Zwangsversteigerung Wohnung Nr. 01

Verkehrswert: 470.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 01 mit Abstellraum. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse, an zwei PKW-Stellplätzen sowie am Fahrradabstellplatz, jeweils mit Nr. 01 bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.12.2025 besichtigt. Der Sachverständige verschaffte sich einen persönlichen Eindruck von Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss, den Kellerräumen sowie den Außenanlagen; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Unterlagen wie Bau- und Grundrisspläne, Baubeschreibung, Energieausweis und Teilungserklärung.

Wohnung

Die zum Bewertungsobjekt gehörende Wohnung Nr. 1 liegt im Erdgeschoss eines 2020 errichteten, modernen Mehrfamilienhauses mit insgesamt sechs Einheiten. Die Wohnfläche beträgt rund 107 m². Die Wohnung ist großzügig geschnitten und besteht aus

• einem offenen Wohn-/Ess-/Kochbereich (ca. 40 m²),

• Schlafzimmer, zwei Kinderzimmern, Bad, Gäste-WC mit Dusche, Flur/Diele sowie einem innenliegenden Abstellraum.

• Eine Terrasse (ca. 6,12 m², hälftig auf Wohnfläche angerechnet).

Der Zustand ist modern und gepflegt; einzelne Türen weisen kleinere mechanische Schäden auf, ebenso gibt es leichte Mängel bei Kücheneinbauten und Fliesen. Ein Aufzug verbindet alle Etagen inklusive Keller, wo sich der ca. 6,5 m² große Abstellraum sowie ein zugeordneter Fahrradabstellplatz befinden. Die Wohnung verfügt über zwei außenliegende PKW-Stellplätze, jeweils ca. 12,5 m² groß.

Gebäude

Das Gebäude ist teilunterkellert und als KfW-55-Effizienzhaus nach EnEV 2015 errichtet, mit entsprechend hohem energetischen Standard. Es zeigt eine moderne, kubische Architektur, 2 Vollgeschosse plus ausgebautes Dachgeschoss mit Satteldach (ca. 45° Dachneigung, mit Betondachsteinen). Die Fassade verfügt über einen 18 cm Vollwärmeschutz, hochwertige Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, elektrische Rollläden und einen Personenaufzug. Das Gebäude wurde bislang nicht renoviert und befindet sich im Erstbezug-Zustand (Alter ca. 5 Jahre). Ein Eintrag in der Denkmalliste ist vorhanden, jedoch ohne besondere Relevanz.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet; die Nutzung ist damit als dauerhaft vermietet und wohnwirtschaftlich genutzt einzuordnen.

• Fußbodenheizung in allen Räumen, zusätzlich Handtuchheizkörper im Bad; Viessmann Vitovalor PT2-Brennstoffzellenheizung mit Erdgas-Brennwertmodul, zentraler 300-l-Warmwasserspeicher

• Dezentrale Lüftungsanlage (je Wohnung), Zu- und Abluft im Bad und Wohnbereich

• Elektroinstallation mit Unterverteilung im Abstellraum, Kabel-TV, Internet, Sprechanlage, Klingelanlage

• Kunststofffenster (weiß, 5-Kammer-Profil), Dreifachverglasung (K-Wert ca. 0,7), elektrische Aufsatzrollläden

• Innentüren: Holz, grau lackiert, teilweise mit mechanischen Schäden; Wohnungseingangstür schallgedämmt

• Fußböden: Wohn- und Schlafräume sowie Flur mit Laminat; Küche, Bad, Gäste-WC sowie Terrasse jeweils gefliest

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, Waschtisch mit Unterschrank, wandhängendes WC, Gäste-WC mit barrierefreier Dusche und WC

• Sanitäre Installation in Edelstahl-/Kunststoffrohr, schallentkoppelt, Waschmaschinenanschluss im Keller (Hebefixanlage)

• Einbauküche (Ceran-Kochfeld, Backofen, Mikrowelle, Spülmaschine, Dunstabzug), leichte Gebrauchsspuren vorhanden

Waghäusel, Stadtteil Kirrlach, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg (Stadt ca. 22.400 Einwohner, Ortsteil ca. 9.000 Einwohner):

Das Objekt befindet sich in ruhiger Wohnlage im alten Ortskernbereich des Stadtteils Kirrlach, etwa 100 Meter von der Ortsmitte entfernt, im Bereich Oberdorfstraße. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus gepflegten Wohnhäusern, teils mit einseitiger, teils mit beidseitiger Grenzbebauung. Die Straße ist eine voll ausgebaute Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr, ca. 16 m breit, mit befestigten Gehwegen und Parkflächen. Die Mikrolage ist ruhig und verkehrsarm, mit begrüntem Straßenraum.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, ein großer Einkaufsmarkt im Nachbarstadtteil, Ärzte, Boot & Busverbindungen (Taktverkehr nach Bruchsal) sowie Schulen (Grund-, Gemeinschafts- und Realschule im Hauptort, Gymnasium im Nachbarort) sind im nahen Umfeld vorhanden. DB-Bahnhöfe liegen 4-5 km entfernt in den benachbarten Stadtteilen, von dort Anbindung nach Mannheim und Karlsruhe.

Das Grundstück hat eine Größe von 808 m², der Zuschnitt ist annähernd rechteckig mit kleinen Abknickungen. Die Topographie ist eben, die Hoffläche ist komplett mit Betonpflaster befestigt. Im rückwärtigen Grundstücksbereich befinden sich 12 PKW-Stellplätze. An den Flächen findet sich ein Stahlgitterzaun als Einfriedung entlang der südlichen Grundstücksgrenze, alte Bäume strukturieren den öffentlichen Grünstreifen im Straßenraum.

Sparkasse Heidelberg, Tel.: 06221 511-2749