Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 650.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Nebengebäuden.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.09.2024 innen und außen besichtigt. Teile der Bewertung und Flächenberechnung stützen sich auf Grobaufmaße sowie Planunterlagen für das Abstellgebäude; für die übrigen Gebäude lagen keine vollständigen Planunterlagen vor.

Gebäude

Das Anwesen besteht aus mehreren Gebäuden, darunter ein Wohn- und Geschäftshaus (Vorderhaus mit Anbau), ein eigenständiges Wohnhaus (Hinterhaus), ein Abstellgebäude und ein Schwimmbadgebäude. Das Ursprungsbaujahr des Vorderhauses ist unbekannt, wurde jedoch auf ca. 1955 geschätzt; der Keller ist wohl älter. Der Anbau entstand etwa 1979, das Hinterhaus um 1985/86, das Abstellgebäude wurde nach dem Abbruch einer alten Scheune ca. 1988 umgebaut und das Schwimmbadgebäude nach 1995 errichtet. Die Gebäude sind überwiegend in Massivbauweise errichtet (Backstein- bzw. Hohlblockmauerwerk), unterkellert ist nur das Vorder- und teilweise das Anbauhaus.

Das Vorderhaus verfügt über Geschäftsfläche für eine Eisdiele mit separaten Räumen und WC-Anlagen im Erdgeschoss sowie eine Wohneinheit im Obergeschoss/Dachgeschoss. Die Grundrisse sind zweckmäßig, jedoch geprägt von einer gemischten Nutzung. Die Raumaufteilung ist funktional, Belichtung und Besonnung sind aufgrund der Ausrichtung zur Straße im Vorderhaus eingeschränkt, bei den rückwärtigen Gebäuden besser.

Der Zustand der Gebäude ist in Teilen baujahrestypisch mit Instandhaltungsstau (ungedämmte Decken/Fassaden, Fenster und Haustechnik überwiegend aus den 1980er Jahren, mittelfristiger Heizungsbedarf). Es wurden regelmäßig Renovierungen durchgeführt (z.B. teilweise Fenster, Fliesen, Bad, Böden, Heizung), ein energetisch hochwertiger Standard ist jedoch nicht gegeben. Die Dachform ist im Vorder- und Hinterhaus je ein Satteldach (Biber-/Tonziegel), das Abstell- und Schwimmbadgebäude besitzen ein Pultdach (Trapezblech).

Die Nutzung ist zum Wertermittlungsstichtag im Vorderhaus gemischt (gewerblich/vermietet), das Hinterhaus steht leer. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 193 m² (104,5 m² Vorderhaus + 88 m² Hinterhaus), die gewerbliche Nutzfläche der Eisdiele ca. 88 m², das Abstellgebäude besitzt rund 85 m² Nutzfläche, das Schwimmbadgebäude 93 m² Nutzfläche.

Ein Denkmalschutz besteht nach Kenntnislage nicht, Plan- und Baugenehmigungen sind für das Schwimmbadgebäude nicht nachweisbar, jedoch wird ein erweiterter Bestandsschutz laut Bebauungsplan angenommen.

Weitere Gebäude

Das Abstellgebäude wurde nach Teilabriss einer Scheune ca. 1988 neu errichtet und beherbergt neben Lager- und Heizraum eine PKW-Garage sowie einen WC-Anbau. Es ist eingeschossig, massiv, mit Pultdach und Trapezblechdeckung. Es beherbergt die zentrale Heizungsanlage.

Das Schwimmbadgebäude (ca. Baujahr 1995, keine offizielle Genehmigung) ist an das Abstellgebäude angebaut und weist ein Schwimmbecken (7 x 4 m) samt Vorraum auf. Die Beheizung des Beckens erfolgt über eine Solaranlage auf dem Dach des Abstellgebäudes; der Betrieb ist ungewiss. Das Gebäude ist massiv gebaut, verfügt über einen beheizbaren Aufenthaltsraum (Kachelofen), Fenster und Zugang zur Gartenfläche. Das Becken wurde seit Jahren nicht mehr genutzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Vorderhaus (sowohl Geschäfts- als auch Wohnbereich) vermietet, das Hinterhaus leerstehend und das Schwimmbadgebäude nicht genutzt.

