Zwangsversteigerung Zweifamilienwohnhaus

Verkehrswert: 550.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.06.2025 vom Sachverständigen in den zugänglichen Außen- und Innenbereichen besichtigt. Die Wohnung im Dachgeschoss und der darüber liegende Spitzboden konnten nicht besichtigt werden; deren Bewertung erfolgte auf Basis vorliegender Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung (insgesamt ca. 271 qm Wohnfläche), errichtet ca. 1966/1967, und verfügt über eine Doppelgarage. Die Wohneinheiten gliedern sich in je eine Wohnung im Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Der Baukörper ist voll unterkellert (UG: Flur, Kellerräume, Heizraum, Waschküche, WC). Die Grundrissgestaltung entspricht im Wesentlichen dem Baujahr, vereinzelt wurden Modernisierungen, insbesondere die Erneuerung der Heizzentrale (ca. 1991), durchgeführt. Im EG existiert eine Terrasse anstelle des ursprünglich geplanten Balkons.

Das Haus weist eine baujahrstypische massive Bauweise (Kalksandstein, Bims-/Hohlblockmauerwerk) sowie Betondecken auf. Neben den Wohnräumen (Wohn-, Esszimmer, Küche, Schlafzimmer, je zwei Kinderzimmer, Bad/WC) verfügen alle Wohnungen über Balkon oder Terrasse. Die Belichtung und Besonnung sind als großzügig zu bezeichnen, Küchen und Sanitärräume haben Tageslicht.

Die Fassaden sind verputzt, zum Teil gibt es Glasbausteine im Treppenhaus. Die Dachform ist ein Satteldach mit Ziegel-/Dachsteindeckung, der Spitzboden ist nicht ausgebaut. Die Doppelgarage ist nicht unterkellert und hat ein Flachdach mit Bitumenabdichtung. Das Anwesen befindet sich in einem durchschnittlichen, teils reparaturbedürftigen, baujahrstypischen Zustand mit Instandhaltungsrückstau. Die Bausubstanz weist typische Verschleißerscheinungen der Baujahre auf; Reparaturen an Fassade, Fenstern, Sanitär, Heizung und Böden sind erforderlich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss und die Wohnung im Obergeschoss leerstehend. Die Wohnung im Dachgeschoss und die linke Garage wurden eigengenutzt, die rechte Garage war ohne schriftlichen Mietvertrag vermietet.

Das Objekt liegt in Gaggenau, einer Stadt mit ca. 30.190 Einwohnern im Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Die Immobilie befindet sich an der Michelbacher Straße (Landesstraße L 613), einer Ortsdurchfahrtsstraße, etwa 1 km westlich des Stadtzentrums. Es handelt sich um ein Mittelgrundstück mit leichtem Gefälle nach Südwesten. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch Wohnbebauung geprägt; teils Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhausbebauung, nahegelegen auch das Mercedes-Benz Werk (ca. 300 m). Freizeit-, Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten, Schulen, Kitas, Restaurants und Ärzte sind in fußläufiger bis näherer Umgebung vorhanden. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 200 m, der S-Bahnhof etwa 1,1 km entfernt. Die Verkehrsanbindung ist durch Bus und Bahn als durchschnittlich zu bewerten.

Das Grundstück ist trapezförmig mit einer Straßenfront von ca. 24 m, einer Tiefe von ca. 51 m und einer Gesamtfläche von 1.204 qm. Die Erschließung ist komplett vorhanden. Öffentliche Parkierung sowie öffentliches Grün (Straßenbaum) sind vorhanden. Das Grundstück wird von einer 110 kV-Hochspannungsleitung überspannt, was zu einer merklichen Wertminderung führt. Der Garten ist begrünt, teils bepflanzt und baumbestanden.

Das Grundstück liegt innerhalb des Naturparks „Schwarzwald Mitte/Nord“, aber nicht in weiteren Schutz- oder Hochwassergebieten. Altlasten sind nicht bekannt, allerdings liegt der nördliche Teil im Bereich einer großflächigen Grundwasserverunreinigung („Michelbacher Tal“); Auswirkungen auf Grundwassernutzung sind möglich. Die Topografie ist überwiegend eben, nur leicht geneigt.