Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Doppelgarage

Lfd. Nr. 1: Flurstück 152/12, Im Oberdorf 9, 1.212 m², Zweifamilienhaus,
Verkehrswert €: 490.000,00
Lfd. Nr. 2: Flurstück 152/20, Im Oberdorf, 290 m², Grundstück mit Wegekreuz
Verkehrswert €: 400,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit vermieteter Erdgeschosswohnung, eigengenutzter Dachgeschosswohnung und separates Grundstück mit Wegekreuz.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.11.2024 besichtigt. Die Erdgeschosswohnung und der zugeordnete Kellerraum konnten nicht besichtigt werden; deren Beschreibung beruht auf Angaben des Eigentümers.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde im Rohbau 1991 errichtet, der Erstbezug des Dachgeschosses erfolgte 1995 und des Erdgeschosses 2000. Bewertungsrelevantes Baujahr ist 1995. Das Haus wurde in verputzter Massivbauweise mit einem Betonkeller erstellt. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 235 qm, davon 123 qm im EG, 112 qm im DG sowie ein zusätzlich ausgebauter, jedoch nicht als Aufenthaltsraum genehmigter Kellerraum mit ca. 24 qm und Duschbad. Zur Nutzfläche zählen 53 qm im Keller. Das Gebäude bietet ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss mit Satteldach (ca. 33° Neigung, Flachdachpfannen aus Ton).

Die Grundrisse sind funktional, mit zentralen Fluren, jeweils Küche, Essbereich, Wohnzimmer und 3 Schlafzimmern pro Wohneinheit, modernen Bädern sowie separaten Gäste-WCs. Im EG gehört eine Terrasse, im DG ein durchlaufender Balkon zur Ausstattung. Die Wohnungen sind über ein zentrales Treppenhaus erschlossen. Die Belichtung durch Fassaden- und Gaubenfenster ist in allen Aufenthaltsräumen gut, Besonnung ist insbesondere zur Süd- und Westseite vorhanden. Die Doppelgarage ist an das Gebäude angebaut, bietet zwei Stellplätze und zusätzliche Lagerflächen. Im Gebäude besteht ein teils erheblicher Instandhaltungsrückstand, vor allem an Putz, Anstrichen, Belägen, Balkon und Hausausstattung. Modernisierungen wurden nicht durchgeführt. Die Grundrissgestaltung ist für ein Zweifamilienhaus zweckmäßig.

Weitere Gebäude

Neben dem Wohnhaus befindet sich auf dem Grundstück Flst.-Nr. 152/20 ein Wegekreuz, das auf einem Betonfundament steht. Es handelt sich um ein kleines, unselbstständig bebaubares Flurstück, das keine marktgängige Nutzbarkeit aufweist und keinen erheblichen Wert darstellt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung mit einem Stellplatz in der Doppelgarage vermietet. Die Dachgeschosswohnung wurde eigengenutzt und ist leerstehend.

• Satteldach, Holzpfettendachstuhl, Dachdeckung mit Ton-Flachdachpfannen

• Öl-Zentralheizung (Baujahr 1995), Wärmeübertragung über Konvektoren, in Bädern und Fluren zusätzliche Fußbodenheizung über Rücklaufleitungen

• Warmwasserbereitung über Zentralheizung

• Elektroinstallation dem Baujahr entsprechend, Kippsicherungen

• Sanitärobjekte aus dem Baujahr, Standard: Bäder jeweils mit Badewanne und Dusche, WC, Waschtisch; UG-Zimmer mit Duschbad/WC

Wald-Walbertsweiler (Ortsteil von Wald, ca. 2.770 Einwohner, Landkreis Sigmaringen, Baden-Württemberg).

Das Objekt liegt in einem ruhigen Wohngebiet am Rand des Ortsteils in Ecklage zwischen zwei Ortsstraßen. Nachbarschaft besteht fast ausschließlich aus ähnlicher, überwiegend freistehender Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Die Wohnlage ist gut. Die Erschließung erfolgt über eine wenig befahrene, ausgebaute Ortsstraße mit Geschwindigkeitsbegrenzung und Gehweg. Es bestehen keine Hinweise auf Biotope, Naturschutzgebiete oder ortsuntypische Beeinträchtigungen. Außergewöhnliche Immissionen wurden beim Ortstermin nicht festgestellt.

Im Ortsteil gibt es einen Laden für den täglichen Bedarf sowie einen Getränkehandel. Bushaltestelle (ÖPNV) ist in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar. Alle weiteren wichtigen Einrichtungen wie weitere Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Banken, sowie weiterführende Schulen finden sich in den Nachbarorten Wald, Meßkirch und Pfullendorf. Im Hauptort Wald gibt es Grundschule, Kindergarten und das Gymnasium Kloster Wald.

Das Grundstück ist trapezförmig, mit ca. 1,312 qm Fläche (plus 20 qm für das Wegekreuz). Die Straßenfront beträgt insgesamt etwa 85 m. Das Gelände ist eben und horizontal, der Bewuchs besteht aus Rasen, Sträuchern und Rabatten. Die Zufahrt sowie Pkw-Stellflächen sind gepflastert. Terrasse und Balkon sind nach Südwesten ausgerichtet.