Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Schuppen/Garage

Verkehrswert: 28.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unbewohntes Zweifamilien-Fachwerkhaus mit Anbau sowie ein separates grenzbebautes Fachwerk-Nebengebäude mit Garage auf zwei Eigentumsflurstücken.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 16.01.2025 ausschließlich von außen besichtigt; Innenräume waren nicht zugänglich. Die Bewertung stützt sich daher ergänzend auf Bauakte, Kataster-, Planungs- und Registerunterlagen.

Gebäude

Bei dem Hauptobjekt handelt es sich um ein nicht unterkellertes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus in Fachwerk- und Steinfachwerkbauweise mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Der Ursprung ist unbekannt und wird auf etwa 1900 datiert; ein rückwärtiger Anbau erfolgte 1971, eine umlaufende Klinkerverblendung 1975. Das Gebäude steht auf dem Flurstück 298/8 mit 315 m². Nach Bauakte umfasst:

• das Erdgeschoss 3 Zimmer, Flur, Küche und Bad sowie einen Bereich für Heizung und Öllager;

• das Obergeschoss verfügt über 4,5 Zimmer, Flur, Küche und Bad.

Die gesamte Wohnfläche beträgt rund 168 m², hinzu kommt im Erdgeschoss des Anbaus eine Nutzfläche von etwa 32 m². Die lichten Höhen sind mit ca. 2,20 m im Erdgeschoss und ca. 2,00 m im Obergeschoss angegeben. Die Belichtung und Raumaufteilung werden nach Bauakte als durchschnittlich eingestuft.

Das Gebäude ist mit Satteldach errichtet und zeigt eine einfache, baujahrestypische Konzeption. Der Grundriss entspricht grundsätzlich einem Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten, wenngleich die tatsächliche innere Ausgestaltung nur eingeschränkt beurteilbar war.

Der bauliche Zustand ist mangelhaft. Das Grundstück ist stark überwachsen und nur eingeschränkt zugänglich. Aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes ist mit erheblichen Feuchteschäden am Fachwerk sowie möglichem holzzerstörendem Pilzbefall in den Innenräumen zu rechnen; ausdrücklich besteht Verdacht auf Hausschwamm. Sichtbar sind unter anderem Schäden am Kamin des Anbaus und Nässeschäden im Bereich des Balkons. Insgesamt besteht grundlegender Bedarf einer Kernsanierung. Ein Denkmalschutz ist nicht angegeben.

weitere Gebäude

Auf dem separaten Flurstück 298/7 mit 117 m² befindet sich ein grenzbebautes Nebengebäude, ursprünglich als Stall in Steinfachwerkbauweise errichtet. Es verfügt über ein Satteldach; die Nutzfläche des Schuppens bzw. der Garage beträgt rund 60 m². 1962 wurde nach Bauakte eine Garage angebaut, mit Stampfbetonfundament sowie Stahlblechtor und -tür. Die Giebel sind mit Eternitplatten verkleidet, die als vermutlich asbesthaltig eingeschätzt werden.

Auch dieses Gebäude konnte nur außen besichtigt werden. Es weist an mehreren Stellen Schäden und Undichtigkeiten auf. Das Nebengebäude war wie das Wohnhaus Teil eines insgesamt vernachlässigten, sanierungsbedürftigen Bestands.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus nach äußerem Anschein seit längerer Zeit unbewohnt; auch das Nebengebäude wurde nicht bewirtschaftet oder erkennbar genutzt.

Das Objekt liegt in Warberg mit rund 830 Einwohnern, in der Samtgemeinde Nord-Elm im Landkreis Helmstedt, Niedersachsen.

Die Mikrolage ist dörflich geprägt. Das Objekt befindet sich an einem Wendeplatz. Die Umgebungsbebauung ist durch Mischbebauung aus Wohnen und landwirtschaftlichen Nutzungen in Dorfstruktur geprägt. Zum Besichtigungszeitpunkt wurden keine besonderen Immissionen festgestellt. Der Naturpark Elm-Lappwald liegt im Umfeld.

Kindergarten ist im Ort vorhanden. Grundschule, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sowie ärztliche Versorgung befinden sich in Süpplingen und Frellstedt. Eine Busverbindung besteht vor Ort; Bahnanschluss ist ab Frellstedt gegeben. Die überörtliche Anbindung erfolgt unter anderem über die B244.

Das Grundstück des Wohnhauses ist nord-süd-orientiert und von Süden zugänglich. Die Flurstücke sind eben, unregelmäßig rechteckig zugeschnitten und soweit erkennbar normal tragfähig. Flurstück 298/8 ist bis etwa 15 m breit und ca. 24 m tief, Flurstück 298/7 bis etwa 7 m breit und ca. 23 m tief. Die Außenflächen sind stark überwachsen. Es sind unter anderem Rasen, Büsche, Sträucher sowie eine einfache Abmauerung mit Holztor und Holztür vorhanden.

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