Zwangsversteigerung Zweifamilienwohnhaus mit Garagenanbau sowie Carport/Schuppen

Lfd. Nr. 1: Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung; Verkehrswert: 595.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Landwirtschaftsfläche/ Wald; Verkehrswert: 10.186,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung auf dem Flurstück 2003. Des Weiteren gelang eine Landwirtschaftsfläche/ Wald zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 15.01.2026 vor Ort besichtigt und in seinen wertrelevanten Grundstücks-, Gebäude- und Ausstattungsmerkmalen aufgenommen. Das weitere Flurstück wurde ebenfalls persönlich begangen; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Grundbuch, Kataster, Bauzeichnungen, Luftbilder und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein zweigeschossiges, nicht unterkellertes Wohnhaus in Massivbauweise, tatsächlich als Zweifamilienwohnhaus mit zusätzlicher Einliegerwohnung im teilausgebauten Dachgeschoss genutzt. Das Ursprungsbaujahr liegt bei 1996; größere Modernisierungen wurden seit Errichtung augenscheinlich nicht durchgeführt. Die fiktive Restnutzungsdauer wurde mit 50 Jahren angesetzt. Das Gebäude verfügt über massive Außenwände aus 36 cm Porotonmauerwerk, verputzte Fassaden, vermutlich massive Geschossdecken sowie einen Garagenanbau als bauliche Einheit. Das Dach ist mit Dachsteinen eingedeckt und zwischensparrengedämmt.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 297 m². Im Erdgeschoss umfasst die Wohnung ca. 116 m² mit Küche, Essen, Wohnen, Bad/WC, Vorratsraum, Diele, Eltern-, Kinder- und weiterem Zimmer. Im Obergeschoss besteht eine weitere Wohnung mit ca. 131 m² einschließlich anteiliger Dachterrasse; sie enthält Küche, Essen, Wohnen, Bad/WC, Vorratsraum, Diele und drei Zimmer. Im Dachgeschoss befindet sich eine Einliegerwohnung, deren Wohnfläche überschlägig mit ca. 50 m² angesetzt wurde; daneben bestehen Speicherbereiche. Die Bruttogrundfläche des Wohnhauses beträgt ca. 460 m².

Die Grundrisse sind auf allen Ebenen zweckmäßig mit Zentralflur und hiervon abgehenden Räumen organisiert. Belichtung und Besonnung sind aufgrund der üblichen Wohnraumgliederung und vorhandenen Fensteranlagen als funktional anzusehen. Das Gebäude befindet sich insgesamt in weitgehend baujahresentsprechendem Zustand, weist jedoch deutlichen Modernisierungs- und Instandhaltungsstau auf. Genannt werden unter anderem ein stärker abgewohnter Innenausbau, nicht mehr zeitgemäße Bäder, schadhafte Dachflächenfenster, malermäßige Defizite an der Fassade, aufsteigende Feuchtigkeit im Treppenhaus sowie Instandhaltungsdefizite bei der Haustechnik. Zum Wertermittlungsstichtag war das Obergeschoss bewohnt, das Dachgeschoss vermietet und das Erdgeschoss leerstehend. Ein Denkmalschutz ist nicht angegeben.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist ein 2000 errichteter Garagenanbau mit darüberliegender Dachterrasse angeschlossen. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 65 m², die Nutzfläche der Garagen- und Nebenräume rund 58 m². Enthalten sind zwei Garagenbereiche sowie ein Geräteschuppen. Der Bauteil wurde ursprünglich anders geplant, tatsächlich aber im Zusammenhang mit der Wohnnutzung verwendet. Zustand und Unterhaltungsgrad entsprechen im Wesentlichen dem baujahresentsprechenden Standard mit erkennbarem Instandhaltungsbedarf.

Zusätzlich befindet sich auf dem Grundstück ein freistehendes Carport-/Schuppengebäude in Holzständerbauweise aus dem Jahr 2000 mit rund 36 bis 37 m² Bruttogrundfläche. Es war ursprünglich als Bergeraum konzipiert und ist als Carport, Unterstand oder Kaltlager nutzbar. Die Restnutzungsdauer wurde mit 24 Jahren angesetzt.

Ferner ist ein Gartenhaus aus Holz vorhanden, das im Gutachten wertlich pauschal berücksichtigt wurde.

