Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Doppelgarage und Freisitz

Eingetragen im Grundbuch von: Bermaringen

• lfd. Nr. 1: Zweifamilienhaus
  Verkehrswert: 518.000,00 €

• lfd. Nr. 2: Flurstück: 917, Landwirtschaftsfläche
  Verkehrswert: 4.740,00 €

• lfd. Nr. 3: Flurstück: 3799, Waldfläche
  Verkehrswert: 13.100,00 €

• lfd. Nr. 4: Flurstück: 918, Landwirtschaftsfläche
  Verkehrswert: 2.220,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Doppelgarage und Freisitz. Des Weiteren gelangen zwei Landwirtschaftsflächen (Flurstück 917 + 918) und eine Waldfläche (Flurstück 3799) zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 23.05.2025 örtlich besichtigt; in Augenschein genommen wurden das Wohnhaus, die Doppelgarage mit Lagerräumen und Garagendachboden, der Freisitz sowie die Außenanlagen. Das Objekt wurde zudem anhand vorgelegter Bauunterlagen, Pläne, eines Vorgutachtens und weiterer Behördenauskünfte bewertet; ein örtliches Aufmaß war nicht beauftragt.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein unterkellertes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss, nicht ausbaubarem Spitzboden und Satteldach. Die Bauunterlagen datieren von Juli 1961; das Fertigstellungsjahr 1962 ist daher plausibel. Das Gebäude wurde als klassisches Zweifamilienhaus errichtet und verfügt über funktionale, zweckmäßige Grundrisse mit ausreichend großen und hohen Räumen. Die Haupträume sind überwiegend nach Süden und Westen orientiert, was Belichtung und Besonnung günstig erscheinen lässt. Im Dachgeschoss besteht ein gefangener Raum; die lichte Raumhöhe beträgt dort teilweise nur etwa 2,30 m.

Modernisierungen erfolgten nur in begrenztem Umfang: um 1990 wurden Bad und WC im Erd- und Obergeschoss erneuert, 1996 wurde die Heizungsanlage eingebaut, 1998/99 wurden Fenster und Rollläden erneuert und die Fassade teilweise mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. Gleichwohl vermittelt das Haus insgesamt einen weitgehend bauzeitlichen Eindruck. Der energetische Zustand ist schwach.

Der bauliche Zustand ist modernisierungs- und instandsetzungsbedürftig. Festgestellt wurden unter anderem Feuchteschäden, Farbabplatzungen und Putzrisse in Kellerräumen, Risse und ausbrechende Anschlussfugen an der Terrasse, ein defekter Spülkasten im Obergeschoss-WC sowie Feuchte- und Schimmelschäden im Dachgeschoss mit Hinweis auf Dachundichtigkeiten. Hinzu kommen zu niedrige Brüstungshöhen an Dachgeschossfenstern und Algenbefall an Fassadenbereichen mit Wärmedämmverbundsystem.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine massiv errichtete Doppelgarage, tatsächlich als zwei voneinander abgemauerte Einzelgaragen ausgebildet. Sie ist über den Windfang mit dem Wohnhaus verbunden und mit elektrisch bedienbaren Holzschwingtoren ausgestattet. Zusätzlich bestehen hinter den Garagen Lagerräume sowie ein über eine Stahlbetontreppe erreichbarer Garagendachboden als Lagerfläche. In der Garage wurden Feuchteschäden an Zwischen- und Außenwänden festgestellt.

Im südlichen Garten befindet sich ferner ein 1987 errichteter Freisitz in Holzkonstruktion mit zwei Holzschiebetüren mit Glasausschnitten und Beheizungsmöglichkeit über einen Schwedenofen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Pfanneneindeckung; Doppelgarage mit Satteldach und Wellasbestzementplatten; Freisitz mit Flachdach, Attika in Kupferblech.

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung Baujahr 1996; kellergeschweißter Stahlblechtank, Baujahr 1973, ca. 5.000 l; im Erdgeschoss Beheizung über Platten- bzw. Gliederheizkörper mit Thermostatventilen; im Ober- und Dachgeschoss Nachtspeicheröfen sowie Elektro- und Holzeinzelöfen; Warmwasserspeicher mit ca. 200 l im Heizkeller, im Obergeschoss-Bad teils Warmwasserversorgung über Elektroboiler.

• Fenster: Kellergeschoss mit einfachen Stahlblechfenstern und Mäusegittern; Erd- bis Dachgeschoss überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung aus 1998, im Dachgeschoss teils Kunststoff-Dachflächenfenster; Rollläden mit Kunststoffpanzer und manueller Bedienung in integrierten Rollladenkästen.

• Sanitärausstattung: WC im Erdgeschoss mit wandhängendem WC, Unterputzspülkasten und Handwaschtisch // Bad im Erdgeschoss mit Handwaschtisch und Badewanne // WC im Obergeschoss vergleichbar // Bad im Obergeschoss mit Handwaschtisch, Duschwanne und Badewanne // WC im Dachgeschoss mit Standklosett, Druckspüler und Handwaschtisch mit Kaltwasseranschluss.

• Böden: Kellergeschoss Fliesen, Vorratskeller Ziegelflachschichtboden, Windfang Betonwerksteinfliesen, Wohnbereiche in Erd- bis Dachgeschoss mit Teppich, PVC, Parkett und Fliesen

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler.

Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Blaustein-Bermaringen mit rund 17.000 Einwohnern in der Gesamtstadt, davon etwa 1.200 im Ortsteil, im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich am südwestlichen Ortsrand. Die Umgebung ist von Ein- und Zweifamilienhäusern mit Garagen geprägt. Das Objekt liegt an einer Wohnstraße. Wahrnehmbare Immissionen wurden beim Ortstermin nicht registriert, allerdings können von umliegenden landwirtschaftlichen Flächen zeitweise Emissionen ausgehen.

Kindergarten und Grundschule sind im Ortsteil vorhanden, weitere Schulen in Blaustein sowie in Ulm und Neu-Ulm. Einkaufsmöglichkeiten bestehen im Ortsteil mit Dorfladen sowie umfangreich im Stadtgebiet und in Ulm. Die medizinische Versorgung ist in Blaustein gut und durch die nahe gelegenen Kliniken in Ulm sehr gut. Blaustein verfügt über Busverbindungen und einen Bahnhof an der Strecke Ulm–Sigmaringen.

Das Grundstück ist 1.358 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und annähernd eben. Hof und Wege sind mit Betonplatten oder Betonsteinpflaster befestigt. Der Garten ist mit Hecke eingefriedet und ziergärtnerisch angelegt.