Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit freistehendem Nebengebäude

Verkehrswert: 395.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Zweifamilienwohnhaus und einem freistehenden Nebengebäude bebautes Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins innen und außen besichtigt; zugänglich waren das Grundstück, das Wohnhaus und das Nebengebäude. Das Objekt konnte gut besichtigt werden, ergänzend wurden Bauakte, Planunterlagen und weitere behördliche Unterlagen zur Bewertung herangezogen.

Gebäude

Das ca. 1963 errichtete, massiv gebaute Wohnhaus ist ein zweigeschossiges Ein- bzw. Zweifamilienhaus mit voller Unterkellerung und nicht als Wohnfläche angesetztem Dachboden. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 100 m², verteilt auf zwei Nutzungseinheiten, bei einer überbauten Fläche von ca. 71 m² und einer Bruttogrundfläche aller Ebenen von ca. 284 m². Das Gebäude wird über ein nördlich angeordnetes Treppenhaus erschlossen; hierüber sind beide Einheiten separat zugänglich.

Im Erdgeschoss befinden sich Schlaf- und Wohnraum mit Südausrichtung sowie Küche und Bad nach Norden. Für das Obergeschoss wurde eine ähnliche Raumaufteilung umgesetzt; zuletzt erfolgte dort eine Nutzung zu Bürozwecken. Die Planunterlagen aus der Genehmigungsakte von 1962 stimmen teilweise nicht mit der tatsächlichen Raumaufteilung überein; Ausführungen erfolgten teils spiegelbildlich und ohne den in der Fassade vorgesehenen Rücksprung. Ein 1999 geplanter Anbau wurde nicht realisiert.

Das Gebäude hat ein geneigtes Satteldach in Sparrendachkonstruktion. Es bestehen keine Denkmalschutzauflagen. Der bauliche Zustand wird als befriedigend bis mangelhaft beschrieben. Vorhanden sind Renovierungsstau, energetische Defizite, Wärmebrücken an Rollladenkästen, thermische Schwachstellen mit Sporenbildung und Rissbildungen sowie eine Dacheindeckung ohne Unterspannbahn und Dampfbremse. Eine Fassadendämmung fehlt, ebenso eine Dämmung zwischen Kellerdecke und Erdgeschoss; die Dämmung im Dachraum ist unzureichend. Hinweise auf Hausschwamm liegen nicht vor. Ein Energieausweis war nicht vorhanden.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein freistehendes Nebengebäude, genutzt als Garage bzw. Schuppen, mit einer überbauten Fläche von ca. 17 m². Als wertrelevante weitere Bauteile sind zudem eine Kelleraußentreppe und ein Balkon berücksichtigt. Das Nebengebäude ist als Sonderbauteil in die Wertermittlung eingeflossen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss zu Wohnzwecken vermietet, das Obergeschoss stand leer und war zuletzt zu Wohn- bzw. Bürozwecken genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: geneigtes Satteldach in Sparrendachkonstruktion, Eindeckung mit Ziegeln bzw. Dachpfannen

• Heizung & Warmwasser: zentrale Ölheizung mit zwei Heizkreisläufen, Weishaupt-Brenner aus 1997

• Elektroinstallation: dem Baualter entsprechend, teilweise renoviert

• Fenster: Kunststofffenster mit 2-Scheiben-Isolierverglasung, Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Bäder und WC-Bereiche in den Nassräumen, Wand- und Bodenfliesen in den Sanitärbereichen

• Böden: Erdgeschoss mit Nadelfilz, PVC, Laminat und Fliesen; Obergeschoss überwiegend Nadelfilz, in Nassbereichen Fliesen

Das Objekt liegt in Worms, rund 82.000 Einwohner, im Ortsteil Pfeddersheim, ca. 7.300 Einwohner.

Das Wohnhaus befindet sich in einem Wohngebiet in Ecklage im westlichen Bereich des Ortsteils. Die Wohnlage wird als gut und ruhig beurteilt. Die Umgebungsbebauung ist von gleichartigen zwei-geschossigen Ein- und Mehrfamilienhäusern geprägt; zusätzlich finden sich im Ortsteil auch gewerbliche Einrichtungen, Weinbaubetriebe und Dienstleister. Das Grundstück liegt an einer öffentlichen Straße mit gutem Straßenzustand. Besondere Beeinträchtigungen oder naturschutzrechtliche Einschränkungen sind nicht benannt.

Pfeddersheim verfügt über einen eigenen Bahnhof, Nahversorger, Grundschule, Kindergärten, allgemeinmedizinische Einrichtungen, Apotheke und ein Schwimmbad. Überörtliche Verkehrsanbindungen bestehen über das örtliche Straßennetz, die Bundesstraßen B47 und B9 sowie die Nähe zum Zubringer der A61; außerdem besteht Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr per Bahn.

Das Grundstück ist 827 m² groß, überwiegend unversiegelt und mit einer gepflasterten Zufahrt bzw. Zuwegung versehen. Der Gartenbereich orientiert sich nach Norden. Die Fläche ist als Wohnbaufläche eingeordnet; ein Bebauungsplan ist vorhanden. Festgesetzt sind allgemeines Wohngebiet, offene Bauweise, zwei Vollgeschosse, GRZ 0,4 und GFZ 0,8.