Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Garagen

Verkehrswert: 232.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.01.2025 besichtigt. Eine vollständige Innenbesichtigung aller Räume war nicht möglich; insbesondere konnte die Wohnung im Obergeschoss nicht betreten werden. Die Bewertung stützt sich daher auf die Besichtigung der zugänglichen Bereiche, Unterlagen aus der Bauakte sowie auf ein weiteres Gutachten zur Schadenserfassung.

Gebäude

Es handelt sich um ein unterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und drei Garagen. Das Haus wurde ca. 1973 in Massivbauweise errichtet. Die Gesamtnutzfläche im Untergeschoss beträgt ca. 94 m², während die Wohnflächen sich wie folgt gliedern:

• ca. 105,8 m² im Erdgeschoss (4-Zimmer-Wohnung mit Terrasse),

• ca. 103,7 m² im Obergeschoss (4-Zimmer-Wohnung mit Balkon),

• ca. 38,6 m² im Dachgeschoss (2-Zimmer-Wohnung).

Der Grundriss ist klassisch geschnitten und zweckmäßig gestaltet. Die Wohnungen sind jeweils über ein gemeinsames Treppenhaus zu erreichen.

Das Haus befindet sich insgesamt in einem altersentsprechenden Zustand mit sichtbarem Modernisierungsstau, wie Schimmelbildung, Feuchtigkeitsschäden und abgewohnte Oberflächen in verschiedenen Bereichen, insbesondere im UG (Hobbyraum, Keller) und den Wohnungen. Die Belichtung und Besonnung der Räume ist gut. Umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind erforderlich; der Zustand spiegelt einen Instandhaltungsstau wieder, der im Verkehrswert eingepreist ist.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich drei Garagen:

• Zwei Fertiggaragen (Baujahr ca. 1973, je ca. 16,1 m², Flachdach, nicht unterkellert).

• Eine Massivgarage (Baujahr ca. 1980, ca. 23,9 m², Flachdach, nicht unterkellert). Die Garagen zeigen teilw. Durchfeuchtungen und Rissbildungen, insbesondere in den Böden und an der Außenfassade. In den Fertiggaragen sind die Betoneinlegeböden durchgebrochen, Feuchtigkeit war sichtbar.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Fläche von 796 m² und ist annähernd trapezförmig zugeschnitten. Es handelt sich um ein Eckgrundstück mit ca. 30 m Straßenfront an zwei ruhigeren Wohnstraßen und einer voll ausgebauten, verkehrsberuhigten Anliegerstraße (30er-Zone). Die Zuwegung ist gepflastert, das Grundstück ist an die Ver- und Entsorgungsmedien voll angeschlossen. Die Topografie ist eben, das Grundstück überwiegend als Hausgarten genutzt, mit Bewuchs aus Hecken, Büschen, einzelnen Bäumen sowie Rasenflächen. Straßenseitig ist eine Hecke vorhanden, das Gartengrundstück ist teils verwildert und ungepflegt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise vermietet. Die Wohnungen im Erdgeschoss und Obergeschoss sowie eine Garage waren vermietet, die Dachgeschosswohnung und zwei Garagen standen leer. Konkrete Mieteinnahmen: EG 600 €/Monat, OG 520 €/Monat, DG leer, eine Garage 40 €/Monat, weitere Garagen leer bzw. Nutzung in Wohnraummiete enthalten.

• Dachform: Sattel- bzw. Giebeldach (Wohnhaus), Flachdach (Garagen)

• Dachdeckung: Dachziegel (Haus), Betonmassivflachdach (Garage 3)

• Heizung: Öl-Zentralheizung (Baujahr 2008 Fa. Buderus, Brenner Fa. Hansa), Flachheizkörper mit Thermostatventilen, regelmäßige Wartung zuletzt 2024

• Warmwasser: zentral über Heizungsanlage, Warmwasserabrechnung nicht getrennt

• Elektroinstallation: Unterputz, separat ablesbar je Wohnung, ausreichende Lichtauslässe und Steckdosen

• Sanitärausstattung:

  • UG: Dusche, WC, Waschbecken

  • EG: Bad mit Wanne, Dusche, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss, sep. WC mit Hänge-WC und Waschbecken

  • OG: Bad mit Wanne, Dusche, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss, sep. WC

  • DG: Bad mit Dusche, Stand-WC, Waschbecken

Obrigheim (ca. 5.400 Einwohner, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg).

Das Objekt befindet sich etwa 780 m vom Ortszentrum entfernt in einem reinen Wohngebiet innerhalb einer mittleren Wohnlage. Die Umgebung ist überwiegend mit Wohnhäusern und Garagen bebaut. Störende Einflüsse durch Gewerbe- oder Verkehrsaufkommen wurden nicht festgestellt. Das Grundstück grenzt an eine ruhige, voll ausgebaute Wohnstraße mit 30er-Zone, verkehrsberuhigt, Straßenbeleuchtung einseitig, einseitiger Gehweg, Parkmöglichkeiten im öffentlichen Raum sind begrenzt.

Versorgungseinrichtungen wie Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte sind in fußläufiger Nähe erreichbar. Zwei Kindergärten befinden sich im Ortskern. Eine Gemeinschaftsschule und eine Realschule sind innerhalb des Ortes vorhanden. Busverbindungen sind ca. 8 Gehminuten entfernt; Bahnanschluss ist im unmittelbaren Bereich nicht vorhanden.

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