch ohne das Wohnhaus) waren verpachtet.

• Dachform: Sattel-/Giebeldach, Holzdachkonstruktion, Ziegeleindeckung, Dachrinnen und -fallrohre aus Zink.

• Heizung: Einzelöfen (Holz), überalterte Heizungstechnik.

• Warmwasser: Elektrospeicher in der Küche, Holzfeuerung im Bad.

• Elektroinstallation: Einfache, technisch veraltete Ausstattung, Zuführung über Dachständer.

• Böden: Überwiegend Holzdielen/Parkett, zum Teil Fliesen; Keller mit Sandsteinplatten; viele Beläge beschädigt/verbraucht.

• Fenster: Holz mit Einfachverglasung, zumeist beschädigt oder undicht.

• Sanitärausstattung: Einfache, überalterte Installation mit Badewanne, Waschbecken, Stand-WC; teilweise separates Waschbecken in Zimmern.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Waldbrunn, Ortsteil Waldkatzenbach, ca. 1.100 Einwohner, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg.

Mikrolage und Wohnlage

Das Grundstück liegt am Ortsrand von Waldkatzenbach in einer mittleren bis guten Wohnlage mit überwiegend Wohnnutzungen in der Nachbarschaft. Die Straße „Steige“ ist eine voll ausgebaute Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr, Gehwegen und beschränkten Parkmöglichkeiten.

Infrastruktur

Es bestehen Anbindungen an Strom, Wasser und Kanal (nur Flurstück 98). Überörtliche Erreichbarkeit ist durch Bundesstraßen (B 37, ca. 11 km), Autobahn (A6, ca. 38 km), Bahnhof (Eberbach, ca. 12 km) sowie Flughäfen Mannheim (ca. 55 km) und Frankfurt (ca. 100 km) gegeben.