Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Grundstücke

Lfd. Nr. 1: überbautes Flurstück; Verkehrswert: 830,00 €
Lfd. Nr. 2: Gartenfläche; Verkehrswert: 270,00 €
Lfd. Nr. 3: Einfamilienhaus mit Garage; Verkehrswert: 13.860,00 €
Lfd. Nr. 4: Gartenfläche; Verkehrswert: 185,00 €
Lfd. Nr. 5: Gartenfläche; Verkehrswert: 136,00 €
Lfd. Nr. 6: Grundstück mit Garage; Verkehrswert: 5.000,00 €

Gesamtverkehrswert für das Gesamtausgebot als wirtschaftliche Einheit mit überbauter Fläche lfd. Nr. 1-6: 32.370,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit Garagen auf dem Flurstück 2519/3 sowie weitere Grundstücke (überbautes Flurstück, Gartenflächen, Garagengrundstück). Die Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.04.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte unter Berücksichtigung der Besichtigung sowie ergänzender Unterlagen, darunter Grundbuchauszug, Flurkartenauszug, Bauakte, Baulasten- und Altlastenauskunft.

Gebäude

Das Einfamilienhaus besteht aus zwei Hauptgebäudeteilen: einem Nordgebäude (Baujahr ca. 1880) und einem Hauptgebäude (Baujahr ca. 1900). Das Nordgebäude ist unterkellert, das Hauptgebäude nicht. Das Ensemble ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt ca. 178 m² Wohnfläche. Die Grundrissgestaltung ist individuell, es gibt mehrere „gefangene“ Räume (Durchgangszimmer).

Das Untergeschoss beherbergt einen Gewölbekeller (v. a. für Heizöllagerung). Im Erdgeschoss befinden sich Flur, drei Zimmer, Küche, Heizungsraum mit WC, zwei weitere Räume sowie eine Garage direkt im Haus. Das Dachgeschoss umfasst Flur, fünf Zimmer, zwei Bäder, zwei Vorräume und einen Balkon. Belichtung und Besonnung sind im Allgemeinen gut bis ausreichend.

Das Haus wurde ca. 2005 äußerlich gestrichen, einzelne Sanitärobjekte wurden 2017 erneuert, Innenanstriche stammen aus ca. 2019. Beide Gebäudeteile sind in massiver Bauweise mit Mauerwerk, Holzbalkendecken bzw. Gewölbedecken, einem Satteldach mit Eindeckung aus Tonziegeln bzw. Betonsteinen. Die Fassade wurde insgesamt verputzt und gestrichen.

Der Gesamtzustand des Objekts ist als unterdurchschnittlich bis desolat einzustufen. Zahlreiche Baumängel und -schäden wurden festgestellt, darunter offene Giebelwand, freiliegende Mauerpfette, schadhafte Dacheindeckung und Fenster sowie eine defekte Heizungsanlage (außer Betrieb seit 2012). Ein erheblicher Modernisierungs- und Sanierungsstau besteht. Aufgrund des baulichen Zustands sind einzelne Gebäudeteile nicht bewohnbar, Abriss- bzw. Rückbaumaßnahmen sind teilweise notwendig.

Das Grundstück wird durch ein Eigengrenzüberbau-Problem erschwert: Das Einfamilienhaus überbaut das angrenzende Flurstück 2519/1 auf ca. 81 m².

Weitere Gebäude

Auf einem separaten Grundstück (Flurstück 2521, ca. 62 m²) befindet sich eine eigenständige Garage (Baujahr ca. 1900, kein signifikanter Modernisierungsgrad, Satteldach, Masse Bauweise, schadhafter Zustand mit durchtrenntem Träger und Fassadenmängeln).

Grundstück

Das Gesamtgrundstück besteht aus mehreren Flurstücken mit zusammen 561 m². Die Teilgrundstücke sind unterschiedlich groß und unregelmäßig bzw. regelmäßig zugeschnitten (größtes Hausgrundstück 205 m², kleinste Gartenfläche 19 m²). Die Topografie ist von der Straße ansteigend. Es handelt sich um baureifes Land in Mischgebietslage, vollständig erschlossen, eingefriedet durch Zaun, Mauer und Hecken, sowie mit Stützmauer und Hofbefestigung versehen. Bewuchs wird nicht explizit erwähnt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus eigengenutzt.

• Satteldach, Holzdachkonstruktion, Dacheindeckung mit Tonziegeln und Betonsteinen, Dachrinnen aus Zinkblech

• Heizungsanlage: Ölzentralheizung Buderus Logana (Baujahr 1986, seit 2012 außer Betrieb, Zustand vermutlich schadhaft), Wärmeverteilung über Flächenheizkörper

• Warmwasserbereitung über Elektroboiler (80 l)

• Elektroinstallation: einfache, technisch überalterte Ausstattung

• Fenster: Kunststoff mit Isolierverglasung und Holzfenster mit Einfachverglasung, teilweise Rollläden

• Böden: Fliesen, Laminat, PVC, Teppich, Spanplatten, Gewölbekeller mit Pflastersteinen

• Sanitärausstattung: Überaltert, teilweise modernisiert (2017), Bäder mit Wanne, Dusche, Waschbecken, Stand-WCs; Entlüftung über Fenster

• Sonstiges: Offener Kamin, Garage im Haus, Balkon, Dachgaube, Außenkellerräume mit 2 Öltanks

Bosenbach, Landkreis Kusel, Rheinland-Pfalz, ca. 720 Einwohner (Stand 2023).

Das Objekt liegt im Ortskern in mittlerer Wohnlage, in einem Mischgebiet überwiegend mit wohnwirtschaftlicher Nutzung (Einfamilienhäuser in offener Bauweise). Die Mikrolage wird als durchschnittlich bewertet, Lärmbelastungen sind gering, Naherholung besteht durch die Nähe zum Glan. Die direkte Nachbarschaft ist durch Wohnhäuser geprägt. Das Haus liegt an einer ausgebauten Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr und entspannter Parksituation.

Im Ort selbst fehlen Nahversorgungseinrichtungen, Schulen und ein Kindergarten. Der periodische Bedarf ist nur eingeschränkt in der näheren Umgebung gedeckt, der aperiodische Bedarf kann erst in Kusel (rd. 10 km) gedeckt werden. Nächstliegender Bahnhof ist in Altenglan, Bushaltestelle im Ort, Autobahn A62 ca. 15 km entfernt. Insgesamt ist die Infrastruktur leicht unterdurchschnittlich.

Das Grundstück ist von der Straße ansteigend, Hauptflurstücke sind unregelmäßig geschnitten, Gesamtfläche ca. 561 m². Es gibt baureifes Land, eingefriedet mit Zaun, Mauer, Hecken sowie befestigte Hofflächen.