Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Carport

Verkehrswert: 465.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Carport auf zwei Flurstücken sowie Resten eines abgebrannten Gebäudes.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung des Wohnhauses und des Carports sowie eine uneingeschränkte Inaugenscheinnahme des Grundstücks waren nicht möglich. Das Objekt wurde daher in wesentlichen Teilen nach Aktenlage, Bauunterlagen und äußerem Eindruck bewertet.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein in massiver Bauweise errichtetes Ein-/Zweifamilienhaus mit Ursprungsbaujahr vor 1938. 1993/94 wurde es durch einen eingeschossigen Anbau erweitert; daraus leitete der Sachverständige ein modifiziertes Baujahr 1960 ab. Laut Baugenehmigung 2018 erfolgte eine umfassende Sanierung des Bestandsgebäudes mit zwei Wohneinheiten, darunter Rückbau und Neubau des Dachstuhls an einem Gebäudeteil, Dämmmaßnahmen, Erneuerung sämtlicher Fenster sowie Änderungen an Dachbereichen. Denkmalschutz wurde nicht unterstellt.

Das Gebäude ist teilweise unterkellert, umfasst Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss und weist straßenseitig ein anthrazitfarbenes Dach mit vier Dachgauben auf; der Anbau ist eingeschossig mit Flachdach ausgeführt. Die Wohnfläche beträgt laut vorliegender Wohnflächenberechnung rund 172 m² im Erdgeschoss und rund 89 m² im Dachgeschoss, insgesamt etwa 261 m². Im Kellergeschoss sind vier Kellerräume, ein Trockenraum und ein Flur ausgewiesen.

Die Erdgeschosswohnung verfügt laut Aktenlage über Wohnzimmer mit Anbau, weiteren Wohnraum, Schlafzimmer, Esszimmer, Bad, Küche, Wirtschaftsraum, Kinderzimmer, Flur, Empfangsraum und WC-Raum. Die Dachgeschosswohnung umfasst Schlafzimmer, WC-Raum, Flur, Bad, Küche, Wohnzimmer und Abseiten. Die Grundrisse wirken für ein Wohnhaus dieser Art großzügig, jedoch teils individuell und nicht ganz marktgängig; im Gutachten wird ein ungünstiger Grundriss erwähnt. Zur Belichtung und Besonnung lassen die vorhandenen Fenster, Dachgauben und Dachflächenfenster grundsätzlich auf eine ordentliche Belichtung schließen.

Der bauliche Zustand konnte innen nicht überprüft werden. Bewertet wurde unter der Annahme eines normalen Ausstattungsstandards, eines sanierten Zustands gemäß Aktenlage und ohne festgestellte erhebliche Mängel. Die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit ergibt sich vor allem aus der Außenbereichslage und den damit verbundenen bauplanungsrechtlichen Beschränkungen.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich ein Carport mit etwa drei Stellplätzen sowie ein hölzerner Schuppen. Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind außerdem die Reste eines abgebrannten Gebäudes vorhanden; für dessen Wiederaufbau besteht nach den Gutachtenangaben kein Baurecht mehr, da die frühere Genehmigung erloschen ist.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude nach Mitteilung aus dem Verfahren bewohnt; ein Mietverhältnis wurde anwaltlich avisiert, ein Mietvertrag wurde jedoch nicht vorgelegt.

• Dachform und Dachdeckung: Hauptgebäude mit anthrazitfarbenem Dach und vier Dachgauben; laut Baugenehmigung 2018 teilweise Rückbau und Neubau des Dachstuhls sowie in einem Abschnitt Rückbau des Satteldachs und Herstellung eines freitragenden Flachdachs; eingeschossiger Anbau mit Flachdach

• Heizung & Warmwasser: Beheizung mittels Gas gemäß Bauakte; in der Bauakte finden sich zudem ältere Unterlagen zu einer Zentralheizung mit Brauchwassererwärmung sowie zu einer früheren Ölheizungsanlage mit drei oberirdischen Tanks à 1.000 Liter

• Fenster: laut Baubeschreibung 2018 Erneuerung sämtlicher Fenster; ferner Erneuerung vorhandener Gauben und Dachflächenfenster gemäß Bestand

• Sanitärausstattung: nach Grundrissunterlagen Bad und separates WC im Erdgeschoss sowie Bad und separates WC im Dachgeschoss

• Böden: keine gesicherten Angaben; aus den Unterlagen nicht konkret ersichtlich

Das Objekt liegt in Witzhave mit rund 1.575 Einwohnern im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein.

Die Mikrolage ist durch eine Randlage im Außenbereich geprägt. Das Grundstück liegt an der Kirchenstraße, einer Tempo-30-Anliegerstraße, die kurz vor dem Objekt an der Gemeindegrenze endet und in Richtung Landschaftsschutzgebiet ausläuft. Im Bereich des Objekts ist die Straße teilweise unbefestigt, ein Gehweg ist dort nicht vorhanden. Die Nachbarschaft ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser in nicht homogen bebautem Straßenabschnitt geprägt. Als wertrelevante Beeinträchtigung nennt das Gutachten dauerhafte, wenn auch latente Lärmimmissionen durch die räumliche Nähe zur Bundesautobahn A24; außerdem grenzt das Grundstück an ein Landschaftsschutzgebiet.

Kindergartenangebote bestehen im Ort; Grundschule und weiterführende Schulen befinden sich in Trittau. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind nur eingeschränkt im Ort vorhanden, weitere Versorgungsangebote liegen in umliegenden Gemeinden. Eine Bushaltestelle an der Kirchenstraße befindet sich in fußläufiger Entfernung, der nächste Bahnhof liegt in Friedrichsruh; über die Verkehrsanbindung bestehen auch Verbindungen in Richtung Hamburg.

Das Hausgrundstück ist mit insgesamt 17.662 m² ungewöhnlich groß und topografisch uneben. Es umfasst neben der bebauten Fläche auch hausnahe Grünflächen sowie weitere, überwiegend als Grünland bzw. landwirtschaftliche Fläche eingeordnete Bereiche. Vorhanden sind Zufahrts- und Wegbefestigungen, Wiesenflächen, Bäume, Büsche, sonstige Pflanzungen sowie Einfriedungen mit Drahtzaun und Mauerwerkspfeilern. Die Flächen werden laut Gutachten nicht landwirtschaftlich genutzt und bedürfen für eine nachhaltige Nutzung als Wiese oder Weide einer Pflege. Erschließungsangaben sind uneinheitlich dokumentiert; genannt werden Strom und Gas sowie Abwasser über Kleinkläranlage und Wasserversorgung über Einzelbrunnen.