Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert €: 480.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde zum Stichtag vollständig von innen und außen besichtigt. Grundlage der Bewertung sind die Eindrücke der Besichtigung sowie vorgelegte Bauunterlagen, Grundrisszeichnungen, Energieausweis und Auskünfte der Stadtverwaltung.

Gebäude

Das Einfamilienhaus ist eine als Doppelhaushälfte ausgeführte, zweigeschossige, voll unterkellerte Immobilie mit ausgebautem Dachgeschoss und wurde ca. 1951 in Massivbauweise errichtet. Anbauten erfolgten 1956 (Wintergarten, Garage), 1988 (Erdgeschoss) und 1999 (Obergeschoss, Dachgeschoss), ebenso fortlaufende Modernisierungen: überwiegend neue Fenster (1992/1999), Modernisierung der Bäder, Erneuerung einiger Leitungen, teilweiser Austausch der Bodenbeläge, verbesserte Wärmedämmung im Dach sowie neue Dachdeckung. 2005 folgte eine teilweise Dämmung der Außenwände, 2021 der Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Die Raumaufteilung umfasst im Keller einen Weinkeller, weitere Kellerräume, einen zu Wohnzwecken ausgebauten Raum, Bad, Flur und Treppenhaus. Im Erdgeschoss befinden sich Windfang, Gäste-WC, Küche, Ess- und Wohnzimmer, Flur sowie Treppenhaus. Das Obergeschoss bietet ein Bad, zwei Zimmer, Ankleide, Elternschlafzimmer, ein zweites Bad, Flur, Treppenhaus und einen Balkon. Im Dachgeschoss sind zwei weitere Zimmer, Flur, Bad und Treppenhaus.

Das Dach ist als Satteldach mit Holzkonstruktion und Kunstschieferdeckung ausgeführt. Die Wohnflächen- und BGF-Berechnung erfolgte auf Basis der Bauunterlagen. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, teilweise gibt es Durchgangszimmer im Keller. Die Belichtung ist als mittel einzustufen.

Das Gebäude ist insgesamt gepflegt. Erkennbare Schäden: Feuchtigkeitsschäden im Weinkeller, Putzabplatzungen an der Terrasse, Materialablösung an Fenstern im Ess- und Wohnzimmer.

Weitere Gebäude

Die Garage ist ein massives Nebengebäude aus dem Jahr 1956, ergänzt um einen Geräteraum. Weiterhin gibt es ein Gartenhaus im hinteren Grundstücksbereich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Haus eigengenutzt.

• Satteldach, Dacheindeckung aus Kunstschiefer, Dachgaube vorhanden

• Heizung: Brennstoffzellen-Zentralheizung (Erdgas, Baujahr 2021) mit Kraft-Wärme-Kopplung

• Elektroinstallation mit durchschnittlicher Ausstattung

• Fenster: Straßenseitig Holz (1951), übrige Fenster Kunststoff mit Isolierverglasung (1992/1999), größtenteils elektrische Rollläden

• Sanitärausstattung: Kellerbad (Dusche, WC, Waschbecken, modernisiert 1989)

• EG-WC (modernisiert 1982)

• OG: Zwei Bäder (1999, Dusche, WC, Bidet, Doppelwaschbecken, Eckwhirlpool, Urinal)

• DG: Badewanne, WC, Waschbecken (1999)

Neuwied, ca. 67.083 Einwohner, Landkreis Neuwied, Rheinland-Pfalz.

Das Grundstück liegt in einem Wohngebiet. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung. Die Straße ist eine vollständig ausgebaute Wohnstraße mit Asphaltdecke, Gehwegen und Parkstreifen.

Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und ein Krankenhaus sind fußläufig in 5–10 Minuten erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in direkter Nähe, der Bahnhof ist ca. 700 m entfernt.

Das Grundstück hat eine regelmäßige Form (ca. 12 m Straßenfront, 45 m Tiefe, 616 m² Fläche), ist eben und vollständig erschlossen. Vorgarten mit Bepflanzung und Rasenfläche, Baum und Sträucher als Einfriedung. Zufahrt, Wege und Flächen sind befestigt (u.a. vor Carport, Eingang), gepflegte Terrassen- und Gartenanlage mit Gartenhaus und Brunnen.