Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert €: 581.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das freistehende Zweifamilienhaus sowie zwei Einstellplätzen in einer Pkw-Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.06.2025 sowohl innen als auch außen durch einen Sachverständigen in Augenschein genommen. Grundlage der Bewertung bildeten die Inaugenscheinnahme vor Ort sowie die vorliegenden Bauunterlagen.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde ca. im Jahr 1966 in Massivbauweise errichtet und setzt sich aus Keller-, Erd-, Ober- und nicht ausgebautem Dachgeschoss zusammen. Die Fassade ist größtenteils verputzt und gestrichen, teilweise gibt es Fliesenverkleidungen. Südwestlich befindet sich der zurückversetzte Hauseingang. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 178 m².

• Im Erdgeschoss befindet sich eine 3-Zimmer-Wohnung mit Wohn-/Essbereich, Küche, zwei Zimmern, Bad, Gäste-WC und Terrasse.

• Das Obergeschoss beherbergt eine 4-Zimmer-Wohnung mit Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, zwei weiteren Zimmern, Bad, Gäste-WC und Balkon.

Die Küchen sind jeweils von innen erschlossen. Im Kellerbereich gibt es drei Abstellräume, eine Waschküche, einen Heizungsraum sowie eine zusätzliche Küche.

Die Belichtung und Belüftung sind mittels großflächiger Fenster in allen Wohnräumen gewährleistet. Die Bäder wurden im Obergeschoss zuletzt um 1988 modernisiert, die restliche Ausstattung entspricht größtenteils dem Baujahr, vereinzelt finden sich kleinere Modernisierungen. Der wohnbauliche Zustand ist überwiegend gepflegt, allerdings bestehen Feuchteschäden im Keller und unter der Terrasse sowie Verschleißspuren, insbesondere bei den Boden- und Wandbelägen im Obergeschoss. Eine Dachgeschossnutzung besteht als Abstellfläche (Speicher). Modernisierungen erfolgten unter anderem bei den Fenstern (Isolierverglasung) und im Bereich der Fassade (Wärmedämmverbundsystem ca. 5 cm).

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine massiv errichtete Doppelgarage mit Speicherraum und Satteldach, erbaut ca. 1966, mit zwei Sektionaltoren, Betondecke, Estrichboden sowie Zugang zum Garten. Die Grundfläche beträgt rund 39,6 m². Die Garage befindet sich an der Grundstücksgrenze.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 742 m², ist überwiegend eben und weist eine unregelmäßige, aber für Wohnbebauung geeignete Form auf. Es handelt sich um ein Eckgrundstück an der Kreuzung zweier Anliegerstraßen. Die Erschließung ist gesichert, ein ausstehender Erschließungsbeitrag (ca. 5.151 €) wird bei Verkauf fällig. Das Grundstück ist gärtnerisch angelegt, Grenzbebauung durch die Garage ist vorhanden. Aufgrund der Lage im Einzugsgebiet eines Grabens kann es bei Extremhochwasser zu Überflutungen von 0,8 m bis 1,1 m kommen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt insgesamt leerstehend.

• Satteldach mit Betonziegeleindeckung

• Gas-Zentralheizung (1990er Jahre), überwiegend Rippen- oder Kompaktheizkörper mit Thermostatventilen, Handtuchheizkörper in Bädern

• Warmwasser über zentralen Warmwasserspeicher

• Fenster: Überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Bäder mit Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC mit Einbauspülkasten; Gäste-WCs mit Waschbecken, WC und Urinal

• Innenausstattung: Massive Treppenanlage, Einbauschränke im EG und OG, Balkon und Terrasse mit Edelstahlgeländer, Einbauküche EG vorhanden (nicht wertrelevant im Gutachten)

Elchesheim-Illingen, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg, ca. 3.262 Einwohner

Das Objekt liegt am südwestlichen Rand des Ortsteils in mittlerer bis guter Wohnlage, in einem ruhigen, durch Wohnhäuser geprägten Gebiet. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus ein- bis zweigeschossigen Gebäuden mit Gärten, im Westen schließen Landwirtschafts- und Waldflächen an. Die Anbindung erfolgt über die voll ausgebaute Ziegeleistraße und die Straße Am Seitel, beide Anliegerstraßen mit geteerten Fahrbahnen und Gehwegen. Es bestehen keine gravierenden Beeinträchtigungen; jedoch besteht eine gewisse (geringe) Überflutungsgefährdung bei Extremhochwasser.

Das Zentrum mit Rathaus, Kindergarten und Grundschule ist etwa 500 m entfernt, zur nächsten Bushaltestelle sind es ca. 150 m, zu einem Supermarkt ca. 1 km. Weiterführende Schulen befinden sich im benachbarten Durmersheim (ca. 5 km), ebenso liegt der nächste Bahnhof dort. Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und Freizeitangebot sind in der Umgebung in näherer Reichweite gegeben.