Zwangsversteigerung 1-Zimmer-Appartement

Verkehrswert: 1,00 €

Zur Zuschlagserteilung ist die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters erforderlich.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das 1-Zimmer-Appartement, SE-Nr. 21, in einem ehemaligen Hotelkomplex.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.02.2025 von außen und innen besichtigt. Es erfolgte eine Augenscheinnahme der wertrelevanten Räume; die Bewertung basiert zusätzlich auf eingereichten Unterlagen, Plänen sowie einer Fotodokumentation.

Wohnung

Die Wohneinheit Nr. 21 befindet sich im 1. Obergeschoss eines ehemaligen Hotelkomplexes und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 31 m². Die Raumaufteilung besteht aus einem Zimmer mit Bad und Balkon. Die Wohnung befindet sich insgesamt im Rohbauzustand, mit deutlich sichtbaren Schadensmängeln und massivem Schimmelbefall. Das Bad ist stark verschmutzt und es fehlen sämtliche Armaturen. Die vorhandenen Heizkörper sowie die Elektroinstallation sind defekt. Die Lichtverhältnisse und Besonnung werden nicht explizit beschrieben, es ist jedoch ein Balkon vorhanden. Der Zustand der Wohnung ist schlecht; eine Nutzung ist ohne umfangreiche Sanierung nicht möglich.

Gebäude

Das Gebäude selbst wurde ca. 1984 als Hotel errichtet und besteht aus drei Vollgeschossen mit Unterkellerung und Satteldach. 58 Einheiten sind als Wohneigentum im Rahmen einer WEG aufgeteilt. Die Bauweise ist massiv. Die Erschließung erfolgte zeitgemäß, Fenster sind aus Kunststoff mit Isolierglas.

Seit über 20 Jahren steht das gesamte Gebäude leer, Sanierungen oder Modernisierungen erfolgten nicht. Das Objekt ist durch Wasserschäden, Vandalismus und generalisierten Instandhaltungsstau geprägt. Die äußeren Anlagen sind ungepflegt und verwildert, die gemeinschaftlich genutzten Keller sind vorhanden, aber vermutlich ebenfalls geschädigt. Die Nutzung als Hotel oder Wohnung ist aus rechtlichen und wirtschaftlichen Gründen faktisch ausgeschlossen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und seit über 20 Jahren ungenutzt; eine Eigennutzung der Wohneinheit ist laut Teilungserklärung ausgeschlossen, da sie dem Hotelbetrieb zur Nutzung zu überlassen ist.

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Baden-Baden (ca. 55.000 Einwohner, Landkreis Baden-Baden, Baden-Württemberg).

Das Objekt liegt an der Fremersbergstraße, einer Durchfahrtsstraße (L 84a) mit erheblicher Verkehrsbelastung, etwa 3,5 km vom Stadtzentrum entfernt. Es liegt an einer Hanglage mit unregelmäßigem Zuschnitt und einer Gesamtfläche von 2.811 m². Die Mikrolage ist durch eine gemischte Bebauung geprägt: Einzelne Hotelkomplexe, angrenzende Golfanlage, und drei- bis viergeschossige Nachbargebäude. Die Wohnlage wird als nicht ansprechend beschrieben, mit starker Immissionsbelastung durch den Verkehr.
Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten sind im Stadtzentrum vorhanden, die nächste Bushaltestelle liegt unmittelbar an der Straße, der nächste Bahnhof ist ca. 7 km entfernt, die Autobahn ist etwa 10 km entfernt.

Das Grundstück ist voll erschlossen, Gehwege sind teilweise vorhanden, es gibt keine öffentlichen Parkplätze oder Grünanlagen in unmittelbarer Nähe. Die Außenanlage ist ungepflegt und stark verwildert, eine besondere Topografie (Hanglage) ist gegeben, die Form ist unregelmäßig.