Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Scheune, Stall und Werkstatt

Verkehrswert: . 285.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Scheune, Stall und Werkstatt.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 22.07.2025 innen und außen besichtigt. Das Objekt konnte vor Ort in seinen wesentlichen Gebäudeteilen aufgenommen werden; ergänzend wurden Bauakten, Grundrissunterlagen, Grundbuchauszug und weitere Bewertungsunterlagen herangezogen.

Gebäude

Das Wohngebäude ist Teil eines ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesens und wurde um 1900 in Massivbauweise errichtet. Es verfügt über zwei Vollgeschosse, ist teilweise unterkellert und besitzt ein derzeit nicht fertig ausgebautes Dachgeschoss. Die Brutto-Grundfläche des Wohnhauses beträgt ca. 393 m², die Wohnfläche ca. 173 m². Der Gewölbekeller ist in Naturstein mit baujahrtypischer Mauerwerksfeuchtigkeit ausgeführt.

• Im Erdgeschoss befinden sich Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Bad, Heizraum und Abstellraum.

• Das Obergeschoss umfasst Wohnräume, Schlafzimmer, Kinderzimmer und ein weiteres Bad.

• Das Dachgeschoss ist in Vorbereitung zum Ausbau; begonnen wurden unter anderem Trockenbauwände, Trockenestrich, Sanitär- und Elektro-Rohinstallation sowie Teile der Dachschrägenverkleidung.

Seit dem Erwerb im Jahr 2019 wurden wesentliche Renovierungen und Modernisierungen durchgeführt. Erneuert wurden Kunststoff-Isolierglasfenster und Haustür, Gas-Zentralheizung einschließlich Heizungs- und Wasserleitungen, Elektroinstallation, Geschosstreppe sowie Oberflächen und Bäder in Erd- und Obergeschoss. Der Grundriss ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt. Erweiterungspotenzial besteht insbesondere durch den weiteren Dachgeschossausbau.

Der bauliche Zustand des Wohngebäudes ist insgesamt gut, jedoch mit wertrelevanten Mängeln. Zu nennen sind teilweise nicht fertiggestellte Dachisolierung, noch nicht abgeschlossener Dachgeschossausbau, teilweise Holzwurmbefall am Dachgebälk bzw. an Deckenbalken, Putzschäden im Sockelbereich außen sowie im Heizraum. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist ein ehemaliges Stall- und Scheunengebäude angebaut. Dieses weist einen schlechten Bauzustand mit Reparaturstau auf, insbesondere an Dachdeckung, Toren, Putzflächen sowie Holzteilen; zudem wurde teilweise Holzwurmbefall festgestellt. Aufgrund der nur noch geringen Restnutzungsdauer erfolgte die Bewertung lediglich mit pauschalem Zeitwert.

Das separate Werkstattgebäude wurde 1950 errichtet, ist teilweise unterkellert, massiv gebaut und mit Satteldach sowie seitlichem Anbau ausgeführt. Sein Zustand wurde als befriedigend beurteilt; auch hierfür erfolgte die wertmäßige Berücksichtigung pauschal über den Zeitwert.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude eigengenutzt; das Anwesen wurde überwiegend zu Wohnzwecken genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Ton-/Betondachsteinen; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech; Dachisolierung im Wohngebäude nur teilweise begonnen und noch nicht fertiggestellt

• Heizung und Warmwasser: Gas-Zentralheizung von 2019 mit Brennwert-/Niedertemperaturtechnik; Wärmeübertragung über Fußbodenheizung; Warmwasser über zentralen Speicher der Heizungsanlage; Thermostatventile vorhanden

• Elektroinstallation: Leitungen und Sicherungen 2019 erneuert; Einspeisung über Erdkabel; neuzeitlicher Ausstattungsstand

• Fenster: überwiegend Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung, im Obergeschoss teils Verbundverglasung; im Dachgeschoss Kunststoff-Isolierglasfenster und Dachflächenfenster

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit Wanne, Waschbecken und WC; Bad im Obergeschoss mit Dusche, Wanne, Waschbecken und WC; im Dachgeschoss nur teilweise Sanitär-Vorinstallation

Das Objekt liegt in Heidenheim an der Brenz, im Ortsteil Kleinkuchen/Großkuchen, mit rund 49.129 Einwohnern, im Landkreis Heidenheim in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in der Ortsmitte in gemischter Umgebungsbebauung an einer Ortsdurchgangsstraße. Die Nachbarschaft ist durch ortsübliche Nutzungskonflikte einer dörflich-gemischten Struktur geprägt. Belastungen bestehen insbesondere durch Durchgangsverkehr und landwirtschaftliche Einflüsse; die Wohnlage wird ländlich geprägt eingeschätzt.

Versorgungseinrichtungen im unmittelbaren Umfeld sind unzureichend. Weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie soziale Infrastruktur stehen in Großkuchen und in der Kernstadt Heidenheim zur Verfügung. Es bestehen Busverbindungen; überregionale Anbindungen erfolgen über die B 19, die B 466, die A 7 sowie die Bahnverbindungen im Raum Heidenheim.

Das Grundstück ist 1.919 m² groß, unregelmäßig geschnitten und geneigt. Die Besonnung wird als gut beurteilt. Es bestehen Stützmauern, teilweise Grenzbebauung und Stellmöglichkeiten auf dem Grundstück. Der hintere Grundstücksbereich ist übertief und nur eingeschränkt nutzbar bzw. bebaubar; in der Bewertung wurde daher ein Vorderland von 1.207 m² und ein Hinterland von 712 m² unterschieden.