Zwangsversteigerung Wohnung Nr. 7/1

Verkehrswert €: 214.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7/1 mit zwei Terrassen und Freisitz in einem Terrassenhaus. Es besteht ein Miteigentumsanteil: 153/1.000 am Gesamtgrundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19.02.2025 vor Ort vollständig besichtigt. Die Inaugenscheinnahme erfolgte in bewohntem und möbliertem Zustand. Die Bewertung erfolgte zudem auf Basis der vorliegenden Unterlagen wie Bauakte, Grundriss und Fotos.

Wohnung

Die Eigentumswohnung Nr. 7/I befindet sich auf der vorletzten Ebene (Etage 7) eines 1972 errichteten Terrassenhauses, das über außenliegende Treppen erschlossen wird. Die Wohnfläche beträgt 133,35 m². Die Wohnung besteht aus einem großen Wohn- und Esszimmer, drei Schlafzimmern, Küche, innenliegendem Bad, Gäste-WC mit Dusche, Flur/Ankleide, Abstellraum und zwei Terrassen: eine zur Südwest-Seite (im Sondereigentum) und eine zur Nordwest-Seite (kein Sondereigentum, Zugang nur vom Wohnzimmer), sowie ein nach Süden gelegener Freisitz.

Der Grundriss ist großzügig und funktional, die Räume sind gut belichtet und über die gesamte Etage verteilt, was eine gute Besonnung sicherstellt. Die Modernisierung ist begonnen (Erneuerung eines Terrassenfensters, teilw. neue Bodenbeläge, spezielle Putzgestaltung), jedoch nicht vollständig abgeschlossen (Restarbeiten bei Fußleisten, Türschwellen, Lichtschalterabdeckungen u.a.). Die Wohnung verfügt derzeit über keine Zentralheizung; lediglich Elektro-Radiatoren, mobile Heizkörper und elektrische Heizgeräte im Bad und WC sind vorhanden. Die ursprüngliche Heizung wurde ohne Genehmigung entfernt, ebenso wurden Klimasplitgeräte nachgerüstet, deren Rückbau und Verschließen der Maueröffnungen gerichtlich angeordnet ist.

Gebäude

Das Gebäude wurde in Betonfertigteilbauweise errichtet, verfügt über Sichtbetonfassaden (teilw. mit Kunststoff verkleidet), Flachdach mit Isolierung, Stahlbetondecken und -treppen, eine außenliegende Erschließung aller Ebenen und ausreichend dimensionierte Fenster für gute Lichtverhältnisse. Innerhalb der letzten vier Jahre wurden Modernisierungsmaßnahmen (etwa Fenster/Terrassentür, Bodenbeläge, teilweise Wandgestaltung) ausgeführt. Die energetische Ausstattung ist baujahrtypisch.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform: Flachdach aus Beton mit Flachdachisolierung

• Elektroinstallation: Mindeststandard, überwiegend unter Putz, vereinzelt noch keine Abdeckungen

• Fenster: Holzfenster und Kunststofffenster mit zweifacher Verglasung, elektrische Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Badewanne, Waschtisch, WC, Gäste-WC mit Dusche (zeitgemäßer Standard, überwiegend unter Putz)

• Türen: Ganzglastüren und schwere folierte Zimmertüren in besserer Qualität

Gernsbach, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg. Einwohner: ca. 14.000.

Die Wohnung liegt im Stadtrandbereich von Gernsbach am Rand eines gewachsenen Wohngebiets, in Hanglage nach Südwesten ausgerichtet. Die Mikrolage ist durch offene, mehrgeschossige Wohnbebauung (Terrassenhäuser, Mehrfamilienhäuser, teils Einfamilienhäuser) mit mittlerer Bebauungsdichte geprägt. Immissionen durch Straßenverkehr sind schwach wahrnehmbar; das in 350 m liegende Papiermacherzentrum kann zusätzliche Besucherimmissionen generieren. Das Objekt liegt in einer Wohnstraße mit mittlerer Verkehrsdichte, vollständig erschlossen und mit befestigtem Gehweg.

Das Wohnumfeld gilt als gute Wohnlage, Versorgungsinfrastruktur ist in fußläufiger Entfernung erreichbar. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind ca. 500 m, das Stadtzentrum, Bahnhof/ÖPNV und Schulen etwa 1 km entfernt. Gernsbach bietet ein breites Schul- und Bildungsangebot (Grundschulen, Realschule, Gymnasium, Berufsschulen), mehrere Kindertagesstätten, Ärzte verschiedener Fachrichtungen sind vorhanden. Die Anbindung an Bus und Bahn ist durch den Karlsruher Verkehrsverbund gesichert.

Das Grundstück ist ca. 1.592 m² groß, unregelmäßig und ungünstig geschnitten, stark am Hang gelegen und nach Südwest ausgerichtet. Hinzu kommen befestigte Wege, Stellplätze, Stützmauern und Müllstandplätze.