Grundstück

Zum bebauten Anwesen gehört ein 2.140 m² großes Grundstück. Es ist über eine öffentliche Straße erschlossen; die übliche Versorgung über Wasser, Kanal, Gas und Strom wurde unterstellt. Vorhanden sind befestigte Vorplatzflächen seitlich und rückwärtig des Hauses, Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Hangbefestigungen. Ein Bebauungsplan besteht nicht; die Beurteilung der Bebaubarkeit erfolgt nach § 34 BauGB, im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Wohnbaufläche dargestellt. Baulasten sind nicht eingetragen.

Das weitere zu versteigernde Grundstück ist Flurstück Nr. 2630 mit 14.723 m². Es handelt sich um eine ausschließlich land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche mit 13.792 m² Landwirtschaftsfläche und 931 m² Waldfläche. Das Gelände ist teils schwach, teils stärker geneigt und bewegt. Auf der Fläche stehen einzelne Obstbäume, ein kleiner Feldgehölzstreifen im Nordwesten sowie ein geschlossen stehender Buchenbestand im Alter von etwa 30 bis 80 Jahren mit unterdurchschnittlichen Holzqualitäten. Die Fläche ist über befestigte Wege an der südöstlichen und nordwestlichen Grenze gut erreichbar, wegen Hangneigung und Geländemorphologie aber nur eingeschränkt bewirtschaftbar.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus teilweise eigengenutzt, teilweise vermietet und teilweise leerstehend; konkret war die Wohnung im Obergeschoss bewohnt, die Einliegerwohnung im Dachgeschoss vermietet und die Wohnung im Erdgeschoss leerstehend.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Flurstück Nr. 2630 land- und forstwirtschaftlich genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Dach mit Dachsteineindeckung; Zwischensparrendämmung vorhanden

• Heizung/Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit Flüssiggas-Erdtank; Fußbodenheizung mit raumweiser Steuerung im Erd- und Obergeschoss; im Dachgeschoss keine Fußbodenheizung; Solaranlage zur Heizungsunterstützung und Brauchwassererwärmung

• Elektroinstallation: Elektroinstallation im Stand der Bauzeit

• Fenster: überwiegend isolierverglaste Holzfenster und Terrassentüren mit Rollläden; Holz-Dachflächenfenster wohl aus der Bauzeit, überwiegend abgängig

• Sanitär: Standardbäder, bauzeitentsprechend und nicht mehr zeitgemäß

• Böden:

  • Fliesen in den Wohnungen überwiegend in üblichen Neben- und Nassbereichen

  • Laminat überwiegend in Wohn- und Schlafräumen

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das bebaute Objekt liegt in Waldshut-Tiengen, Ortsteil Waldkirch (Gaiß), mit rund 260 Einwohnern im Stadtteil Waldkirch einschließlich Gaiß, im Landkreis Waldshut, Baden-Württemberg. Das weitere Flurstück Nr. 2630 liegt ebenfalls auf der Gemarkung Waldkirch im Ortsteil Gaiß.

Das bebaute Anwesen befindet sich in nordwestlicher Ortsrandlage. Die Umgebung ist nahezu ausschließlich durch Wohnbebauung sowie einzelne Landwirtschaftsbetriebe geprägt. Das unbebaute Flurstück liegt außerorts und wird durch seine land- und forstwirtschaftliche Nutzung bestimmt. Eine Lage in Naturschutzgebieten ist nicht benannt; für das land- und forstwirtschaftliche Flurstück ist jedoch eine überwiegende Lage im Wasserschutzgebiet sowie auf deutlich überwiegender Fläche ein gesetzlich geschütztes Biotop angegeben.

Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Schulen, Kindertagesstätte und ärztliche Grundversorgung sind im Ortsteil nicht vorhanden. Weitergehende Infrastruktur muss in den umliegenden Siedlungsbereichen in Anspruch genommen werden. Konkrete Angaben zu Bus- oder Bahnanschlüssen sind im Gutachten nicht enthalten.

Das bebaute Grundstück umfasst 2.140 m² und ist über den Kirchweg verkehrsmäßig erschlossen. Es weist befestigte Vorplatzflächen, Hangbefestigungen und die üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen auf. Weitere konkrete Angaben zu Form, Abmessungen oder Bepflanzung sind nicht enthalten. Das land- und forstwirtschaftliche Grundstück ist teils geneigt und bewegt, über angrenzende Wege erreichbar und wegen Hangneigung sowie Biotop- und Wasserschutzgebietslage in seiner Bewirtschaftung eingeschränkt.