Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 95.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienwohnhaus von ca. 1910 und eine angebaute Garage mit Abstellraum; eingetragen sind ein Wohn- und Mitbenützungsrecht sowie ein Vorkaufsrecht.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an drei Ortsterminen besichtigt. Besichtigt wurden das Grundstück sowie die Garage innen und das Wohnhaus ausschließlich von außen; die Bewertung des Wohnhauses beruht daher wesentlich auf äußerem Eindruck, Bauunterlagen und sonstigen vorliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein unterkellertes, zweigeschossiges Zweifamilienwohnhaus in Massivbauweise, ursprünglich voraussichtlich um 1910 errichtet und laut Plänen 1994 zum Zweifamilienhaus umgenutzt. Es verfügt über eine Wohnfläche von rund 189 m² und eine Bruttogrundfläche von rund 447 m². Das Haus überschreitet als Überbau benachbarte Flurstücke. Der energetische Zustand entspricht nicht heutigen Anforderungen. Wesentliche Modernisierungen wurden in den letzten 15 bis 20 Jahren augenscheinlich nicht durchgeführt.

Nach den Bauunterlagen umfasst:

• das Kellergeschoss zwei Kellerräume, Waschküche, Flur, Tanklager und Heizungsraum,

• das Erdgeschoss Diele, Kinderzimmer, Küche als Durchgangszimmer, Wohn-/Esszimmer mit Terrassenzugang, Flur, Bad, WC und Elternschlafzimmer,

• das Obergeschoss Diele, Zimmer, Küche, Vorküche, Vorratsraum, Wohn-/Esszimmer mit Balkonzugang, Flur, Bad, WC und Elternschlafzimmer.

Die Grundrissgestaltung ist nach Aktenlage zweckmäßig und für das Baujahr typisch. Belichtung und Besonnung werden als ausreichend eingeschätzt. Das Wohnhaus hat ein Walmdach mit Schleppgaube und Dachziegeleindeckung; eine Dämmung war nicht ersichtlich und ist voraussichtlich nicht vorhanden.

Der Zustand ist durch erheblichen Unterhaltungsstau und umfassenden Renovierungsbedarf geprägt. Nach vorliegenden Informationen bestehen erhebliche Mängel und Schäden, insbesondere Undichtigkeiten im Dachgeschoss, Feuchtigkeitsschäden und Schimmel an Decken und Wänden, durchhängende und bröckelnde Decken sowie eine defekte Heizungsanlage. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist eine Garage mit Abstellraum in Massivbauweise angebaut. Sie verfügt über Flachdach, Betonboden sowie teilweise Natursteinplatten, ein Roll- bzw. Schwingtor mit zusätzlicher Metall-/Alu-Eingangstür, Holzfenster mit Einfachverglasung und Glasbausteine. Strom- und Wasseranschluss sind vorhanden. Der bauliche Zustand ist befriedigend, jedoch ebenfalls mit erheblichem Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf belastet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude und die Garage teilweise genutzt; für die Nutzung wurde eine Nutzungsentschädigung gezahlt, während das Bestehen eines formellen Mietvertrags unklar war.

Das Objekt liegt in Elmstein, Ortsteil Iggelbach, mit rund 2.500 Einwohnern in der Ortsgemeinde und etwa 650 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Bad Dürkheim in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im Ortskern in mittlerer Wohnlage. Die Umgebung ist überwiegend durch Wohnbebauung in aufgelockerter ein- bis zweigeschossiger Bauweise geprägt. Das Objekt liegt an einer Wohnstraße beziehungsweise Kreisstraße mit mäßigem Verkehr.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und Verwaltung befinden sich laut Gutachten im etwa 16 km entfernten Lambrecht. Ein Bahnhof befindet sich ebenfalls in Lambrecht; außerdem bestehen Verbindungen über die B 48 sowie weiter zur A 65.

Das eingefriedete Grundstück ist hängig und fällt von der Straße ab. Es besteht aus zwei Flurstücken mit insgesamt 285 m² und annähernd rechteckigem Zuschnitt. Die Straßenfront beträgt insgesamt etwa 11 m zuzüglich eines schmalen 9-m²-Flurstücks, die mittlere Tiefe des Hauptflurstücks etwa 32 m. Das Wohnhaus weist mehrseitige Grenzbebauung auf und überbaut benachbarte Flurstücke.