Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Lfd. Nr. 1: Flurstück 300/4, Bebauter Hofraum, Bachstraße, 50 m², Verkehrswert: 41.700,00 €
Lfd. Nr. 2: Flurstück 69/56, Wohnen, Bachstraße, 37 m², Verkehrswert: 9.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Flurstück 301/4, Wohnen, Bachstraße, 6 m², Verkehrswert: 300,00 €

Gesamtverkehrswert: 51.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.04.2025 durch einen Ortstermin besichtigt. Aufgrund sehr starker Einlagerung von Möbeln und Gegenständen waren zahlreiche Bereiche des Gebäudes (insbesondere Rückseite, linke Giebelseite und rückseitige Dachfläche) nur eingeschränkt oder gar nicht einsehbar, weswegen Teile der Bewertung auf Unterlagen und Annahmen des Gutachters basieren.

Gebäude

Das Gebäude ist ein einseitig angebautes Einfamilienhaus, ursprünglich ca. 1909 erbaut, mit nachträglichen An- und Umbauten. Die Hauptnutzfläche verteilt sich auf drei Ebenen (EG, OG, DG) und beträgt ca. 118 m². Die Fassade ist verputzt und gestrichen, das Satteldach vorderseitig mit Zwerchgiebel ist mit Dachsteinen oder Ziegeln gedeckt. Die Dachdeckung wurde ca. 2020 gereinigt und versiegelt. Wertsteigernde Modernisierungen sind begrenzt: Im Jahr 2015 wurden die EG-Fenster an der Vorderseite sowie die Haustür erneuert. Der Baukörper ist massiv (Bruchstein und Beton), mit vermutlich Holzbalkendecken und teils Stahlträgern, Treppen sind schmal und steil ausgeführt.

• Das Erdgeschoss besteht aus Flur, Küche, Esszimmer, Bad, Öllagerraum mit Heizung und einem kleinen, gewölbeartigen Abstellraum.

• Im Obergeschoss finden sich ein Flur mit rückseitiger Außentür und zwei Zimmer.

• Das Dachgeschoss umfasst ein weiteres Zimmer unter starker Dachschräge.

Der Grundriss weist zahlreiche Durchgangsräume, hohe funktionale Einschränkungen sowie niedrige Decken- und Durchgangshöhen auf (EG ca. 2,15 m, Bad ca. 1,95 m bis teilweise 1,70 m im Abstellraum). Die Belichtung ist größtenteils ungünstig, da straßenseitige Fenster nach Nordosten zeigen und die EG-Rückseite im Erdreich liegt. Die Rückseite des Hauses grenzt unmittelbar an einen felsigen Steilhang, was Verschattung und Risikopotenzial für Feuchtigkeit und Steinschlag mit sich bringt.

Im Gebäude bestehen umfangreiche Sanierungs- und Renovierungsrückstände. Feuchteschäden, Schimmelbildung, nicht sachgemäß ausgeführte Sanierungen sowie bauzeittypisches Schadstoffrisiko sind feststellbar. Außenbereiche beschränken sich auf einen kleinen befestigten Freisitz; Garten- und Stellplatzmöglichkeiten sind praktisch nicht vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vom Eigentümer selbst genutzt und bewohnt.

• Satteldach mit Dachstein-/Ziegeldeckung, vorderseitiger Zwerchgiebel, Holzkonstruktion (Dach ca. 2020 gereinigt/versiegelt)

• Ölheizung (Niedertemperatur-Kessel, ca. 1990er Jahre), Wärmeübertragung über Plattenheizkörper

• Warmwasser teils elektrisch über Durchlauferhitzer, teils über Öl-Zentralheizung

• Fenster überwiegend einfach oder zweifach verglast, gemischte Baujahre, überwiegend mit älteren Kunststoff- oder Holzrahmen, teils mit manuellen Rollläden

• Elektroinstallation überwiegend aus den 1980er Jahren, Dachständeranschluss, Hauptverteilung ca. 1988

• Böden mit einfachen Fliesen und Laminat, teils Beton/Estrich (insb. Nebenräume)

• Sanitärausstattung einfach, Bad mit Wanne, WC und Waschtisch, im EG

• Niedrige Deckenhöhen, zahlreiche Fehlstellen und Schäden an Putz, Anstrichen und Ausstattungen

Mettlach, Ortsteil Saarhölzbach (ca. 1.600 Einwohner), Landkreis Merzig-Wadern, Saarland.

Das Objekt befindet sich im Ortskern an einer innerörtlichen, schmalen Straße. Die unmittelbare Umgebung ist geprägt von eng stehender Wohnbebauung (überwiegend ein- bis zweigeschossig). Rückwärtig schließt ein steiler, felsiger Hang fast unmittelbar an das Gebäude an, vorderseitig grenzt das Haus direkt an die Straße. Die Mikrolage ist durch eine sehr beengte Situation, Verschattung, unmittelbare Straßennähe (Lärm, Staub, Erschütterungen) und fehlende Freiflächen gekennzeichnet. Beeinträchtigungen bestehen aufgrund der Hanglage, der engen Bebauung und der beschriebenen Dienstbarkeiten (insbesondere Hochspannungsleitung, Steinschlag von Nachbarflurstück). Das Grundstück ist nahezu rechteckig (ca. 10 × 10 m, insgesamt 93 m²) und nahezu vollständig überbaut, nahezu keine nutzbaren Außenflächen oder Gartenbereiche. Der linke Giebel ist mit Efeu überwuchert.

Infrastruktur im Ort: Kindergarten, Bahnhof, Bushaltestelle sowie Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Grundschule, Ärzte, Apotheke, Freibad und erweiterte Einkaufsmöglichkeiten im Hauptort (Mettlach) ca. 3 km entfernt.

Grundstück: Das Gelände ist straßenseitig eben, rückwärtig sehr steil (Felshang), Grundstücksform annähernd rechteckig, Abmessungen im Mittel ca. 10 × 10 m. Bewuchs: Efeu am Gebäude, Sträucher und Gestrüpp am rückwärtigen Hang.