Zwangsversteigerung Zweifamilienwohnhaus

Verkehrswert: 140.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienwohnhaus mit 2 Garagenstellplätzen im ehemaligen Ökonomieteil sowie einem älteren Gewächshaus mit angebautem Geräteunterstand.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.06.2026 außen und am 03.07.2026 innen besichtigt. Das Wohnhaus war überwiegend zugänglich, jedoch waren Teilbereiche der Unterkellerung und die Werkstatt wegen erheblicher Lagerung nur eingeschränkt einsehbar; die Bewertung stützt sich ergänzend auf vorliegende Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein nicht freistehendes Zweifamilienwohnhaus mit Teilunterkellerung im Wohnteil, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie nicht ausgebautem Dachgeschoss mit Dachspitz. Hinzu kommen 2 Garagenstellplätze im ehemaligen Ökonomieteil. Das Ursprungsbaujahr ist unbekannt und wird mit etwa 1734 angegeben. Für das Anwesen liegen nur Unterlagen zum Garageneinbau und zu Fensteränderungen aus dem Jahr 1962 vor. Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz.

Die Wohnfläche wurde mangels Bestandsplänen auf Grundlage vorliegender Aufmaßskizzen mit insgesamt rund 184 m² ermittelt.

• Im Erdgeschoss befindet sich eine Wohnung mit modernisiertem Bad, Einbauküche sowie Wohn- und Schlafräumen.

• Im Obergeschoss liegt die zweite Wohnung mit Bad älteren Standards, Küche ohne Einbauküche und einem als geschlossenen Raum ausgebildeten Balkon.

Die Belichtung ist aufgrund normaler Fensteröffnungen grundsätzlich gegeben. Die Grundrisse sind nur eingeschränkt zweckmäßig. Insbesondere besteht eine innere Treppenverbindung vom Wohn-/Schlafraum im Erdgeschoss ins Obergeschoss, sodass das Haus zum Stichtag nicht ohne bauliche Anpassung als echtes Zweifamilienhaus getrennt nutzbar war.

Das Gebäude weist niedrige Geschosshöhen von ca. 2,05 m im Erdgeschoss und ca. 2,16 m im Obergeschoss auf. Zustand und Erhaltungsgrad sind jedoch weit unterdurchschnittlich. Festgestellt wurden unter anderem massive Feuchte- und Schimmelschäden, insbesondere im Öllager- und Abstellraum sowie im Obergeschoss, Kellerschwammbefall im Untergeschoss, Putzschäden, Risse, Schäden an der Dachdeckung und erheblicher Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf. Die Bausubstanz wurde als deutlich sanierungsbedürftig beurteilt. Energetisch besteht Nachrüstbedarf, insbesondere bei der Dämmung der obersten Geschossdecke.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören 2 Garagenstellplätze im ehemaligen Ökonomieteil mit Betonboden und zweiflügeligen Holztoren. Zusätzlich vorhanden sind ein Anbau mit Werkstatt sowie Öl- und Abstellraum, ferner ein altes Gewächshaus in Holzkonstruktion mit lichtdurchlässigen Kunststoffplatten und angebautem Geräteunterstand sowie ein ehemaliges Bienenhaus. Diese Nebenanlagen befinden sich teilweise in wirtschaftlich verbrauchtem, nicht mehr nutzbarem Zustand.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt und bewohnt.

• Dachform/Dachdeckung: Pfettendach aus Nadelholz; Deckung mit Tonziegeln, laut Stempel von 1967; Dachrinnen und Abläufe aus gestrichenem verzinktem Stahlblech; über Werkstatt und Flur offene Holzkonstruktion mit lichtdurchlässigen Kunststoffplatten, teilweise mit vermutlich asbesthaltigen Faserzementplatten gedeckt

• Heizung & Warmwasser: Stückholzheizung, 30 kW, Baujahr 2012; 2 Pufferspeicher; Warmwasserspeicher mit Luft-/Wasserwärmepumpe für Sommerbetrieb; wärmeführende Leitungen in der Teilunterkellerung gedämmt

• Elektroinstallation: teilweise noch zweiadrige Installation, teilweise erneuert

• Fenster: Kellerfenster aus Holz mit Einfachverglasung; Erdgeschoss Holzfenster mit Isolierverglasung; im Zwischengeschoss Holzverbundfenster; keine Rollläden, keine Fensterläden

• Sanitärausstattung: Untergeschoss mit Waschbecken in einem Raum // Bad im Erdgeschoss ca. um 2000 modernisiert mit Waschbecken, Badewanne, Duschkabine und wandhängendem WC // Bad im Obergeschoss im Standard der 1970er Jahre mit Waschbecken, Badewanne und Stand-WC mit Spülkasten

• Böden: Untergeschoss Beton, teils Textilbelag; Erdgeschoss Fliesen, im Wohnen/Schlafen Laminat; Obergeschoss Textilbelag und Holzdielen, Kinderzimmer Laminat

Das Objekt liegt in Schömberg mit etwa 4.790 Einwohnern im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist nahe dem Ortskern an einer Ortsdurchgangsstraße. Die Umgebung ist gemischt genutzt mit Wohnhäusern, Gewerbe und Arztpraxis. Es bestehen stetiges Verkehrsaufkommen und mäßige Lärmimmissionen.

Kindergärten, Grundschule sowie Haupt- und Realschule sind im Ort vorhanden und in kurzer Entfernung erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten über den täglichen Bedarf hinaus sowie ärztliche und zahnärztliche Versorgung und eine Apotheke sind vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in fußläufiger Nähe; Bahnanbindungen bestehen in Balingen und Rottweil, die überörtliche Anbindung erfolgt unter anderem über die B 27, die Autobahn A 81 ist in rund 12 km erreichbar.

Das Grundstück umfasst 1.402 m², ist unregelmäßig zugeschnitten und von der Straße her bis zur rückwärtigen Grenze um durchschnittlich ca. 3,8 m ansteigend. Die Straßenfront beträgt ca. 21 m, die größte Tiefe ca. 42 m. Zur Straße bestehen Asphaltbefestigungen, Sockelmauer, Holzscherenzaun und teilweise Fichtenhecke; im übrigen Grundstück finden sich Wiesenflächen mit Obstbäumen sowie gärtnerische Anlagen.