Zwangsversteigerung zwei Mehrfamilienhäuser mit Stellplätzen und Garage

Lfd. Nr. 1: Wohn- und Geschäftshaus - C.-D.-Magirus-Straße 8 - Verkehrswert: 390.000,00 €
Lfd. Nr. 2: 2 Mehrfamilienhäuser mit je 5 Wohnungen und dazugehörige neun Stellplätze u. Garage - Verkehrswert: 950.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Mehrfamilienhäuser mit je 5 Wohnungen, dazugehörigen neun Stellplätzen und einer Garage auf dem Flurstück 9849. Des Weiteren gelangt zum gleichen Termin ein Wohn- und Geschäftshaus zur Versteigerung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 22.05.2024 von außen und innen besichtigt. Ein vollständiger Zugang zu allen Wohnungen war nur exemplarisch möglich, die wesentlichen Bauteile wurden in Augenschein genommen. Die Bewertung stützt sich auf die Besichtigung sowie bereitgestellte Bauunterlagen, Genehmigungen, Grundrisse und Flächenberechnungen.

Gebäude

Altbau (Haus Nr. 47, Ostseite) Das Gebäude stammt ursprünglich aus den 1920er Jahren und wurde 2017 umfassend modernisiert. Es verfügt über zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss, keine Unterkellerung, mit Satteldach (Biberschwanzziegel), Lochfassade, elektrisch erschlossener Dachständer und Glasbausteinfenster zur Nordseite. Energieeffiziente Fassadendämmung besteht baujahresbedingt nicht, Fenster aus 1987 (Kunststoff). Zugang erfolgt über eine hofseitige Eingangssituation.

Die Grundrissgestaltung ist funktional und erstreckt sich über fünf Appartements: eine 1-Zimmer-Wohnung im EG, zwei 1-Zimmer-Wohnungen im OG sowie zwei Apartments im DG. Die Belichtung und Besonnung erfolgt primär zur Ost- und Südseite, mit teilweiser Beschränkung zur Nordseite. Die Wohnungen dienen laut Baugenehmigung als Ferienwohnungen mit Beherbergungsnutzung.

Neubau (Haus Nr. 47a, Westseite) Der Neubau wurde 2017 nach weitgehendem Abriss des Altgebäudes, grenzständig auf drei Seiten errichtet. Es handelt sich um zwei Vollgeschosse plus ausgebautes Dachgeschoss mit Satteldach (teilweise verkürzt), offener Grundrissgestaltung und modernem Ausstattungsstandard.

Im EG befindet sich eine behindertengerechte 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse, im OG und DG je zwei 2-Zimmer-Wohnungen mit offenem Küchenbereich, Speisekammer, Bad und Balkonen zur Ostseite. Belichtet wird vorrangig über Fenster zur Ostfassade, fensterlose Westseite, kaum Fenster an der nördlichen Giebelseite. Der Zugang erfolgt ebenerdig; ein Aufzug ist nicht vorhanden. Die Fassade ist dem Baujahr entsprechend energetisch gedämmt, auf dem Dach befindet sich eine Solaranlage zur Warmwasserunterstützung.

Außenanlagen, Garagen und Stellplätze Im südöstlichen Innenhof sind neun offene Stellplätze vorhanden, eine Garage ist ins EG des Neubaus integriert und aktuell als Lager/Fahrradraum genutzt; Zufahrt und Hoffläche sind mit Verbundpflaster befestigt. Der nicht gepflegte Garten im Norden wird nur über den Technikraum betreten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Anwesen vermietet. Beide Gebäudeteile sind durch gewerbliche Mietverträge gebunden, die noch mindestens bis 2029 laufen. Während im Altbau baurechtlich eine Nutzung als Ferienwohnungen genehmigt ist, erfolgt die tatsächliche Nutzung beider Häuser wohnwirtschaftlich mit dauerhafter Belegung der Appartements; eine juristische Klärung zur Nutzungsänderung und Vertragstreue wird empfohlen.

• Satteldächer (Altbau: Biberschwanzziegel, Neubau: Dach mit Solaranlage)

• Heizung & Warmwasser:

  • Altbau: Luftwärmepumpe mit Warmwasserspeicher (2017), Fußbodenheizung, z.T. Heizkörper, Waschmaschinenanschlüsse im EG-Technikraum

  • Neubau: Gasbrennwerttherme mit Warmwasserspeicher (2017), Fußbodenheizung, Solaranlage für WW-Unterstützung, Waschmaschinenanschlüsse in Wohnungen

• Elektroinstallation:

  • Neubau und Altbau beide mit moderner Hauptverteilung, Gegensprechanlage in Neubau

• Böden:

  • Wohnungen mit Fliesen und Fußbodenheizung, Allgemeinflächen (Treppenhaus) mit Naturstein

• Fenster:

  • Altbau: Kunststofffenster (1987) mit Außenrollläden

  • Neubau: Alu-Kunststofffenster (2017) mit automatischen Rollläden

• Sanitärausstattung:

  • Zeitgemäße Bäder (2017) mit bodengleichen Duschen, Hänge-WC, Waschtisch, Waschmaschinenanschluss, z.T. innenliegend mit Zwangslüftung

• Balkone/Terrassen:

  • Neubau mit Balkonen/Terrasse zur Ostseite

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Weisweil (ca. 2.200 Einwohner, Landkreis Emmendingen, Baden-Württemberg)

Die Immobilie liegt zentral im Ortskern an der verkehrsberuhigten Hauptstraße (Tempo 30, Gehwege beidseitig), in überwiegend wohnwirtschaftlich geprägter Nachbarschaft, teilweise Mischbebauung mit kleinteiligem Gewerbe (u.a. Metzgerei gegenüber). Beeinträchtigungen sind laut Gutachten keine gegeben, keine relevanten Immissionen oder Hochwassergefahr, keine Lage in einem Schutzgebiet.

Die infrastrukturelle Anbindung erfolgt über die nahegelegene A5, regionale Bahnanschlüsse sind in Nachbarorten vorhanden. Busverbindungen, Kindergarten und Grundschule sind im Ort, weiterführende Schulen und größere Einkaufsmöglichkeiten in den Nachbarstädten. Eine kleine, ortsübliche Versorgung für den täglichen Bedarf ist vorhanden.

Das Grundstück ist eben und trapezförmig zugeschnitten, mit bebaubarem Bereich und einem Gartenstreifen im Norden, der als Freizeitfläche (nicht bebaubar, nur fußläufig erreichbar) dient. Die Abmessungen des Grundstücks sind ca. 11 m x 22 m im Gartenbereich, der restliche Bereich ist regulär bebaut bzw. als Hoffläche/Stellplätze angelegt. Es besteht kein abgabenrechtlicher Nachzahlungsbedarf, das Grundstück ist voll erschlossen.