Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Ökonomieanbau

Lfd. Nr. 1: Zweifamilienhaus, Verkehrswert: 225.000,00 €
Lfd. Nr. 2: unbebautes Grundstück, Verkehrswert: 1.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Fachwerkhaus mit zwei Wohnungen und Ökonomieanbau. Des Weiteren gelangt ein unbebautes kleines Grundstück zur Versteigerung. Für Gebäude 8 und 8a Untere Dorfstraße besteht ein Ab- und Zufahrtsrecht.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 03.03.2026 nur äußerlich aus Fußgängersicht besichtigt, da kein Zugang ins Gebäude möglich war. Das Objekt wurde hinsichtlich Fassaden, Grundstück und Außenbereichen in Augenschein genommen; im Übrigen beruht die Bewertung auf Bauunterlagen, Flächenberechnungen und Innenfotos aus 2023.

Gebäude

Es handelt sich um ein vermutlich um 1763 errichtetes, denkmalgeschütztes Fachwerkhaus auf massivem Sockel mit angebautem Ökonomieteil. Das Wohnhaus ist zweigeschossig, teilweise unterkellert und mit ausgebautem Dachgeschoss versehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 167,5 m². Nach den vorliegenden Bestandsplänen entfällt auf das Erdgeschoss eine Wohnung mit Wohnen, Küche und Bad sowie ca. 59,5 m² Wohnfläche. Ober- und Dachgeschoss bilden eine Maisonettewohnung mit Wohnen, Küche, WC, Balkon, Bad und Abstellraum sowie zusammen ca. 107 m² Wohnfläche. Im Untergeschoss befinden sich Hausanschluss und Lagerflächen.

Die Grundrissgestaltung ist baujahrtypisch einfach und nur eingeschränkt zeitgemäß. Es bestehen mehrere Durchgangszimmer sowie geringe Raumhöhen von etwa 2,00 m im Erdgeschoss und nur etwa 1,90 m im Obergeschoss. Die Belichtung erfolgt über Fenster an drei Seiten, ist aufgrund teilweise kleiner Fensteröffnungen jedoch nur mäßig. Querlüftung ist möglich, die Besonnung grundsätzlich gegeben.

Das Gebäude wurde laut vorgelegten Angaben 2019/2020 umfangreich bzw. teilweise modernisiert, gleichwohl beschreibt das Gutachten den Zustand insgesamt nur als einfach modernisiert. Es bestehen erkennbare Wandrisse und Putzschäden, insbesondere im Sockelbereich, sowie teilweise unvollständige oder fehlende Fachwerkausfachungen. Bauart- und altersbedingt ist von erhöhtem Energieverbrauch auszugehen.

Als Kulturdenkmal ist das Anwesen in die Denkmalliste eingetragen. Es prägt als giebelständiges Quereinhaus mit rückwärtigem Ökonomietrakt das historische Ortsbild und dokumentiert die bäuerliche Haus- und Ortsbaugeschichte.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist ein nicht unterkellertes Ökonomiegebäude angebaut, vermutlich ebenfalls aus der Ursprungszeit. Es verfügt im Erdgeschoss über Lager- und Werkstatträume, im Obergeschoss über Heuböden und Lagerflächen sowie im Dachgeschoss über einen Trockenboden. Die Nutzfläche beträgt ca. 266 m².

Die Konstruktion ist einfach ausgeführt als Fachwerk, teils ausgemauert und verputzt, teils ohne Ausfachung sowie außen teilweise mit Holzbrettern verkleidet. Teilbereiche der Außenwand sind provisorisch mit Kunststoffplanen gegen Witterung geschützt. Im Inneren werden einfache Holzbalkendecken mit Bretterboden angenommen; im Erdgeschoss sind nur wenige Fenster vorhanden. Der Ökonomiebereich kann als Abstellfläche oder Garage nutzbar sein. Der Zustand ist insgesamt einfach und von deutlichen alters- und nutzungsbedingten Einschränkungen geprägt.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehören zwei Flurstücke. Das bebaute Grundstück umfasst 527 m² und ist polygonal bzw. L-förmig geschnitten. Es grenzt mit einer Straßenfront von ca. 14 m an die Straße an und fällt leicht nach Westen ab. Hinter dem Haus befindet sich eine einfache Wiesenfläche.

Das weitere Flurstück (311/2) mit 32 m² ist unbebaut, rechteckig geschnitten und vollständig vom Hauptgrundstück umschlossen. Es handelt sich um eine innenliegende Wiesenfläche ohne eigene Straßenanbindung und ohne dinglich gesichertes Zugangsrecht. Im Gutachten wird es als hausnahes Gartenland ohne eigenständige Entwicklungsperspektive eingeordnet.

Zu berücksichtigen ist eine wertmindernde Baulast bzw. Dienstbarkeit für Ab- und Zufahrt zugunsten des rückwärtigen Nachbargrundstücks über eine ca. 81 m² große Wegefläche. Zudem ist ein schmaler Streifen vor dem Haus mit einem Nutzungsrecht als öffentliche Verkehrsfläche belastet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus offensichtlich unbewohnt; die bisherige tatsächliche Nutzung wird im Gutachten im derzeitigen Zustand als Einfamilienhaus beschrieben. Das unbebaute Flurstück war als Wiesen- bzw. Gartenfläche genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeldeckung; Dachgaube vorhanden

• Heizung & Warmwasser: im Erdgeschoss Holz-Kaminofen erkennbar, ansonsten einzelne Elektro-Infrarotwandpaneele; Warmwasserbereitung über Elektroboiler

• Elektroinstallation: überwiegend einfache Installation

• Fenster: ältere einfach verglaste Holzfenster; einzelne neuere Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitär: kleine Bäder/WCs, teilweise mit Badewanne oder Dusche

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Loffenau mit ca. 2.500 Einwohnern im Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Es befindet sich in der Ortsmitte bzw. im alten Ortskern an der L 564. Die Umgebung ist durch dicht stehende, meist zweigeschossige Straßenrandbebauung geprägt, teils mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss und teils mit Ökonomieanbauten. Die Wohnlage wird als einfach beschrieben. Allerdings ist insbesondere an Wochenenden in den Sommermonaten mit deutlichem Verkehrslärm durch Motorradausflugsverkehr zu rechnen.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sind mit Einschränkungen in der Nähe vorhanden, weitergehende Einkaufsmöglichkeiten bestehen in Gernsbach. Grundschule und Kindergarten befinden sich in Loffenau, weiterführende Schulen in Gernsbach, Gaggenau oder Bad Herrenalb. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 350 m entfernt; zur Stadtbahnhaltestelle in Gernsbach sind es ca. 5 km, zum Bahnhof Rastatt ca. 15 km.

Das bebaute Grundstück ist leicht nach Westen geneigt und unregelmäßig, L-förmig zugeschnitten. Hinter dem Haus liegt eine einfache Wiesenfläche; das kleine unbebaute Zusatzgrundstück ist rechteckig und innenliegend. Der Zugang zum Haus erfolgt von Osten über eine Treppe. Das Gebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans; Vorhaben sind nach § 34 BauGB zu beurteilen.

07222-384-0 Herr Schäfer