• Satteldach (Vorderhaus/Hinterhaus); Pultdächer (Abstell-/Schwimmbadgebäude)

• Dachdeckung: Vorderhaus Biberziegel, Anbau/Hinterhaus Ton-Falzziegel, Abstell-/Schwimmbadgebäude Trapezblech

• Heizung & Warmwasser: zentrale Öl-Warmwasserheizung (Baujahr Kessel 1986, Brenner 2000, Feststoffkessel 2019), Stahlflach- und Röhrenheizkörper mit Thermostatventilen, Kupferleitungen

• Elektroinstallation: einfache Kabelinstallation, überwiegend aus 1977/1986, zentrale und unterverteilte Zählerkästen

• Böden: Fliesen, Laminat, PVC, Marmorplatten, Estrich in Wohn- und Geschäftsräumen; Sichtbeton bzw. Klinker in Nebenräumen

• Fenster: verschiedene Generationen, Holz- und Kunststoffrahmen, meist 2-fach isolierverglast (teils aus 1986)

• Sanitärausstattung: Bäder mit Wanne und Dusche, WC-Anlagen, Waschbecken, teilweise Umbaumöbel, Küche mit Anschlüssen, mehrere Gäste- und Personal-WCs im Geschäftsbereich

• Schwimmbadgebäude: gefliestes Schwimmbecken, Solarmodule für WW-Aufbereitung (Funktionsfähigkeit unklar), Kachelofen im Aufenthaltsraum

Graben-Neudorf, Ortsteil Neudorf (ca. 7.000 Einwohner, Gemeinde insgesamt ca. 12.500 Einwohner), Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Das Grundstück liegt im traditionellen Ortskern in verkehrsreicher Lage an der Mannheimer Straße (ehem. B36), nahe einer belebten Geschäftszone (u.a. Eisdiele im Erdgeschoss). Die Umgebung ist geprägt von gemischter Wohnbebauung und einzelnen Geschäftsnutzungen. Die äußere Erschließung ist städtisch (ausgebaute Fahrbahn, Gehwege, Parkstreifen), das Quartier liegt im Bereich eines Bebauungsplans für ein Mischgebiet (max. 3 Vollgeschosse im Vorderbereich, 2 im rückwärtigen Teil). Keine Hinweise auf Natur- oder Landschaftsschutzgebiete.

Beeinträchtigungen ergeben sich durch den starken Straßenverkehr und die hohe Publikumsfrequenz der Gewerbebetriebe. Die Lärm- und Immissionsbelastung im Vorderhaus ist erhöht.

Kindergarten, Grund- und Gemeinschaftsschule sind am Ort, weiterführende Schulen in Bruchsal und Philippsburg. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich in fußläufiger Entfernung (u.a. Einzelhandelsmeile 800 m entfernt), Ärzte und Versorgungseinrichtungen sind vorhanden. Die ÖPNV-Anbindung ist gut, der DB-Bahnhof ist ca. 1 km entfernt (Taktverkehr in Richtung Karlsruhe/Mannheim), Busverbindungen zu weiteren S-Bahn-Anschlüssen bestehen.

Das Grundstück misst 904 m² bei etwa trapezförmigem Zuschnitt, ist im Vorderbereich voll bebaut (einseitige Grenzbebauung), im rückseitigen Teil als Garten oder Nutzfläche angelegt. Die Hofflächen sind komplett befestigt, Gartenbereiche als Rasen und Nutzgarten ausgeführt. Form, Zuschnitt und Topografie (geringfügig tieferliegender Garten) entsprechen dem typisch innerörtlichen Grundstück.