Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 370.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus sowie Nebengebäuden bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung überwiegend in Augenschein genommen. Nicht besichtigt wurde das Dach, sodass für nicht zugängliche Bereiche Mängelfreiheit unterstellt wird. Die Bewertung beruht auf den Eindrücken der Besichtigung und ergänzenden Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein freistehendes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit unterkellertem Anbau und etwa 60 % gewerblich genutztem Anteil. Das Ursprungsgebäude sowie das straßenseitige Garagengebäude wurden 1962 errichtet, der rückwärtige Anbau mit gewerblichen Räumen 1968, weitere Garagenanlagen stammen aus den Jahren 1979 und den 1980er Jahren. Die Wohnfläche beträgt ca. 82 m², die gesamte Nutzfläche im Haus liegt bei etwa 79 m², jene des Anbaus im Erdgeschoss bei 26 m². Die Bruttogrundfläche beträgt etwa 395 m².

Das Gebäude ist massiv gebaut, das Fundament besteht aus einem Beton-Streifenfundament, die Wände und Decken sind aus Mauerwerk bzw. Stahlbeton gefertigt. Die Dachkonstruktion ist eine Holzkonstruktion mit flach geneigtem Sattel- oder Giebeldach, eingedeckt mit Tonziegeln, oberste Geschossdecke und Dachflächen sind ungedämmt. Der Anbau verfügt über ein Flachdach mit Welleternit. Die Außenfassade ist vollflächig verputzt und gestrichen.

Räumlich teilt sich das Objekt in zwei Nutzungseinheiten (Wohnungen) auf. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und entspricht dem Baujahr. Die Belichtung und Besonnung sind als durchschnittlich zu beurteilen. Die Nutzung erfolgt eigengenutzt; das Objekt ist infrastrukturell voll erschlossen.

Die Immobilie befindet sich in einem befriedigend bis schlechten Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau und Modernisierungsbedarf. Es wurden einige Modernisierungen durchgeführt, beispielsweise Fenster (teilweise erneuert), WC im Erdgeschoss, einzelne Heizkörper sowie Teile der Elektrik.

Feuchtigkeitsschäden, Schimmel im Keller des Anbaus, gebrochener Estrich im OG und weitere bauliche Mängel sind vorhanden.

Weitere Gebäude

• Straßenseitiges Garagengebäude (Baujahr 1962): Massivbau mit verputzter Fassade, Flachdach aus Beton, nicht unterkellert, Holzflügeltor, Betonboden.

• Hofseitiges Garagen- und Lagergebäude (Baujahr 1979): Massivbau mit verputzter Fassade, Flachdach aus Betonsteinen, nicht unterkellert.

• Hofüberdachung (Carport): Holzkonstruktion mit Kunststoffdach und Sektionaltor.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt. Es wurde ein Gewerbebetrieb im Gebäude unterhalten.

• Dach: Flach geneigtes Sattel- oder Giebeldach (Tonziegel), Anbau mit Flachdach (Tonziegel/Welleternit), Dächer ungedämmt.

• Heizung: Zentralheizung ( Bj. 2011), Stahlradiatoren und Flachheizkörper mit Thermostatventilen.

• Warmwasser: Warmwasseraufbereitung über Durchlauferhitzer (WC EG).

• Elektroinstallation: Bauzeittypisch, im EG teilweise erneuert, Raumweise Lichtauslässe, wenige Steckdosen, Satellitenantenne.

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung (OG 2011, EG überwiegend 1982), Rollläden aus Kunststoff.

• Sanitärausstattung: Standardausstattung, Badewanne, Stand-WC, Waschbecken; Badezimmer im OG und separates WC im EG.

• Besondere Einrichtungen: Photovoltaikanlage (Bj. 2011, 5,64 kWp), Sonnenkollektoren für Warmwasser.

Frankenthal, Stadtteil Eppstein (ca. 2.500 Einwohner), Rhein-Pfalz-Kreis, Rheinland-Pfalz.

Das Grundstück liegt im Ortskern an einer ausgebauten Wohnstraße mit beidseitigen Gehwegen und Parkmöglichkeiten am Straßenrand. Die Umgebung ist überwiegend von aufgelockerter, bis zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt, mit wohnbaulicher Nutzung. Es bestehen keine nennenswerten Beeinträchtigungen, ein Naturschutzgebiet oder Biotop ist nicht vorhanden.

Kindergarten, Grundschule, Ärzte, Freizeiteinrichtungen sowie Geschäfte des täglichen Bedarfs und eine Bushaltestelle sind fußläufig erreichbar. Die Anbindung an den ÖPNV ist gut, nächste größere Städte (Mannheim, Ludwigshafen) sind ca. 15 km entfernt, die Autobahn A6 liegt etwa 6 km entfernt.

Das Grundstück ist eben, fast rechteckig (ca. 22 m Straßenfront, 20 m tief, 431 m² Gesamtfläche), mit Garten in Nordostausrichtung. Die Fläche ist erschlossen und weist bewachsene Gartenbereiche sowie befestigte Hofflächen auf. Die Erschließung mit Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation ist gesichert.