Zwangsversteigerung Wohnung Nr. 4

Lfd. Nr. 1: Wohnung Nr. 1, Verkehrswert: 111.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Wohnung Nr. 2, Verkehrswert: 144.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Wohnung Nr. 3, Verkehrswert: 174.000,00 €
Lfd. Nr. 4: Wohnung Nr. 4, Verkehrswert: 116.000,00 €
Lfd. Nr. 5: Wohnung Nr. 5, Verkehrswert: 147.000,00 €
Lfd. Nr. 6: Wohnung Nr. 6, Verkehrswert: 176.000,00 €
Lfd. Nr. 7: Wohnung Nr. 7, Verkehrswert: 118.000,00 €
Lfd. Nr. 8: Wohnung Nr. 8, Verkehrswert: 151.000,00 €
Lfd. Nr. 9: Wohnung Nr. 9, Verkehrswert: 175.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss links mit Keller- und Speicherraum sowie einem Abstellraum in einem Mehrfamilienwohn- und Geschäftshaus. Darüber hinaus gelangen am selben Termin acht weitere Wohnungen desselben Gebäudes zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.06.2025 in Form einer Außen- und Teilinnenbesichtigung des Grundstücks, des Gemeinschaftseigentums sowie der Wohnungen Nr. 1, 2, 4, 5, 8 und 9 besichtigt. Das Objekt konnte hinsichtlich der Wohnungen Nr. 3, 6 und 7 nicht von innen besichtigt werden; deren Bewertung basiert insoweit auf vorliegenden Unterlagen, Bauakten, Teilungsplänen und den bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Erkenntnissen.

Wohnung Nr. 4

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohnung Nr. 4 im 2. Obergeschoss eines um 1905 errichteten und etwa 1990 umgebauten sowie modernisierten Wohn- und Geschäftshauses. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 56,73 m² und umfasst 2 Zimmer, Küche, innenliegendes Bad/WC, Flur sowie einen Abstellraum.

Die Grundrissgestaltung ist funktional und ohne gefangene Räume. Belichtung und Besonnung der Wohn- und Aufenthaltsräume sind gut. Der Ausstattungsstandard entspricht im Wesentlichen dem im Rahmen der Modernisierung um 1990 geschaffenen Zustand. Zum Wertermittlungs-Stichtag befand sich die Wohnung insgesamt in einem normalen, altersgerechten Unterhaltungszustand mit üblichen Gebrauchsspuren. Als Instandhaltungsmängel wurden eine defekte Badentlüftung sowie Schimmelbildungen an den Silikonfugen des Badezimmers festgestellt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein mehrgeschossiges Mehrfamilienwohn- und Geschäftshaus in vierseitiger Grenzbebauung mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschossen und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Im Erdgeschoss ist das Grundstück vollständig überbaut; ab dem 1. Obergeschoss besteht ein etwa 40 m² großer, nicht begehbarer Innenhof. Das Haus wurde laut Aktenlage um 1905 errichtet und etwa 1990 unter Einsatz öffentlicher Fördermittel umfassend umgebaut, saniert und modernisiert. Es ist nach WEG in neun Wohnungen in den Obergeschossen und eine Teileigentumseinheit im Erdgeschoss aufgeteilt; dort wird aktuell ein Jugendintegrationszentrum betrieben.

Im Kellergeschoss befinden sich den Einheiten zugeordnete Kellerräume sowie Heiz- und Technikräume. Im Dachgeschoss liegen ein Trockenraum und die den Einheiten zugeordneten Speicherräume. Die Konstruktion umfasst Betonstreifenfundamente, Bruchsteinmauerwerk im Kellergeschoss, Ziegelmauerwerk in den Obergeschossen, Stahlträgerkappendecken über dem Keller und Holzbalkendecken in den Obergeschossen. Die Straßenfassaden sind als Klinkerfassaden mit Sandsteinfensterumrahmungen und teilweise Verzierungen ausgeführt, die Rückseiten sind verputzt.

Der bauliche Zustand ist als leicht vernachlässigt beschrieben. Seit etwa 7 bis 8 Jahren wurden am Gemeinschaftseigentum nach Mieterangaben kaum laufende Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Die Hauseingangstüranlage ist defekt und nicht abschließbar. Im Dachgeschoss bestehen partielle Feuchtigkeitsschäden, der Keller zeigt typische Altbaufeuchtigkeit. Denkmalschutz besteht nicht. Der Energieausweis vom 04.11.2019 weist einen Endenergieverbrauch von 167,3 kWh/(m²a), einen Primärenergieverbrauch von 184,0 kWh/(m²a) und die Energieeffizienzklasse F aus.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war nach Angabe der Verwaltung alle neun Wohnungen vermietet; die Erdgeschosseinheit wurde als Jugendintegrationszentrum genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach als Pfettendach mit Holzschalung und Ziegeleindeckung; Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech; im Innenhof des Erdgeschosses Flachdach, vermutlich mit Pappeindeckung

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit Wärmeübertragung über Plattenheizkörper; Warmwasser dezentral über Elektro-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: verdeckte Installation in modernisierter Ausführung mit Kippsicherungen und FI-Schalter; innenliegende Bäder elektrisch entlüftet; Keller und Dachgeschoss in einfacher Ausführung

• Fenster: isolierverglaste Holzfenster mit Außenrollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Bäder mit eingefliesten Badewannen, Waschbecken und Stand-WC mit Aufbauspülkasten; Bäder mit Waschmaschinenanschluss und Kaltwasseruhren

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Ludwigshafen am Rhein, im Stadtteil Hemshof/Nord, in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein in Rheinland-Pfalz mit rund 179.000 Einwohnern. Die Stadt ist zugleich Verwaltungssitz des Rhein-Pfalz-Kreises.

Das Gebäude befindet sich in zentraler innerstädtischer Lage nördlich der Kreuzung Seilerstraße/Gräfenaustraße in einem dicht bebauten Quartier. Die unmittelbare Umgebung ist durch mehrgeschossige Mehrfamilienwohn- und Geschäftshäuser in geschlossener Bauweise geprägt. Die Seilerstraße ist eine normal befahrene Durchgangsstraße mit asphaltiertem Fahrbahnbelag, beidseitigen Gehwegen und Straßenbeleuchtung; Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum sind stark eingeschränkt.

Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und ärztliche Versorgung befinden sich gemäß Gutachten in gut ausgeprägter Infrastruktur in der näheren Umgebung. Haltestellen von Bus und Straßenbahn sowie der S-Bahnhof Ludwigshafen-Mitte sind fußläufig erreichbar; der Hauptbahnhof liegt etwa 2 km südwestlich.

Das Grundstück ist 341 m² groß, unregelmäßig geschnitten und relativ eben. Die Straßenfronten betragen etwa 21 m und 27 m, die mittlere Grundstückstiefe rund 15 m. Im Erdgeschoss ist es nahezu vollständig überbaut; oberhalb verbleibt ein Innenhof. Das Grundstück ist baureifes Land und entsprechend dem realisierten Bestand bebaut.

Gläubigerbank: Tel. 0621 59929445