Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Nebengebäuden

• Lfd. Nr. 1: Wohnhaus mit Nebengebäuden - Verkehrswert: 22.500,00 € (1/2 Anteil)

• Lfd. Nr. 2: Wohnhaus mit Nebengebäuden - Verkehrswert: 22.500,00 € (1/2 Anteil)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein stark sanierungsbedürftiges Wohnhaus und abbruchreife Nebengebäude (Problemimmobilie).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 07.05.2025 innen und außen besichtigt. Grundlage der Bewertung waren zudem vorliegende Unterlagen wie Flurkarten, Grundrissskizzen und Auszüge aus öffentlichen Registern.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein Wohnhaus, dessen Baujahr auf 1890 bis 1920 geschätzt wird. Es ist zweigeschossig ausgeführt, mit einem teilunterkellerten Bereich und einem nicht ausgebauten Dachgeschoss. Auffällig ist eine Dachgeschosserweiterung aus dem Jahr 1938 und ein Erdgeschossumbau von 1971. Wertsteigernde Modernisierungen haben in den vergangenen 15–20 Jahren nicht stattgefunden.

Das Wohnhaus verfügt über einen Teilkeller (Bruchsteinmauerwerk) und Räume wie Wohnzimmer, Küche, Wirtschafts- und Vorratsraum sowie eine Bauernstube im Erdgeschoss, während sich im Obergeschoss ein Bad und drei Schlafzimmer befinden. Das Dachgeschoss dient als Lagerraum. Die Grundrisse sind typisch für das Baujahr, die Belichtung und Besonnung werden als gut bewertet.

Die Außenfassade besteht im Erdgeschoss aus verputzten und gestrichenen Flächen, das Obergeschoss hat eine vorgehängte Fassade mit Eternitplatten und eine Schieferverkleidung im Giebelbereich. Für die Konstruktion wurden teils massive Bauweise und teils Fachwerk verwendet. Die Geschossdecken sind als Holzbalkendecken ausgeführt. Eine Wärmedämmung ist nicht vorhanden; auch sonst entspricht die Substanz nicht den heutigen Standards. Das Gebäude weist erhebliche Mängel und einen hohen Instandhaltungsstau auf – Feuchtigkeitsschäden sind vorhanden. Insgesamt ist der Zustand so schlecht, dass nur noch ein geringer Restwert zu unterstellen und der Grenzbereich zwischen Kernsanierung und Abriss erreicht ist. Denkmalschutz besteht nicht.

Weitere Gebäude

Die Nebengebäude umfassen eine Scheune und eine Stallung, beide um 1890 errichtet. Die Scheune ist in Fachwerk- und Mauerwerksbauweise gehalten und hat ein Satteldach mit Holzkonstruktion, Dachziegeln und Bereichen mit Wellplatten (Onduline), der Boden ist unbehandelt (Lehmboden). Die Stallung besteht ebenfalls aus Mauerwerk und Holzfachwerk, das Dach ist gleichfalls ein Satteldach mit Teilbereichen aus Wellplatten, der Boden zeigt Beton- und Backstein sowie Stallfenster. Beide Gebäude sind abbruchreif. Es gibt zudem eine Blechgarage (Stahlblech-Fertiggarage).

Außenanlagen bestehen u.a. aus Hof- und Wegebefestigung, Gartenanlagen, Zaun und Hecken.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus seit rund drei Jahren leerstehend. Die Nebengebäude sind ungenutzt.

• Dachform: Sattel- oder Giebeldach, gedeckt mit Naturschiefer (Wohnhaus), Ziegel und Wellplatten auf Nebengebäuden.

• Heizung: Gaszentralheizung, Gastherme im Dachgeschoss.

• Warmwasser: Elektrodurchlauferhitzer und Elektroboiler.

• Elektroinstallation: durchschnittlich, Zählerschrank mit Kippsicherungen, Stromanschluss auch in Nebengebäuden.

• Böden: Holzdielen, Teppichboden, Fliesen, Terrazzo.

• Fenster: Holzfenster mit Einfachverglasung; Kunststoffrollläden.

• Sanitärausstattung: Einfaches Bad (Obergeschoss) mit Badewanne, Dusche, WC, Waschbecken.

Das Objekt befindet sich in Riesweiler, einer kleinen Gemeinde im Rhein-Hunsrück-Kreis, Rheinland-Pfalz, mit etwa 720 Einwohnern.

Die Mikrolage ist als zentrale Dorflage im Ortskern zu beschreiben. Die umliegende Bebauung ist geprägt von überwiegend dörflichen und wohnbaulichen Nutzungen. Das Grundstück liegt an einer Wohnsammelstraße mit mäßigem Verkehr, straßenseitig leicht ansteigend. Die Straße ist vollständig ausgebaut mit Bitumenbelag und befestigtem Gehweg auf einer Seite.

Die Infrastruktur für den täglichen Bedarf (Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten) ist ortsüblich, entsprechende Einrichtungen sind in umliegenden Gemeinden erreichbar. Die Anbindung an Bus und Bahn erfolgt über regionale Verkehrsnetze. Die großräumige Erreichbarkeit ist über Bundesstraße B50, Autobahnanschluss Rheinböllen und Flughafen Frankfurt-Hahn gegeben.

Das Grundstück umfasst 1.112 m² und ist durch alte Teilungsvermessungen im Zuschnitt unregelmäßig. Es ist eingefriedet durch Zaun und Hecken, weist eine von der Straße leicht ansteigende Topografie auf und ist als baureifes Land bewertet. Teilweise sind Bewuchs und Gartenanlagen sowie Außenanlagen vorhanden.