Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 360.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus als Doppelhaushälfte mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.02.2025 im Rahmen eines Ortstermins umfassend besichtigt. Alle Wohn- und Nebenräume sowie die Fassaden wurden aus Fußgängersicht begangen; die Bewertung basiert auf den Eindrücken der Besichtigung und vorliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde 1963 in Massivbauweise als Doppelhaushälfte errichtet und ist voll unterkellert. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 140 m² und verteilt sich auf jeweils eine Dreizimmerwohnung (mit separater Küche, Bad und Balkon)

• im Erdgeschoss (ca. 65 m²) und

• Obergeschoss (ca. 65 m²) sowie

• ein ausgebautes Dachgeschoss mit Zimmer und WC (ca. 10 m²).

Der Zugang erfolgt über die Südostseite. Die Raumaufteilung ist bauzeittypisch funktional mit kleinen, aber zweckmäßigen Räumen, alle mit Fenster Belichtung, keine Durchgangszimmer und keine innenliegenden Räume. Der Dachgeschossraum ist aufgrund starker Dachschrägen nur eingeschränkt nutzbar.

Das Haus zeigt überwiegend den Stand der 1960er Jahre: Es sind keine wesentlichen Modernisierungen der letzten 15–20 Jahre feststellbar, sodass ein erheblicher Modernisierungs- und Sanierungsbedarf besteht. Die Grundrissgestaltung ist klassisch mit drei Räumen je Wohnetage. Die Belichtung und Besonnung ist dreiseitig und als gut zu bezeichnen. Das Gebäude eignet sich als Zweifamilienhaus, der Umbau zu einem großzügigen Einfamilienhaus ist möglich. Im Keller sind Feuchtigkeitsschäden erkennbar. Die Außenanlagen, bestehend aus Rasen, Sträuchern und Bereich für Nutzgarten/Hühnerhaltung, befinden sich in gepflegtem, dem Nutzungsalter entsprechendem Zustand. Das Grundstück ist nahezu eben und baureif.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück wurde zeitgleich mit dem Haus ein massiv errichtetes Nebengebäude mit Abstellräumen und einer integrierten Garage errichtet. Das Nebengebäude ist wie das Wohnhaus aus ca. 1963, Satteldach, keine wesentlichen Modernisierungen, Nutzung als Garage und Lagerfläche. Auch hier besteht altersbedingt kein nennenswerter Modernisierungsstand.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das teilausgebaute Dachgeschoss bewohnt; die beiden Hauptwohnungen standen leer, waren aber möbliert.

• Satteldach, Holzkonstruktion, Ziegel- bzw. Dachsteindeckung

• Holz-Verbundfenster (Baujahr 1963), Fenster im DG als Holz-Isofenster (2001)

• Rollläden mit Gurtbedienung

• Keine Zentralheizung, stattdessen je ein Kaminofen pro Geschoss, Öl-Beistellherde in den Küchen

• Warmwasser über holzbefeuerte Warmwasserbereiter und Elektroboiler

• Böden: Linoleum, PVC, Laminat, Teppich, Fliesen

• Innentüren aus braunem Holz, Wände tapeziert, Bäder raumhoch gefliest

• Sanitärausstattung: EG und OG je Bad mit Wanne, Waschbecken und WC, DG mit WC und Waschbecken

• Elektroinstallation einfach, nicht mehr zeitgemäß, Telefonanschluss vorhanden

Durmersheim (12.000 Einwohner), Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Das Objekt befindet sich im südlichen Siedlungsbereich von Durmersheim, etwa 900 Meter vom Zentrum entfernt, an der Yburgstraße, einer innerörtlichen Erschließungsstraße mit einseitigem Gehweg und öffentlichen Parkmöglichkeiten. Die unmittelbare Umgebung ist durch überwiegend zwei- bis dreigeschossige Einzel- und Doppelhäuser geprägt. Das Grundstück grenzt ca. 16 m an die Straße. Die Nähe zur Bahnlinie (Lärmschutzwand vorhanden) und das östlich liegende Gewerbegebiet verursachen zeitweise Lärmimmissionen, vor allem nachts; Alltagsimmissionen waren aber beim Ortstermin nicht außerordentlich.

Ein Kindergarten und alle Schularten sind im Ort vorhanden, zu Bushaltestellen sind es ca. 450 Meter, zur Stadtbahnhaltestelle etwa 900 Meter mit Anbindung sowohl in Richtung Karlsruhe als auch Rastatt/Baden-Baden. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind ebenso in der Nähe wie ärztliche Versorgung.

Das Grundstück (527 m²) ist nahezu eben, annähernd rechteckig mit ausreichendem Gartenbereich nach Nordwesten, teils als Nutz- und Ziergarten gestaltet. Altlasten oder Hochwasserrisiken bestehen laut Auskunft nicht.