Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 47.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges, nicht unterkellertes Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt konnte ausschließlich von außen besichtigt werden, da die starke Verwilderung der Außenanlagen eine reguläre Zufahrt unmöglich machte. Die Bewertung der Gebäude erfolgte daher im Wesentlichen auf Grundlage vorhandener Bauunterlagen, Lageplänen, Akteneinsicht sowie reiner Außeninaugenscheinnahme.

Das Einfamilienhaus 19c wurde ca. 1988 errichtet, ist massiv gebaut (zweischaliges Ziegelmauerwerk mit Gas- oder Porenbeton im Innenbereich), eingeschossig und besitzt kein Kellergeschoss. Das flach geneigte, mit Betondachstein gedeckte Satteldach ist gedämmt, der Dachraum jedoch augenscheinlich nicht ausgebaut. Die Bruttogrundfläche beträgt etwa 300 m², die Wohnfläche ca. 113 m². Auch hier ist die Außenfassade aus Klinkermauerwerk, der energetische Standard ist sehr schlecht (geschätzte Energieeffizienzklasse H). Das Gebäude wurde ebenfalls nie umfassend modernisiert. Die Räume sind recht konventionell aufgeteilt, Lage und Belichtung erscheinen durchschnittlich, der Zugang ist weitgehend barrierefrei.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich zudem eine Einzelgarage (Fertiggarage) und ein Doppelcarport, die beide augenscheinlich abgängig sind und im Wertansatz nicht berücksichtigt wurden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt leerstehend. Es lagen weder Wohn- noch Gewerbenutzungen oder sonstige Vermietungen vor. Die Gebäude waren vermutlich nicht an Strom- oder Wasserversorgung angeschlossen.

• Satteldach beider Haupthäuser mit Betondachsteinen, Dach 19b ungedämmt, Dach 19c gedämmt.

• Heizungsanlage vermutlich zentral mit gasförmigen Brennstoffen in 19b, 19c hat keine eigene Heizungsanlage und ist versorgt über Gebäude 19b.

• Warmwasserversorgung vermutlich zentral über Heizung.

• Fenster und Außentüren aus Holz mit Lichtausschnitten, überwiegend zweifachverglast, vermutlich aus dem Baujahr, keine neueren Bauteile sichtbar.

• Elektroinstallation bei 19b vermutlich einfach, bei 19c durchschnittlich; keine Angaben zu Modernisierungen.

• Bodenbeläge und Sanitärausstattung konnten nicht geprüft werden, auf Grund des Baujahrs ist eine einfache und überalterte Ausstattung anzunehmen.

Aus verfahrenstechnischen Gründen (2 separate Zwangsversteigerungsverfahren für die beiden Flurstücke) wurde der Verkehrswert auf Basis der anteiligen Grundstücksflächen aufgeteilt, auch wenn die Flurstücke faktisch als auch rechtlich untrennbar miteinander verbunden sind {vlg. auch hierzu Vereinigungsbaulastl. Beide Flurstücke können im Grundstücksverkehr nur gemeinsam veräußert und bewirtschaftet werden. Eine Verschmelzung der beiden Flurstücke ist daher angeraten.

Hollern-Twielenfleth, Landkreis Stade, Niedersachsen, ca. 3.000 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich im Randgebiet mit sehr dünner Besiedlung (unter 25 Einw./ha) in einem von Altbauten geprägten Umfeld (Baujahre 1919 bis 1948 überwiegen). Das Wohngebiet wird als durchschnittliche bis gute Wohnlage beschrieben. Die Anbindung an das Straßen- und ÖPNV-Netz (Bushaltestelle ca. 30 m entfernt, nächste Autobahn ca. 5,6 km) ist gut, die Lage ist durch Durchgangsstraßen leichter lärmbelastet. Die nächste Grünfläche liegt ca. 50 m entfernt, Naherholungsgebiete und ein Fluss sind fußläufig erreichbar.

Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sind bedarfsgerecht im Umkreis erreichbar, die medizinische Versorgung ist gegeben. Die allgemeine Dienstleistungsqualität am Standort ist jedoch als unterdurchschnittlich einzustufen.

Das Grundstück ist nahezu rechteckig, fast eben, großflächig (1.793 m²), und stark verwildert und bewachsen. Die Einfriedung erfolgt durch Zaun und Hecken.