Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit integriertem Ladengeschäft

Verkehrswert: 250.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein renovierungs- und sanierungsbedürftiges Zweifamilienhaus mit integriertem Ladengeschäft/ehemaliger Bäckerei, nebst Anteil nach altem württembergischen Recht an einer Gebäude- und Freifläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.02.2026 örtlich besichtigt; eine Innenbesichtigung war nach zwischenzeitlichem Verkauf mit den neuen Eigentumsverhältnissen möglich. Das Untergeschoss konnte nicht besichtigt werden; die Bewertung stützt sich ergänzend auf nicht vollständige, aber ausreichende Bauunterlagen, Flächenberechnungen und Fotodokumentation.

Gebäude

Vorrangig versteigert wird ein freistehendes, teilunterkellertes Wohn- und ehemaliges Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss auf dem Hauptflurstück 29/9. Das Grundbaujahr ist nicht belegt und wurde mit ca. 1900, eher älter, geschätzt angenommen. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 808,50 m². Im Erdgeschoss befindet sich die ehemalige Bäckerei mit ca. 116,39 m² Nutzfläche, im Obergeschoss eine Wohnung mit ca. 147,20 m² Wohnfläche und im Dachgeschoss eine weitere Wohnung mit ca. 105,00 m² Wohnfläche.

Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben. Das Obergeschoss und Dachgeschoss dienen Wohnzwecken, das Erdgeschoss war gewerblich als Bäckerei genutzt und steht in seiner Drittverwendbarkeit im Fokus der Wertermittlung. Die Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse sind altstadttypisch durch die dichte Umgebungsbebauung geprägt; zugleich liegt eine innerörtlich zentrale Situation vor. Das Gebäude ist eingeschossig mit ausgebautem Dachraum errichtet; die Geschosstreppe besteht aus Holz.

Modernisierungen sind nur in begrenztem Umfang dokumentiert. Wesentlich genannt werden teilweise eingebaute Kunststofffenster mit Isolierverglasung; der Modernisierungsgrad wurde mit 4,2 Punkten geschätzt. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit 22 Jahren angesetzt. Der bauliche Zustand ist insgesamt befriedigend, teils noch befriedigend, teils mangelhaft. Es bestehen Unterhaltungsstau, allgemeiner Renovierungs- und Modernisierungsbedarf sowie teilweiser Sanierungsbedarf.

Besonders wertrelevant ist ein nicht reparierter Wasserschaden, der sehr wahrscheinlich vom Dachgeschossbereich Dusche/WC bis in das Erdgeschoss zur ehemaligen Backstube reicht. Zudem wurden Feuchtigkeitsschäden und teilweise Schädlingsbefall festgestellt. Ein Schuppenanbau besteht ohne Baugenehmigung und wurde wegen seines Zustands ohne nennenswerten Restwert angesetzt. Denkmalschutz besteht am Gebäude selbst nicht; es liegt jedoch innerhalb einer archäologischen Verdachtsfläche.

weitere Gebäude

Als weiteres Gebäude ist ein Schuppenanbau vorhanden. Für diesen liegt keine Baugenehmigung vor; aufgrund des baulichen Zustands wurde kein nennenswerter Restwert angenommen. Daneben sind Hofbefestigungen, eine befestigte Stellplatzfläche und eine Stützmauer als wertrelevante Außenanlagen vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Hauptobjekt eigengenutzt; laut Auskunft wurde kein Gewerbebetrieb mehr geführt. Die ehemaligen Gewerberäume im Erdgeschoss waren im Zusammenhang mit dem Schadens- und Renovierungszustand nicht als nachhaltig marktfähig nutzbar, während die Ober- und Dachgeschossflächen Wohnzwecken dienten.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach; Holzdach mit Aufbauten, Dachziegeleindeckung aus Ton, Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen ungedämmt.

• Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung als Pumpenheizung; drei Stahltanks im Gebäude; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung; störungsanfälliger Betrieb wurde mitgeteilt.

• Elektroinstallation: einfache bis durchschnittliche Ausstattung.

• Fenster: teils Holzfenster mit Einfachverglasung, teils Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teils Kunststoffrollläden, teils Dachflächenfenster.

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss WC mit veralteter Ausstattung; im Obergeschoss ein Duschbad/WC mit veralteter Ausstattung und Wasserschaden im Deckenbereich sowie ein weiteres Bad mit Doppelwaschbecken, Dusche, Badewanne, WC, farbiger Ausstattung und Fenster; im Dachgeschoss Duschbad/WC sowie separates WC, jeweils veraltet.

• Böden: Fliesen in Teilbereichen, Glattstrich in Teilbereichen, Parkett in Teilbereichen, PVC in Teilbereichen, Holzdielen in Teilbereichen.

Das Objekt liegt in Munderkingen mit ca. 5.422 Einwohnern im Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg.

Es befindet sich im Ortskern in mittlerer Wohnlage und guter Geschäftslage innerhalb einer dicht bebauten Altstadtstruktur mit gewerblichen und wohnbaulichen Nutzungen. Die Lage ist durch innerstädtischen Straßenverkehr, mehrseitige Grenzbebauung, enge Parzellenverhältnisse und eine Straße mit Durchgangsverkehr geprägt; die Fahrbahn ist teils gepflastert, teils bituminös ausgebaut.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Bushaltestelle und Verwaltung liegen in unmittelbarer Nähe. Munderkingen verfügt über Grund-, Haupt-, Real- und Förderschule; weiterführende schulische Angebote bestehen in benachbarten Städten. Zudem besteht Bahnanschluss im Regionalverkehr sowie Anbindung an den Donau-Iller-Nahverkehrsverbund.

Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, insgesamt 355 m² groß einschließlich des hälftigen Anteils an der Verkehrsfläche, und topografisch hängig bzw. von der Straße abfallend. Das Hauptgrundstück ist mit dem Gebäude mehrseitig grenzständig bebaut; vorhanden sind Hofbefestigung, Stellplatzfläche und Stützmauer. Das Bauland ist als baureifes, beitragsfreies Land eingeordnet; der Bereich ist im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche dargestellt und von der Altstadtsatzung erfasst.